TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024

à M^e CARDELLA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2024

à Me [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00650 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OX5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [N]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9] – SENEGAL

domicilié : chez Chez SARL IMMOVISTA (Mandataire), [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin CARDELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [J]

née le [Date naissance 4] 1993 à ALGERIE

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Monsieur [D] [N] a fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, afin principalement de voir constater qu’elle occupe le logement dont il est propriétaire sans droit ni titre et obtenir son expulsion sans délais.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 25 juillet 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [D] [N] a demandé :

De déclarer son action recevable ; De constater l’occupation sans droit ni titre de l’appartement situé au rez-de-chaussée (porte de gauche) d’un immeuble sis [Adresse 6] ; D’ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans délais ni délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir et jusqu’à complète libération des lieux ; D’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers ne lui appartenant pas aux frais, risques et périls du défendeur ; Condamner Madame [O] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’au jour de la restitution des clés ; Condamner Madame [O] [J] à lui payer une somme provisionnelle de 9.000 euros au titre des indemnités d’occupation sur la période de juillet 2023 à juillet 2024, outre celle de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le constat d’huissier du 10 novembre 2023.

Monsieur [N] a exposé avoir fait l’acquisition d’un appartement situé au rez-de-chaussée (porte de gauche) d’un immeuble sis [Adresse 6] le 3 septembre 2010. Cette vente est attestée par notaire. Le bien a été donné en gestion à l’agence IMMOVISTA et le dernier locataire a quitté les lieux le 30 novembre 2022, le loyer s’élevant alors à un montant de 680 euros par mois, charges comprises. En octobre 2023, l’agence mandataire a découvert que la porte du logement avait été fracturée, la serrure changée et qu’il se trouvait occupé. Le 10 novembre 2023, un huissier s’est rendu sur place, a constaté des traces d’effraction sur la porte et son encadrement, et relevé la présence de Madame [O] [J] dans les lieux. Cette dernière a déclaré à l’huissier être entrée par voie de fait, sans autorisation, depuis plusieurs semaines.

En réponse aux arguments de la défenderesse, Monsieur [N] a soutenu que l’attestation de propriété a été rédigée par notaire ; que le nom de son mandataire est indifférent à la recevabilité de son action ; que Madame [J] allègue avoir loué le logement auprès d’un tiers mais sans étayer ce fait par aucun document ; que la simple possession d’une clé ne confirme pas qu’il s’agisse de la clé d’origine suite au changement de la serrure de la porte ; que ses déclarations à l’huissier ont valeur probante ; qu’elle n’établit pas que ses enfants demeurent avec elle dans les lieux, les attestations fournies étant anciennes ; que son expulsion est la seule mesure appropriée pour permettre au propriétaire de reprendre possession de son bien ; qu’elle produit une facture démontrant qu’elle occupe l’appartement depuis juillet 2023 et qu’elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Madame [O] [J] a demandé :

A titre liminaire de déclarer Monsieur [N] irrecevable à défaut de justifier de sa qualité de propriétaire et de justification de la qualité de mandataire de la société IMMOVISTA ; de condamner Monsieur [N] à verser directement entre les mains de Maître [S] [W], son conseil, la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ; A titre principal de débouter Monsieur [N] de ses demandes ; A titre subsidiaire de débouter Monsieur [N] de sa demande d’expulsion sans applications des délais fixés aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et pour régler l’indemnité d’occupation ; de débouter Monsieur [N] de ses demandes accessoires au titre des frais irrépétibles et dépens.

Madame [J] a soulevé une fin de non recevoir des demandes de Monsieur [N] qui ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des lieux qu’elle occupe, ni de la qualité de son mandataire immobilier. L’acte notarié le mentionne comme intervenant à la vente en qualité de représentant de son père, Monsieur [T] [N], lequel serait donc le véritable propriétaire.

Au fond, Madame [J] a expliqué avoir deux enfants à charge et s’être séparée du père. Elle a accepté le logement litigieux, proposé par un individu, contre la somme mensuelle de 680 euros. Elle est entrée dans les lieux en juillet 2023 et a sollicité la remise d’un bail, en vain. Elle a déposé des demandes de relogement, sans succès jusqu’à ce jour. Elle a contesté être entrée par voie de fait, les clés du logement lui ayant été remises. Elle a souligné ne pas maîtriser la langue française, de sorte que la véracité des déclarations retranscrites dans le constat d’huissier est sujette à caution. Les traces de pesée ont pu être effectuées antérieurement à son entrée dans les lieux. Madame [J] a fait valoir que le droit au respect de la vie privée et familiale prime sur le droit à la propriété dès lors que les occupants, comme elle en l’espèce, sont confrontés à l’absence de toute solution de relogement. Elle a précisé que ses enfants sont scolarisés dans le secteur du logement, qu’elle justifie d’un mode de vie pérenne et stable dans l’appartement, a tissé des liens sociaux. Elle a donc estimé qu’une expulsion serait préjudiciable, que les circonstances ne justifient pas d’écarter l’application des délais légaux prévus aux articles L412-1 à L412-7 du code des procédures civiles d’exécution et qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir en outre de larges délais tant pour quitter les lieux que pour s’acquitter des indemnités d’occupation.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [N] verse aux débats une attestation de vente notariée du 3 septembre 2010, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], soit le lot n°4 consistant en une cave en sous-sol et le lot n°12 consistant en un appartement situé en rez-de-chaussée à gauche, par Monsieur [X] [L] au profit de Monsieur [D] [N], né à [Localité 8] (SENEGAL) le [Date naissance 7] 1975. C’est à juste titre que Monsieur [N] affirme que la mention portée sur l’acet « C/o Monsieur [T] [N] [Adresse 3] », signifie qu’il se trouvait domicilié chez son père, et non qu’il représentait ce dernier à la vente. L’étude du notaire instrumentaire a confirmé dans un courriel du 25 juillet 2024, qu’aux termes de cet acte de vente, Monsieur [D] [N] a déclaré une adresse chez son père, cette adresse étant celle retenue pour l’élection de domicile et la précision « C/o » voulant dire « aux bons soins de » (care of) ici entendue comme « chez ».

Monsieur [N] rapporte la preuve de sa qualité de propriétaire de l’appartement objet des débats.

Par ailleurs, Monsieur [N] fournit le mandat de gérance conclu avec la société VALORY’S le 3 septembre 2010, portant sur ce logement, ainsi que l’historique des inscriptions modificatives du tribunal de commerce de MARSEILLE, faisant apparaître un changement de dénomination sociale de l’agence le 30 août 2011, désormais dénommée IMMOVISTA.

Dès lors, Monsieur [N] rapporte bien la preuve de sa qualité et de son intérêt à agir à l’instance.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En l’espèce, le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 10 novembre 2023 indique que des traces d’effraction sont visibles sur la porte du logement dont s’agit, et l’encadrement de cette dernière est cassé. Une photographie de la porte se trouve annexée au constat. Il mentionne qu’une personne de sexe féminin ouvre la porte à ses coups et a déclaré « je m’appelle Madame [J] [O], je suis née le [Date naissance 4] 1993 en Algérie. Je suis entrée par voie de fait dans cet appartement. Je n’ai pas d’autorisation pour vivre ici. Je vis ici depuis plusieurs semaines ».

Madame [J] soutient, sans en justifier, qu’elle est entrée dans les lieux non par voie de fait, mais grâce à l’autorisation et aux clés fournies par un inconnu disposant de l’appartement. Cependant, en l’absence de toute preuve de bail écrit ou verbal, Madame [J] ne conteste pas l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Monsieur [N].

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Il est acquis que l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

Sur les délais de l’expulsion

Au regard des dispositions de l’article 8 de la CEDH et de l’article 3 de la CIDE, le juge des référés est tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité de la mesure qu’il convient d’adopter, en confrontant les intérêts en cause, à savoir le droit de propriété de Monsieur [N] au visa de l’article 544 du code civil, et les droits fondamentaux invoqués et garantis par les articles cités supra.

Les mesures à prendre doivent répondre notamment aux dispositions des articles L 412-1, 2, 3, 4, 5, 6 du code des procédures civiles d’exécution à savoir, en l’espèce :

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat que la porte du logement a été dégradée et forcée. Les déclarations de Madame [J] consignées par l’huissier de justice démontrent certes qu’elle a eu conscience de pénétrer dans un logement pour s’y installer, alors qu’elle n’était titulaire d’aucun bail ni titre d’occupation. Néanmoins, la voie de fait, au sens des dispositions précitées du code des procédures civiles d’exécution, suppose un acte matériel positif, de violence ou d’effraction, ayant permis l’introduction dans le bien des occupants sans droit ni titre. Elle ne saurait résulter de la seule occupation. En l’occurrence, le dernier locataire a quitté les lieux le 30 novembre 2022 et la facture d’électricité produite par Madame [B] remonte au 28 juillet 2023. Aucune constatation n’a été effectuée entre ces dates. La preuve d’une voie de fait n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé, et les traces de pesée observées sur la porte ne permettent pas de caractériser l’intervention de l’un ou l’autre des occupants actuels comme étant à l’origine de l’effraction.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de suppression du délai des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, l’expulsion de Madame [J] et des occupants de son chef, sera ordonnée dans les formes et délais prévus par lesdits articles.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Madame [J] produit, dans le cadre du contrôle de proportionnalité, des attestations émanant d’associations témoignant de la réalité de la présence de la famille avec de jeunes enfants, justificatifs de scolarisation, mise en place de structures sociales aux fins d’accompagnement social et au relogement, pièces parfaitement actualisées à la période des débats. Il n’est pas contesté qu’aucune solution de relogement n’a été proposée à Madame [J] qui se trouve sur le territoire français en vertu d’un visa touristique.

Monsieur [N] précise aux termes de ses écritures, que le logement est destiné à la location. Il ne fait part d’aucune difficulté financière ni besoins particuliers afférents à ce logement.

Au regard des situations respectives des parties, une expulsion immédiate de Madame [B] aurait des conséquences humaines disproportionnées par rapport au droit de propriété protégé. Il convient dans le respect des dispositions, notamment de l’article 3 de la CIDE, d’accorder un délai à la défenderesse.

Au regard de l’occupation maintenant ancienne des lieux depuis au moins juillet 2023, l’intérêt supérieur des enfants mineurs vivant dans ces locaux avec leur mère, l’absence totale de solution de relogement à court terme, la réunion des conditions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution est suffisamment rapportée pour qu’il soit accordé à Madame [J] un délai de dix mois, à compter de la présente ordonnance, au cours desquels, il ne pourra être procédé à son expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [N] et à favoriser la bonne exécution de la décision, la résistance de Madame [J] n’étant pas à ce stade, démontrée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] réclame une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 750 euros.

Il ne verse qu’une quittance d’octobre 2022, faisant apparaître que le loyer avec charges pratiqué pour ce logement était fixé à 679,05 euros. En l’absence de tout autre élément permettant d’établir le mode de calcul de l’indemnité d’occupation, c’est le montant de ce dernier loyer qui sera retenu.

Il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 28 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Madame [J] ne conteste pas n’avoir versé aucune indemnité pour l’occupation des lieux depuis son entrée. Dès lors, elle sera condamnée à payer à Monsieur [N], la somme provisionnelle de 8.214,31 euros pour la période du 28 juillet 2023 au 31 juillet 2024.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Au regard du montant de la dette, de la qualité du bailleur et de l’absence de ressources de Madame [J] qui ne justifie d’ailleurs pas de ses capacités financières, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [J] qui succombe, aux entiers dépens, en ce compris le constat d’huissier du 10 novembre 2023, et à verser à Monsieur [N] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [N] [D] ;

DECLARONS recevable l’action formée par Monsieur [N] [D] à l’encontre de Madame [O] [J] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par le requérant du fait de l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse ;

CONSTATONS que Madame [O] [J] est occupante sans droit ni titre du logement situé au rez-de-chaussée (porte de gauche) d’un immeuble sis [Adresse 6] appartenant à Monsieur [D] [N] ;

ACCORDONS à Madame [O] [J] un délai de DIX MOIS pour quitter les lieux, jusqu’au 24 août 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

AUTORISONS Monsieur [D] [N] à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [J], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, du logement situé au rez-de-chaussée (porte de gauche) d’un immeuble sis [Adresse 6] et, le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Madame [O] [J] à la somme mensuelle de 679,05 euros, due depuis le 28 juillet 2023 et jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise volontaire des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à payer à Monsieur [D] [N], à titre de provision, la somme de 8.214,31 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 28 juillet 2023 et le 31 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Madame [O] [J] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à payer à Monsieur [D] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 10 novembre 2023 ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière La Présidente