TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO : N° RG 22/06959 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XA2C

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

11 Février 2026

Affaire :

Mme [R] [U] [I]

C/

Mme [O] [V] épouse [J], S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, S.A.S.U. [Localité 2] , M. [L] [J]

le :

EXECUTOIRE + EXPEDITION :

M^e Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

M^e Jean-paul SANTA-CRUZ

la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692

M^e Eric-louis LEVY – 399

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 11 Février 2026, le jugement réputé contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 12 Décembre 2024,

Après rapport de Pauline COMBIER, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 03 Décembre 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Pauline COMBIER, Juge

Assistés de : Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [R] [U] [I]

née le 12 Décembre 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Eric-louis LEVY, avocat au barreau de LYON,

DEFENDEURS

Madame [O] [V] épouse [J]

née le 07 Février 1976 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON,

Monsieur [L] [J]

né le 20 Février 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON,

S.A.S.U. AGENCE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Madame [R] [I] a mandaté en novembre 2021 la SAS Agence [Localité 6] (exerçant sous le nom commercial « agence immobilière [W] ») aux fins de vente de son bien immobilier sis [Adresse 5].

Suivant acte authentique reçu le 15 décembre 2021, Madame [R] [I] a consenti à Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] une promesse synallagmatique de vente portant sur ledit bien immobilier, au prix de 1 350 000 euros, payable au moyen d’un emprunt bancaire de 200 000 euros et de fonds personnels à hauteur de 1 244 900 euros, sous condition suspensive d’obtention du prêt bancaire au plus tard le 28 février 2022.

La date d’expiration de la promesse a été fixée au 30 juin 2022.

Par courriel du 10 mars 2022, le notaire a fait part à Madame [R] [I] de l’obtention par les époux [J] du prêt hypothécaire de 200 000 euros.

Les époux [J] ont parallèlement confié la vente de leur maison d’habitation sise [Adresse 6] à l’agence immobilière [W] selon mandat de vente du 24 mars 2022.

Par courrier du 18 mai 2022 adressé à Madame [R] [I], les consorts [J] ont indiqué renoncer à acquérir le bien, ne parvenant pas à vendre leur propre bien immobilier.

Par courrier du 17 juin 2022, le conseil de Madame [R] [I] a vainement mis en demeure les époux [J] de payer le montant de la clause pénale de 135 000 euros, excipant de la caducité de la promesse et de ce que l’information relative à la provenance des fonds personnels n’aurait jamais été communiquée à la promettante.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2022, Madame [R] [I] a assigné Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1104, 1112-1, 1137, 1178, 1217, 1231-1 à 1231-5, 120 et suivants du code civil, aux fins d’indemnisation de ses préjudices et paiement de la clause pénale.

***

Se prévalant de manquements, Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] ont, par actes de commissaire de justice des 23 et 25 octobre 2023, assigné en intervention forcée la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE et la SASU Agence [Localité 6] aux fins de condamnation in solidum à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

La jonction des procédures a été ordonnée le 14 décembre 2023 par le juge de la mise en état.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 28 août 2024, Madame [R] [I] demande au tribunal de :

Condamner Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de préjudice pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information, Condamner Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 135 000,00 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure,Condamner Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 100 000,00 euros au titre du préjudice financier,En tout état de cause,

Condamner Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle soutient d’abord que les bénéficiaires ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil.

Elle fait observer que les époux [J] ne l’ont pas informée de ce que les fonds personnels d’un montant de 1 244 900 euros évoqués dans le compromis constituaient en réalité le prix attendu sur la vente de leur maison, alors qu’il s’agissait d’une information déterminante de son consentement. Elle fait valoir qu’elle n’aurait pas contracté dans ces conditions si elle avait connu cette information. Elle rappelle que la promesse ne mentionne pas de condition suspensive liée à la vente de leur maison par les époux [J], ce qui est constitutif d’une faute. Elle prétend ne jamais avoir été destinataire de la première offre d’achat du 5 décembre 2021 sur laquelle il est stipulé une condition suspensive de vente de leur maison, affirmant que la seule offre reçue et signée le même jour n’évoquait que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Elle conclut à une présentation trompeuse constitutive d’un dol. Aussi, elle fait grief aux défendeurs de se contredire et de mentir explicitement en affirmant que dans les deux offres, l’acquisition était conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire et conclut à l’impossibilité de se prévaloir de la première offre constitutive de leur pièce 1 en vertu du principe de l’Estoppel. Elle ajoute que la lecture des pièces 3 et 4, qui ne constituent que des échanges entre les bénéficiaires et leur propre agent immobilier et dont elle n’a pas eu connaissance, suggère que leur agent immobilier n’était lui-même pas informé de ladite vente de leur maison constituant leur apport.

Elle sollicite également l’application de la clause pénale prévoyant une indemnité de 135 000 euros en cas de non-réalisation de la vente par l’une des parties.

Elle entend rappeler que la condition suspensive d’obtention du prêt a été remplie par la présentation de l’offre de crédit de la banque CIC le 8 février 2022, rendant pleinement exécutoire le contrat. Elle relève que les défendeurs ne peuvent invoquer l’absence de vente de leur propre maison pour justifier leur défaut d’exécution ni alléguer d’une prétendue mauvaise foi de sa part alors qu’elle leur a accordé un délai de six mois entre la promesse et la vente là où la loi prévoit un délai de trois mois. Elle ajoute qu’elle a en outre consenti un délai supplémentaire pour le dépôt de garantie. Elle fait valoir enfin qu’elle a subi un réel préjudice puisque la vente du bien n’est finalement intervenue que le 29 novembre 2022 et qu’elle a été contrainte d’engager des frais pour la remise en vente. Elle estime que le montant de 135 000 euros n’est ni excessif ni déraisonnable.

Elle sollicite enfin une somme de 100 000 euros au titre d’un préjudice financier, faisant observer qu’elle a finalement vendu son bien 100 000 euros de moins que la somme prévue au compromis.

***

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 mai 2024 par la voie électronique, signifiées à la partie défaillante le 21 mai 2024, Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] sollicitent du tribunal de :

A titre principal,

CONDAMNER Madame [I] à la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 67.500 EUR ; DIRE n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale ; DEBOUTER Madame [I] de toutes demandes, fins ou prétentions. CONDAMNER Madame [I] à la somme de 10.000 EUR au titre du préjudice moral subi ; A titre subsidiaire,

REDUIRE la clause pénale à de bien plus justes proportions. Par impossible, en cas de condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur et Madame [J],

CONDAMNER in solidum l’agence [W] et l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à relever et garantir Monsieur et Madame [J] du montant des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [I], MJ [Localité 1] PROPERTY, et l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à verser chacun à Monsieur et Madame [J] à la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance. ORDONNER l’exécution provisoire en ce qu’elle est de droit et que rien ne s’y oppose. Les époux [J] contestent avoir manqué à leur obligation d’information. Ils prétendent que l’information selon laquelle ils devaient vendre préalablement leur habitation principale a été donnée et a été discutée lors des rendez-vous notariaux. Ils rappellent que l’agent immobilier mandaté par la promettante a été destinataire de la première offre y faisant référence, qu’elle avait d’ailleurs évalué leur maison et obtenu un mandat de vente, de sorte qu’il lui appartenait d’en informer Madame [R] [I]. Ils ajoutent que leur notaire en était également informé et qu’il aurait dû en aviser son confrère. Ils estiment que si un manquement à l’obligation précontractuelle est caractérisé, ils n’en sont pas à l’origine, une rétention d’information étant alors intervenue par des tiers.

Ils font valoir ensuite que la condition suspensive d’emprunt bancaire a défailli dans la mesure où l’offre de crédit était elle-même conditionnée à la cession de leur résidence principale, ce qui n’a pas été renseigné à la promesse par négligence du notaire. Ils mentionnent que n’étant pas parvenus à vendre leur bien, la condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions de la promesse n’était pas réalisée à la date du 28 février, sans faute ni négligence de leur part, de sorte que le dépôt de garantie doit être restitué. Sur la clause pénale, ils observent que la promettante ayant rompu la promesse avant même le terme fixé, elle ne peut prétendre à son versement. Ils arguent de ce qu’en tout état de cause, elle ne peut sans contrevenir aux dispositions de l’article 1229 du code civil solliciter la conservation du dépôt de garantie, qui compense le préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien, et l’application de la clause pénale. Ils mentionnent que Madame [R] [I] a pu remettre son bien en vente dès le mois de mai 2022 et que la clause pénale représentant 10% du prix de vente est disproportionnée au regard du préjudice réellement subi. Ils sollicitent donc, en cas de condamnation, une réduction à de plus justes proportions.

Sur le préjudice financier prétendument subi par la demanderesse du fait de la vente du bien à un prix inférieur, ils l’estiment non démontré.

Ils sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la requérante à leur payer 10 000 euros de dommages et intérêts au titre d’une déloyauté manifeste leur causant un préjudice moral.

A titre subsidiaire, ils sollicitent d’être relevés et garantis par MJ [Localité 1] PROPERTY et L’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE.

En premier lieu, ils invoquent les articles 1240, 1241 du code civil, et 1231-1 du code civil et estiment que l’agence immobilière [W] a manqué à son obligation de conseil. Ils font valoir que l’agent immobilier en charge de la vente du bien de Madame [R] [I], qui a reçu la première offre, a été directement informée de la condition préalable de vente de leur habitation principale et que cette offre a été reformulée sur les conseils de celle-ci. Ils affirment que l’agent immobilier était tenu de transmettre cette information à sa mandante. Ils prétendent que cette information ne pouvait être méconnue dans la mesure où le même agent immobilier a obtenu le mandat de vente de leur propre maison après l’avoir évaluée dès novembre 2020. En réponse à l’argumentation de l’agence immobilière, ils rappellent que la charge de la preuve de la délivrance de l’obligation de conseil pèse sur le professionnel. Ils contestent avoir indiqué disposer de 1 350 000 euros de fonds propres.

En second lieu, ils estiment que la responsabilité du notaire est engagée sur le fondement des mêmes dispositions. Ils soulignent que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée à la condition de présenter une offre de crédit correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération dans la promesse de vente. Ils notent que le notaire, informé de la nécessaire vente de leur résidence principale, a commis une négligence en ne mentionnant pas cet élément dans la promesse, d’une part. Ils invoquent une seconde faute liée à l’absence d’information quant à la non-conformité de l’offre de prêt aux stipulations de la promesse, l’offre de prêt faisant expressément état d’un prêt conditionné à la vente préalable de leur maison. Ils avancent que le notaire a transmis à son confrère l’offre de prêt sans même la lire. Ils prétendent que la promesse est caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive, et, à titre subsidiaire, font valoir que l’office notarial est seul responsable de ce point en n’alertant pas ses clients sur cette non-conformité, alors qu’ils auraient pu solliciter d’autres banques et faire part des refus ou autres offres qu’ils auraient reçues.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 19 février 2024, la SASU [Localité 6] (exerçant sous le nom commercial [W] LYON) sollicite du tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

— REJETER l’intégralité des demandes formulées par les consorts [J] à son encontre dès lors que l’agence immobilière a satisfait à son obligation d’information, et que le dol commis par ces derniers l’exonère de toute responsabilité,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— LIMITER la responsabilité de la société [Localité 6] qui n’est pas intervenue en qualité de rédacteur d’acte,

— REDUIRE à de plus justes proportions la clause pénale,

— REJETER la demande de Madame [I] au titre d’un préjudice financier compte tenu du caractère global et forfaitaire de la clause pénale,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER les consorts [J] à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les consorts [J] aux entiers dépens.

A titre principal, la SASU AGENCE MY PROPERTY [Localité 1] conteste toute manquement à son obligation d’information et de conseil.

Elle admet en premier lieu avoir dissuadé les époux [J] de prévoir une condition suspensive liée à la vente de leur maison, et ce pour deux raisons. D’abord, elle affirme que la première offre était irrecevable au regard du mandat de vente confié par Madame [R] [I] n’admettant de façon classique que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt bancaire. Ensuite, elle argue de ce que le vendeur n’aurait pas accepté une telle condition, d’autant plus lorsque le bien n’a pas encore été mis en vente. Elle fait observer que les époux [J] n’avaient encore réalisé aucune démarche en ce sens. Elle souligne qu’après avoir été informés de ce qu’ils ne pouvaient compter sur la vente de leur maison pour acquérir, ils ont affirmé être en mesure de financer le bien au moyen de fonds propres, raison pour laquelle ils ont adressé une nouvelle offre ne mentionnant qu’une condition suspensive d’obtention d’un emprunt de 300 000 euros. Aussi, elle rappelle que Monsieur [L] [J] est architecte et gérant de nombreuses SCI et qu’il ne pouvait donc ignorer ces éléments.

En second lieu, elle excipe d’un dol commis par les époux [J] qui ont affirmé à plusieurs reprises que le bien serait financé au moyen de fonds propres et donc établi une offre d’achat fallacieuse, mensonge réitéré devant le notaire. L’agence immobilière entend rappeler qu’un tel dol permet d’écarter l’obligation d’information et de conseil de l’agence immobilière. Elle note qu’il est patent que la vente de leur maison ne pouvait aboutir avant le 30 juin 2022 alors que le mandat de vente qui lui a été confié date du 24 mars 2022, qu’ils n’ont jamais fait état de l’urgence d’une telle vente et n’ont pas sollicité de prêt relais. Elle en conclut que la vente de leur maison n’était pas une condition déterminante de leur achat.

A titre subsidiaire, elle sollicite que sa responsabilité soit limitée. Elle argue de ce que seul le notaire a rédigé la promesse de vente et qu’il est donc tenu des obligations d’information et de conseil ainsi qu’à toutes les vérifications utiles, elle-même n’étant intervenue qu’au stade de l’offre d’achat. Elle estime que le notaire était tenu d’informer les acquéreurs de la nécessité d’intégrer la vente de leur maison comme condition suspensive et sur les conditions d’application de la clause pénale.

S’agissant des demandes de Madame [R] [I], elle les décrit comme disproportionnées. Sur le défaut d’information, elle mentionne qu’il est exclusivement imputable aux époux [J] qui font preuve de mauvaise foi. Elle en conclut qu’elle ne saurait être condamnée à les relever et garantir. Elle soutient s’agissant de la clause pénale qu’en l’absence de précisions dans la promesse, elle a vocation à indemniser l’ensemble des préjudices subis. Aussi, elle entend rappeler que le bien a été remis en vente en mai 2022 et que la vente est intervenue le 29 novembre 2022 soit moins d’un an après l’offre d’achat des consorts [J]. Elle en déduit que la clause pénale de 135 000 euros est disproportionnée au regard du délai d’immobilisation. Enfin, sur la demande au titre du préjudice financier, elle en sollicite le rejet. Elle observe d’abord que seul un préjudice de perte de chance pourrait être appliqué, mais surtout que la clause pénale ne permet pas de réclamer de plus amples dommages et intérêts.

***

Régulièrement assignée à personne morale, la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE n’a pas constitué avocat.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’étendue de la saisine du tribunal

Il y a lieu de rappeler que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

En l’espèce, le Tribunal n’est ainsi pas saisi des diverses demandes des parties formulées dans leur dispositif et tendant à voir « constater », « dire et juger », qui ne constituent que des moyens.

Sur la demande de Madame [R] [I] au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Ce devoir d’information s’inscrit dans l’exigence de bonne foi qui doit présider aux négociations et à l’exécution contractuelles, exigence prévue par l’article 1104 du code civil.

En l’espèce, et à titre liminaire, la promesse synallagmatique de vente régularisée le 15 décembre 2021 entre Madame [R] [I] et les époux [J] portant sur le bien sis [Adresse 7] à [Localité 7] rappelle expressément les dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

Madame [R] [I] conteste avoir eu connaissance, avant la signature de la promesse synallagmatique, de ce que les fonds personnels évoqués par les époux [J], d’un montant de 1 350 000 euros, devaient provenir de la vente de leur habitation principale, vente sans laquelle ils ne seraient pas en mesure de financer le bien. Si les époux [J] rétorquent que cette information était connue de tous et produisent une offre d’achat datée du 5 décembre 2021 aux termes de laquelle est mentionnée, outre un emprunt d’un montant de 250 000 euros, une condition suspensive « VENTE DE NOTRE MAISON », il n’est pas démontré que cette offre, non signée a été portée à la connaissance de Madame [R] [I] avant la signature du compromis.

L’offre d’acquisition soumise à Madame [R] [I] et signée de sa main est également datée du 5 décembre 2021 et ne fait mention, à titre de condition suspensive, que d’un emprunt bancaire d’un montant de 200 000 euros.

En outre, comme l’indique la requérante, si les époux [J] ont bien échangé par courriel avec Madame [N] [S], agent immobilier, et que ces échanges évoquent implicitement la vente de leur habitation principale, aucun élément du dossier ne permet n’établir que Madame [R] [I] en a eu connaissance. Les écritures de la SAS Agence [Localité 6] tendent au contraire à démontrer qu’informés de ce que la venderesse refuserait nécessairement de conclure une promesse avec des acquéreurs qui devaient au préalable vendre leur propre bien, les époux [J] ont soumis une offre ne prévoyant pas une telle condition suspensive.

Or, cette information a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat puisqu’elle renseigne sur les modalités et donc sur les capacités de financement de l’opération par les potentiels acquéreurs. Ainsi, elle constitue nécessairement une information déterminante pour Madame [R] [I] qui pouvait être amenée à choisir entre plusieurs offrants. En ne portant pas à la connaissance de Madame [R] [I] au moins au jour de la signature de la promesse que les « fonds personnels » devaient en réalité être constitués du fruit de la vente de leur maison, les époux [J] ont manqué à leur devoir général d’information précontractuelle.

Force est néanmoins de constater que Madame [R] [I], qui sollicite la somme de 25 000 euros en réparation du manquement par les vendeurs à leur obligation d’information, ne justifie ni de la réalité du préjudice allégué, ni de son montant.

En tout état de cause, le préjudice résultant du manquement précontractuel des époux [J] à leur obligation d’informer le vendeur de ce qu’ils devaient, au préalable, vendre leur bien immobilier ne peut être constitué que d’une perte de chance pour celle-ci de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.

En l’absence d’éléments permettant au Tribunal d’apprécier le coefficient de perte de chance ainsi que l’assiette de son préjudice, il convient de la débouter de sa demande.

Sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, une clause pénale a été stipulée aux termes de la promesse de vente, en ces termes :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT TRENTE-CINQ MILLE EUROS (135 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

A titre de condition suspensive, a été mentionnée uniquement l’obtention par les acheteurs d’un emprunt bancaire d’un montant de 200 000 euros, au taux maximum de 1,3% (hors assurance) sur une durée maximale de 25 ans.

Il ressort des pièces versées au débat qu’une offre de crédit immobilier datée du 08 février 2022 a été adressée aux époux [J] par la banque CIC LYONNAISE DE BANQUE, pour un montant de 198 763,00 euros, au taux de 1,32000%, pour financement du bien objet de la promesse. Cette offre de prêt a ensuite été transmise au notaire de Madame [R] [I] par courriel du 10 mars 2022.

Néanmoins, la lecture de cette offre de prêt permet de constater la mention d’une clause de « rémploi suite vente » stipulée comme telle :

« il a été convenu entre les emprunteurs et la banque que le crédit non pourra être débloqué qu’à la suite de la cession d’un bien immobilier situé [Adresse 6] » avec un montant obtenu au moins équivalent à 1 249 030 euros ».

En premier lieu, ladite mention relative à un déblocage de fonds conditionné à la vente de leur bien immobilier ne figure pas dans la promesse de vente. Ensuite, les époux [J] se contentent de produire l’offre de prêt, mais ne produisent pas le dossier de demande de prêt, ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier qu’ils ont bien accompli les démarches aux fins d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Au contraire, l’insertion de la clause de déblocage des fonds conditionné à la vente par les époux [J] de leur bien immobilier, en concertation entre les emprunteurs et la banque, tend à démontrer que ceux-ci ont ajouté une condition qui n’était pas prévue dans la promesse, et qu’ils ont donc fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive.

Or, Il est jugé de façon constante qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse, qui se prévaut de la non obtention de son financement pour soutenir que la condition suspensive a défailli, de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Les bénéficiaires de la promesse échouent en l’espèce à rapporter cette preuve. Si la condition suspensive a in fine défailli en l’absence de vente de leur maison, il doit être considéré que la demande de prêt n’étant pas conforme aux stipulations contractuelles, la défaillance de la condition suspensive leur est imputable.

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive doit être réputée réalisée.

Il s’en déduit qu’en l’absence de régularisation de la vente dans le délai fixé, la clause pénale est due par les bénéficiaires dans son intégralité.

Il convient de rappeler que le montant de la clause pénale a été librement fixé par les parties lors des négociations et qu’une telle clause se distingue d’une l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire d’une promesse. Ainsi, la disproportion manifeste du montant de la clause pénale ne peut être tirée du seul temps d’immobilisation du bien litigieux.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de réviser le montant de la clause pénale en l’absence de preuve de son caractère manifestement disproportionné.

Enfin, il est constant que Madame [R] [I] a mis en demeure les époux [J] de payer ladite clause pénale, selon courrier du 17 juin 2022.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] à payer à Madame [R] [I] la somme de 135 000 euros au titre de la clause pénale.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, date de la mise en demeure adressée aux époux [J] par Madame [R] [I].

Ils seront déboutés de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre d’un préjudice financier

Faisant valoir qu’elle a finalement vendu le bien immobilier 100 000 euros de moins que la somme contractuellement prévue avec les époux [J], Madame [R] [I] sollicite réparation de son préjudice financier à hauteur de 100 000 euros.

Il est constant que l’application d’une clause pénale ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages et intérêts à l’autre, à la condition de démontrer l’existence d’un préjudice distinct.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que Madame [R] [I] a vendu le bien litigieux le 29 novembre 2022 au prix de 1 250 000 euros tandis que la promesse de vente conclue avec les époux [J] en prévoyait 1 350 000 euros, cette demande indemnitaire doit être rejetée en l’absence de lien causal entre l’inexécution par les bénéficiaires de la promesse et le prix de vente du bien, qui dépend nécessairement d’autres éléments.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [J]

Sur la demande tendant à voir condamner Madame [R] [I] au titre d’un préjudice moralLes époux [J] fondent leur demande d’indemnisation sur les articles 1104, 1137 et 1231-1 du code civil, arguant de la déloyauté manifeste de Madame [R] [I].

Toutefois, il ne saurait être reproché à Madame [R] [I] d’avoir remis en vente le bien avant l’expiration du délai fixé initialement au 30 juin 2022 alors que les consorts [J] ont entendu, par courrier du 18 mai 2022, la libérer de la promesse.

Aucune faute de Madame [R] [I] n’étant démontrée, il convient de débouter les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral.

Sur la demande tendant à être relevés et garantis par la SAS [Localité 6] et la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPEAux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond du dol ainsi que des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et de renseignement auprès de son mandant.

Il est tenu notamment de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur, doit, au besoin, conseiller à ce dernier de prendre des garanties ou le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

Comme le rappellent les consorts [J], il est constant qu’un agent immobilier engage sa responsabilité, sur le fondement délictuel, dès lors que par sa négligence ou son imprudence, ou en raison de sa faute intentionnelle, il a causé au cocontractant du mandat un préjudice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que l’agence immobilière [W], a été mandatée par Madame [R] [I] selon contrat de mandat du 24 novembre 2021, pour la vente du bien litigieux. Si l’agence a également été mandatée dès mars 2022 par les époux [J], aux fins de vente de leur propre bien immobilier, aucun contrat ne les liait au moment des négociations et de la signature de la promesse en décembre 2021.

Toutefois, l’agence immobilière [W] avait nécessairement connaissance de ce que les époux [J] devaient vendre leur habitation principale. Cette connaissance ne peut être contestée dans la mesure où :

— l’agence affirme aux termes de ses écritures avoir été destinataire de la première offre d’achat des époux [J] le 5 décembre 2021 mentionnant comme condition suspensive la vente de leur maison ; indiquant les avoir dissuadés de formuler une telle condition suspensive qui, selon elle, était irrecevable et aurait en outre été refusée par sa mandante ;

— les échanges de mails entre l’agence immobilière et les potentiels acquéreurs font expressément référence à la vente de la maison ;

— l’agence immobilière ne conteste pas avoir évalué la maison des consorts [J] en novembre 2020, avant d’obtenir en mars 2022 un mandat de vente, étant précisé que dès le 7 décembre 2021, soit avant la promesse, l’agent immobilier interrogeait les époux [J] sur la possibilité de présenter de potentiels clients en mandat de recherche, ce qui atteste de ce qu’elle avait pleinement connaissance du projet de vente.

Si l’agence immobilière allègue que les époux [J] lui auraient indiqué être en mesure de financer le bien immobilier de Madame [R] [I] par des fonds personnels, sans devoir compter sur la vente de leur maison, elle ne produit aucune pièce de nature à le démontrer.

Or, en n’informant pas directement sa mandante des éléments dont il est établi qu’elle avait connaissance, et in fine des risques que la vente n’aboutisse finalement pas en l’absence de fonds suffisants détenus par les époux [J], l’agence immobilière a commis une faute. Si l’agence n’était, au moment de la signature de la promesse de vente, pas liée avec les consorts [J] par un mandat de vente de leur maison, il est néanmoins établi qu’elle les a dissuadés de prévoir une condition suspensive liée à la vente préalable de leur maison en invoquant une prétendue irrecevabilité de l’offre et le risque de refus de la venderesse, ce qui est indéniablement à l’origine d’un préjudice puisqu’ils ont finalement, sur conseils de l’agence, formulé une nouvelle offre risquée tant pour eux que pour la mandante Madame [R] [I] qui était tenue d’immobiliser son bien.

Aussi, le moyen de l’agence immobilière tendant à affirmer que l’insertion d’une condition suspensive de vente de la maison était risquée tant pour Madame [R] [I] que pour les acquéreurs potentiels est inopérant. Son devoir de mise en garde et d’investigations devait, au contraire, l’inciter à faire preuve de transparence vis-à-vis de sa mandante afin que celle-ci soit pleinement informée des modalités de la vente.

Le fait que Monsieur [L] [J] exerce la profession d’architecte n’est pas de nature à exonérer l’agent immobilier.

Enfin, si la responsabilité de l’agent immobilier peut être écartée en présence d’un dol commis par l’une des parties, et s’il a été établi en l’espèce que les époux [J] ont manqué à leur devoir d’information vis-à-vis de Madame [R] [I], aucun dol ne peut en l’espèce être retenu en l’absence de manœuvres frauduleuses destinées à dissimuler ou à tromper l’agent immobilier qui était, lui, pleinement informé de la vente par les époux [J] de leur maison.

La faute de l’agence immobilière est en l’espèce démontrée, engageant sa responsabilité délictuelle. En conséquence, il convient de condamner l’agence [Localité 6] à relever et garantir les consorts [J] des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur la responsabilité de l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE

Les époux [J] font grief à leur notaire d’une part de ne pas avoir mentionné la condition suspensive relative à la vente de la maison, alors qu’il en avait connaissance, et d’autre part de ne pas les avoir alertés sur la non-conformité de l’offre de prêt qu’ils avaient obtenue de la part de la banque CIC le 8 février 2022.

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de la responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, soit, les manquements commis à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale.

Quelle que soit la faute reprochée au Notaire, la mise en œuvre de sa responsabilité suppose la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En qualité d’officier public ministériel, le notaire est tenu d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente synallagmatique de vente du 15 décembre 2021 a été reçu par Maître [Y] [T], notaire de Madame [R] [I]. Il n’est pas fait mention dans l’acte de Maître [Q], notaire des époux [J]. Par ailleurs, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que celui-ci est intervenu à l’acte ni même qu’il aurait eu connaissance, avant la signature, de ce que les fonds personnels évoqués constituaient le fruit de la vente de leur maison. Ainsi, aucun manquement n’est caractérisé.

Ensuite, s’agissant du grief tiré de l’absence d’alerte du notaire sur la non-conformité de l’offre de prêt – non-conformité qu’ils reconnaissent tout en affirmant que la défaillance de la condition suspensive ne leur est pas imputable – force est de constater qu’une telle mise en garde aurait été en toute hypothèse sans emport et qu’une nouvelle demande de prêt aurait même été risquée. En effet, la promesse ne prévoyant comme condition suspensive qu’un prêt de 200 000 euros, le dépôt d’un autre dossier de demande de prêt et l’obtention du crédit conforme à la promesse (sans mention de vente de leur bien) aurait également engagé les époux [J] du fait de la réalisation de la condition suspensive, alors que ceux-ci n’auraient pas été en mesure de réitérer la promesse en l’absence de fonds personnels d’un montant de 1 244 900 euros.

Ainsi, dans l’hypothèse d’une faute du notaire, cette faute n’est pas à l’origine de leur préjudice.

Il convient de rejeter leur demande tendant à être relevés et garantis par l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE.

Sur les autres demandes

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J], ainsi que la SAS [Localité 6], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civileL’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] à payer à Madame [R] [I] la somme de 2 500 euros à ce titre.

En outre, il convient de condamner la SAS Agence [Localité 6] à payer à Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] la somme de 2 500 euros au titre du même texte.

Sur l’exécution provisoireL’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [R] [I] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information ;

Condamne Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] à payer à Madame [R] [I] la somme de 135 000,00 euros (CENT TRENTE CINQ MILLE EUROS) en application de la clause pénale, outre les intérêts légaux à compter du 17 juin 2022 ;

Déboute Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Madame [R] [I] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice financier ;

Déboute Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] de leur demande indemnitaire formulée contre Madame [R] [I] ;

Condamne la SAS Agence [Localité 6] à relever et garantir Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] des condamnations prononcées à leur encontre ;

Déboute Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] de leur demande à l’encontre de l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE ;

Condamne Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] et la SAS [Localité 6] aux dépens ;

Condamne Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] à payer à Madame [R] [I] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Agence [Localité 6] à payer à Monsieur [L] [J] et Madame [O] [V] épouse [J] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle au demandeur, en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, que le présent jugement réputé contradictoire doit être signifié à la partie adverse dans un délai de six mois à compter de son prononcé, sous peine d’être réputé non avenu.

En foi de quoi, la Présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE