TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e GALLO Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [X] [S] [M]

Le 05 avril 2024

à M. [H] [P] [V]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07515 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IJP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [X] [S]

née le 01 Janvier 1971, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [H] [P] [V]

né le 12 Novembre 1970, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2006, la SA LOGIREM, a consenti à Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 329,49 euros outre 121,66 euros de provisions sur charges générales, 37,30 euros au titre de la consommation d’eau chaude, 29,30 euros au titre de la consommation d’eau froide et 3,87 de redevance T.V ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] le 11 avril 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4585,03 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 13 avril 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, dénoncé 22 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA LOGIREM a fait assigner en référé Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

— constater de l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux, soit à la date du 12 juin 2023 ;

— condamner in solidum Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] à régler la somme provisionnelle de 3940.30 euros selon décompte arrêté au 14 novembre 2023, à parfaire au jour de l’audience ;

— dire que Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] ne peuvent prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’ils n’ont repris le règlement du loyer courant

— dire que Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] ne peuvent prétendre à aucun délai de paiement de sa dette locative dès lors qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et qu’ils ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— autoriser le propriétaire, la société LOGIREM à faire constater l’état des lieux par l’huissier commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile ;

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner in solidum [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;

— dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner in solidum Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] à payer à la SA LOGIREM la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 février 2024 ;

A l’audience, la SA LOGIREM représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2892,64 euros au 22 janvier 2024 et indique être d’accord avec la mise en place d’un échéancier à hauteur de 121 euros par mois ;

Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] comparaissent en personne à l’audience. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 2300 euros de ressources au total ; Ils proposent de régler moins de 121 euros par mois en plus du loyer, en raison de leur situation, soit environ 80 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 novembre 2023 a été dénoncée le 22 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 01 février 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 13 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 novembre 2023.

Par conséquent, la SA LOGIREM est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2006 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] le 11 avril 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4585.03 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer, charges en sus, soit 643.55 euros, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La SA LOGIREM fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2892,64 euros au 22 janvier 2024;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 167,64 euros (7,62€ x 22) correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation portées au débit du compte de les locataires, le bailleur ne justifiant pas leur avoir adressé les questionnaires d’enquête ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2725 euros au 22 janvier 2024, et la solidarité ne se présumant pas, Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] seront condamnés à payer à la SA LOGIREM la somme de 2725 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] sollicitent l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause en déclarant percevoir 2300 euros de ressources au total . Ils proposent de régler moins de 121 euros par mois en plus du loyer, en raison de leur situation, soit 80 euros par mois ; ils justifient en outre avoir repris le paiement intégral des loyers au jour de l’audience ;

Le bailleur ne s’opposant pas à la mise en place d’un échéancier, il convient, compte tenu de ses éléments et de l’ancienneté du bail, d’octroyer des délais de paiements à Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] devenus occupants sans droit ni titre, seront la solidarité ne se présumant pas, condamnés à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 643,55 euros au total, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité ne sera pas indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA LOGIREM qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, par provision,

DECLARONS la SA LOGIREM recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 juin 2023 ;

CONDAMNONS Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] à payer à titre provisionnel, à la SA LOGIREM, la somme de 2725 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

AUTORISONS Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] à apurer solidairement leur dette sur une durée de 36 mois par mensualités successives de 75,69 euros, le solde et les intérêts étant dus à la dernière échéance, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués sis [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 643,55 euros et jusqu’à libération effective des lieux et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SA LOGIREM de sa demande de suppression de délais et de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS la SA LOGIREM de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [S] [M] et Monsieur [V] [H] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE