TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2LPO

Jugement du 04 Novembre 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

Maître Sophie BERTHIER-ROHOU – 1238

Maître Emmanuelle JALLIFFIER-[Localité 11] de la SELEURL EJV AVOCATS – 3809

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Novembre 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 2 Septembre 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicole POIRIER du Cabinet POIRIER SCHRIMPF & Associés, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Emmanuelle JALLIFFIER-VERNE de la SELEURL EJV AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDEURS

Madame [G] [U] épouse [Z]

née le 03 Mai 1943 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON

Monsieur [R] [Z]

né le 10 Janvier 1946 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 26 février 2025, la société CREDIT LYONNAIS a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Madame [G] [U] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] aux fins de :

— fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2025 à la somme annuelle en principal de 28000 € HT et HC,

— juger que les intérêts de retard au taux légal ont couru sur les trop perçus de loyer calculés terme par terme à compter du 1er avril 2025 et ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de la règle de l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145- 57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise à l’effet de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2025 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce et en ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 28 000 € HT et HC et à défaut au montant du loyer en cours,

— condamner in solidum Madame [G] [U] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des opérations d’expertise.

A l’appui de sa demande la société CREDIT LYONNAIS fait valoir que :

— selon acte authentique en date du 2 avril 2004, Monsieur [R] [Z] lui a consenti un bail commercial d’une durée de douze années à compter du 1er avril 2004 venant à expiration le 31 mars 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 38 112,25 € et un droit d’entrée de 152 449,01 €, portant sur divers locaux commerciaux à destination de commerce de banque et activités annexes dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3],

— par acte authentique du 1er juin 2005 Monsieur [R] [Z] a consenti à son épouse Madame [G] [Z] une donation de la moitié de la nue-propriété du bien contenant les locaux loués,

— par acte authentique du 8 juin 2016, Monsieur [R] [Z] et Madame [G] [Z] lui ont consenti le renouvellement de bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2016 venant à expiration le 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel en principal de 53 747,18 € payable trimestriellement et d’avance,

— par courriel du 10avril2024, Maître [X] [O], notaire associé à [Localité 8], mandaté par les bailleurs l’a informée de leur volonté de renouveler le bail à effet du 1er avril 2025 moyennant la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer en cours « indexation faite »,

— par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 juin 2024, elle a accepté le principe du renouvellement, renoncé à se prévaloir de l’absence de congé délivré en conformité avec les règles prévues à l’article L. 145-9 du Code de commerce mais a refusé le montant du loyer proposé qu’elle considère supérieur à la valeur locative des locaux loués,

— par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 juillet 2024 elle a proposé la fixation du loyer de renouvellement au 1er avril 2025 à la somme annuelle en principal de 30 000 € HT et HC,

— à défaut d’initiative procédurale du bailleur, elle a notifié aux deux bailleurs, par lettres recommandées du 9 novembre 2024 avec accusés de réception signés le 22 novembre 2024, un mémoire préalable en demande,

— plus d’un mois s’étant écoulé depuis la notification de ce mémoire, conformément à l’article R. 145- 27 du Code de commerce, elle est recevable à les assigner devant le juge des Loyers Commerciaux aux fins de faire fixer judiciairement le loyer de renouvellement au 1er avril 2025.

Dans leur mémoire en défense Madame [G] [U] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 78 007 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2025 et juger que cette valeur locative s’appliquera de façon rétroactive à compter du 1er avril 2025 pour les loyers échus et à échoir à la date de la décision à intervenir,

— dire que pendant le cours de l’instance en application de l’article L145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus aux conditions du bail expiré,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire portant sur la valeur locative, aux frais avancés de la société CREDIT LYONNAIS,

— condamner le preneur à verser la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société CREDIT LYONNAIS dans son dernier mémoire maintient sa demande.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

* les caractéristiques du local considéré,

* la destination des lieux,

* les obligations respectives des parties,

* les facteurs locaux de commercialité

* les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Que l’article L 145-34 du Code de commerce dispose que : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

Qu’il a déjà été jugé que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer révisé, le nouveau bail doit correspondre à la valeur locative.

Attendu en l’espèce, que le rapport amiable de Monsieur [B] [J] en date du 3 juillet 2024, évaluant la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 27 900 € HT et HC, inférieure au loyer plafond, est contesté par Madame [G] [U] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z].

Qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, portant dès lors sur la question de la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société CREDIT LYONNAIS qui en a fait l’offre dans son mémoire.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2025.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Madame [L] [I]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 5]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société CREDIT LYONNAIS situés [Adresse 3], les décrire, en indiquer la surface utile et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée,

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2025, en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués et d’une éventuelle modification, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et de leur modification et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent,

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées et déposer un rapport avant le 30 juin 2026 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation,

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées,

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité,

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant,

— qui il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ;

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés par la société CREDIT LYONNAIS qui consignera la somme de 3 500 € avant le 31 décembre 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2025.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Réserve les autres demandes, de même que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT