TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 25/01862 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2MLV

Jugement du 04 Février 2026

N° de minute

Affaire :

M. [G] [M]

C/

M. [Y] [C] [X]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Audrey BROSSELARD

—  2004

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 04 Février 2026 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Christophe GARNAUD, Greffier présent lors des débats et de Anne BIZOT, Greffier présent lors du prononcé,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [M]

né le 23 Septembre 1981 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey BROSSELARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [C] [X]

né le 16 Mars 1971 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [M] était propriétaire depuis le 22 juillet 2014 d’un appartement (lot 62) sur le toit de la résidence dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5], d’un garage (lot 28) et d’une cave (lot 7) et, depuis le 28 janvier 2015, d’un deuxième garage (lot 32).

En novembre 2021, Monsieur [G] [M] mandatait deux agences, ORPI et GUY HOQUET, dans le but de mettre en vente l’ensemble de ses biens immobiliers.

En mai 2022, par l’intermédiaire de la société ORPI, Monsieur [Y] [X] manifestait son intérêt pour l’ensemble immobilier. Le 4 août 2022, il lui transmettait une offre d’achat portant sur l’appartement, la cave et les deux garages pour la somme totale de 1 250 000 € et s’engageait à signer un compromis de vente le 8 septembre 2022 sans condition suspensive, ni droit de rétractation. L’acte comportait une clause pénale de 5% du prix de vente.

Le 8 septembre 2022, les parties signaient une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 62, 28 et 32 et 7 de la résidence « [Adresse 4] » pour un montant de 1 250 000 € qui expirait le 31 décembre 2022 à 16h. Une indemnité d’immobilisation était fixée à 62 500 €. Son versement devait intervenir dans les 30 jours à compter de la signature de la promesse soit avant le 8 octobre 2022.

A partir du 28 octobre 2022, Monsieur [G] [M] relançait à plusieurs reprises son notaire, l’étude [K], pour que Monsieur [Y] [X] procède au versement de l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Monsieur [Y] [X] versait la somme de 31 975 € sur le compte de l’étude [K] entre la signature de la promesse et le 31 décembre 2022. L’étude [K] organisait la signature de l’acte définitif pour début décembre 2022.

Le 28 décembre 2022, l’étude [K] indiquait à Monsieur [M] qu’elle n’avait aucun retour ni du notaire de Monsieur [Y] [X], ni de Monsieur [Y] [X], tant concernant le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation que de la tenue de la réitération de la vente. Elle rappelait que les sommes pour la vente n’étaient pas centralisées et que la vente ne pouvait être maintenue. Elle relevait que la totalité de l’indemnisation n’était toujours pas versé en dépit de ses relances auprès de Monsieur [X], la date butoir du 7 octobre 2022 pour en verser le solde, ayant été largement dépassée. Elle rappelait que la promesse tombait le 31 décembre 2022.

Par mail du 4 janvier 2023, Monsieur [G] [M] contactait Monsieur [Y] [X] qui répondait par mail du même jour en s’engageant notamment à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation au plus tard le 5 février 2023. Le même jour, 4 janvier 2023, Monsieur [G] [M] signait la promesse unilatérale de vente portant sur son nouveau projet immobilier que la vente de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] » devait financer avec une date de réitération fixée au 4 juillet 2023.

Le 13 janvier 2023, Monsieur [Y] [X] s’engageait à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation au plus tard le 5 février 2023 et à prendre en charge l’intégralité : des taxes d’habitation et foncière de 2022 et 2023, des charges de copropriétés de 2022 et 2023, du coût de l’assurance multirisques habitation de 2022 et 2023 et du coût des intérêts du prêt relais jusqu’à la date de remise des clés.

Le 8 février 2023, Monsieur [G] [M] relançait Monsieur [Y] [X].

Le 24 mai 2023, Monsieur [G] [M] obtenait une offre de prêt lui permettant de faire aboutir son nouveau projet immobilier.

Le 25 mai 2023, il mandatait la société Century 21 pour remettre en vente le bien et l’étude [K] était informée de cette remise en vente en juin 2023. Le 11 septembre 2023, Monsieur [G] [M] mandatait une nouvelle agence immobilière, la société MAJOUX-VIRIEUX et baissait le prix de vente à 1.190.000 € (soit une baisse de 60.000 € par rapport au prix initial).

Le 11 septembre 2023, un autre mandat de vente était signé avec l’agence MAJOUX-VIRIEUX Immobilier au prix de 1 090 000 euros.

En décembre 2023, Monsieur [Y] [X], par l’intermédiaire de son notaire, faisait part de son intention d’acquérir les biens de Monsieur [G] [M].

En mars 2024, le prix de vente était baissé à 1.050.000 €, soit une baisse de 200.000 € par rapport au prix initial. Durant toute cette période, par échanges téléphoniques, Monsieur [Y] [X] continuait d’affirmer qu’il allait sous peu débloquer les fonds requis.

Cet engagement n’étant pas tenu et à la suite de divers échanges, par courrier recommandé en date du 13 mars 2024, l’étude [K] mettait en demeure Monsieur [Y] [X] d’avoir à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation de 30 525 € sous 30 jours à compter de la réception du courrier, la totalité de la somme de 62.500 € devant ensuite être libérée entre les mains de Monsieur [G] [M].

Informé par l’agence ORPI d’une offre potentielle à 900.000 €, Monsieur [G] [M] indiquait à Monsieur [Y] [X], le 1er avril 2024, qu’un autre individu était intéressé par le bien. Le 10 avril 2024, Monsieur [Y] [X] maintenait sa position. Par mail du 12 avril 2024, il signifiait à Monsieur [G] [M] le maintien de son offre initiale du 4 août 2022 pour un prix de 1 250 000 € de se porter acquéreur des biens immobiliers. Monsieur [G] [M] indiquait donc à la société ORPI qu’il n’entendait pas donner suite à l’offre potentielle de 900.000 €. Le 18 avril 2024, Monsieur [X] donnait instruction à son notaire de débloquer la partie séquestrée de l’indemnité d’immobilisation soit 31.975 €, et précisait : « le solde (30.525,00 €) sera débloqué dans les délais les meilleurs ». Par même mail, il indiquait formuler une nouvelle offre à Monsieur [Y] [M] pour un prix de 1 110 000 € se décomposant comme suit :1 000 000 € pour l’appartement de la cave, 100 000 € pour les garages, 10 000 € pour le mobilier.

Le 19 avril 2024, une nouvelle offre manuscrite était émise par Monsieur [Y] [X].

Le 26 avril 2024, Monsieur [M] recevait les 31.975 € séquestrés.

Le 30 septembre 2024, l’agence Barnes se voyait octroyer un mandat semi-exclusif de vente pour un prix de 945.000€ (soit une baisse de 305.000 € par rapport au prix initial) et une entreprise spécialisée, la société MOBERS, venait meubler l’appartement pour les besoins de la vente.

Le 17 novembre 2024, Monsieur [G] [M] signait une nouvelle promesse unilatérale de vente au prix de 886 000 €. La réitération avait lieu le 9 janvier 2025.

***

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 enregistré au greffe le 10 mars 2025, Monsieur [G] [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon Monsieur [Y] [C] [X], au visa des articles 1116, 1124 et suivants, 1231-2 et 1240 du code civil aux fins de voir :

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente signée le 8 septembre 2022 pour un montant de 62 500€, En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation à Monsieur [M] d’un montant de 30 525 € assortie d’intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 date du courrier de mise en demeure,

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] la somme de 136 809,84 € en réparation du préjudice financier subi à cause des frais qu’il a été contraint d’exposer,

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] la somme de 364 000 € en réparation du gain certain dont il l’a privé en ne réalisant pas la vente dans laquelle il s’était engagée,

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] une indemnité pour son préjudice moral d’un montant de 5 000 €,

— CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [X] à prendre en charge les entiers dépens

Au soutien de ses demandes, il soutient que le versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une condition de validité de la promesse unilatérale de vente mais qu’il s’agit du prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, lequel est libre d’opter pour l’acquisition du bien ou non, qu’ainsi lorsque le bénéficiaire abandonne le projet d’achat et ne lève pas l’option dans le délai fixé, le prix de l’option est acquis au promettant. Il fait valoir que le délai d’expiration avait été fixé le 31 décembre 2022, qu’en l’absence de levée de l’option par Monsieur [X] avant l’expiration de ce délai, il doit être fait application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Il ajoute qu’il résulte des multiples engagements de Monsieur [Y] [X] d’acquérir les biens et de prendre en charges les frais engendrés par leur maintien à disposition que ce dernier a tenu des pourparlers avec une particulière mauvaise foi et entretenu abusivement Monsieur [M] dans l’espoir de pouvoir céder son bien au prix négocié il y a un an tandis que le marché immobilier était au plus mal.

En outre, il fait valoir que Monsieur [Y] [X] n’a jamais respecté les offres émises et acceptées du 13 janvier 2023 et du 18 avril 2024 sans motif légitime.

Il affirme que le comportement déloyal et abusif dans la négociation des pourparlers et le non-respect des engagements contractuels a entraîné un préjudice économique puisqu’il a été obligé de souscrire à un prêt alors qu’il entendait éviter ce recours par la vente des biens. Il ajoute qu’il a été exposé à divers taxes et charges pendant 3 ans que Monsieur [Y] [X] s’était engagé à prendre en charge car résultant de l’immobilisation du bien en vue de la vente des biens toujours retardée. Il fait valoir qu’il a été dans l’obligation de remettre en état et en vente l’ensemble immobilier après 3 ans de négociations vaines.

En outre, il soutient que la longueur des négociations et donc de l’inexécution fautive de Monsieur [Y] [X] l’ont conduit à diminuer considérablement le prix de ses biens, une diminution de 364 000 euros par rapport au prix fixé dans la promesse de vente du 8 septembre 2022 en raison notamment de la dégradation du marché de l’immobilier ce qui constitue une perte de chance de réaliser un bénéfice. Le préjudice est donc direct mais aussi personnel et certain.

Enfin, il fait valoir un préjudice moral résultant de la gestion longue et stressante de cette vente qui n’a jamais abouti et qui l’a contraint à souscrire à un prêt onéreux.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [Y] [C] [X] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable : il est relevé que le demadeur transmet trois clés usb. Celles-ci ne seront pas ouvertes, le tribunal n’ayant pas à manipuler des supports externes.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Sur l’absence de comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, Monsieur [Y] [X] a été régulièrement cité à domicile. La demande sera déclarée recevable.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi les dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que celles de l’article 1353 du Code civil mettent à la charge de monsieur [M] la démonstration des faits qu’il allègue au soutien de ses prétentions.

Sur la négligence fautive du bénéficiaire de la promesse

Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Sur la demande au titre de la caducité

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

De même, aux termes des dispositions des articles 1304-5 alinéa 1 du même code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne éxécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

Enfin, il ressort des dispositions de l ‘article 1304-6 alinéa 1 du code civil que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplisement de la condition suspensive.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’éxécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé, à l’aulne de ces dispositions, que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, qui ne lève pas l’option faute de réalisation de la condition suspensive, n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’il n’en a pas empêché l’accomplissement.

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il ressort de la lecture des pièces versées au débat que selon acte notarié dressé par Me [V] [P], notaire au sein de la SAS [K] NOTAIRES à [Localité 1], en date du 8 septembre 2022, Monsieur [G] [M] s’est engagé à vendre à Monsieur [Y] [C] [X] le bien dans l’ensemble immobilier “[Adresse 4]” sis à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 6], pour un prix de 1 250 000€. Ladite promesse prévoyait une durée de validité expirant au 31 décembre 2022 sans condition suspensive d’offre de prêt, grâce à un apport personnel de 1 337 700 euros. Une indemnité d’immobilisation a été convenue par les parties pour une somme forfaitaire de 62 500€, la moitié devant être versée dans un délai de 30 jours à compter de la signature de l’acte entre les mains du notaire rédacteur, sous peine de caducité.

Il est indiqué page 7 de l’acte, dans le paragraphe “carence”, les termes suivants : “sans levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir”.

Il est encore indiqué in fine, page 8, qu’en “cas de défaut du bénéficiaire, qui ne viendrait ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d’opton, le promettant pourra à son choix dans le procès-verbal : soit faire part de son intention de poursuivre l’éxécution de la vente, soit encore faire constater que la vente n’est pas éxécutée, cete constatation résultant du défaut du prononcé contre le bénéficiaire, dans le procès-verbal, et déclarer sa voplonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. (…)”.

A défaut pour Monsieur [Y] [X], d‘avoir levé l’option, la condition est considérée comme réalisée et la promesse de vente devenue caduque.

Dès lors, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant, rendant Monsieur [X] débiteur de la somme de 62 500 euros.

Concernant la somme consignée chez le notaire de 31 975 euros

Il est patent que la somme de 31 975 euros qui avait été consignée chez le notaire du bénéficiaire, a été versée à Monsieur [M] le 26 avril 2024.

Concernant le solde de l’indemnité d’immobilisation non encore versée

Il est justifié qu’en dépit d’une mise en demeure en date du 13 mars 2024 du notaire de Monsieur [M], Monsieur [Y] [X] n’a pas procédé au versement du solde de l’indemnité.

Monsieur Monsieur [Y] [X] sera condamné à payer à Monsieur [G] [M] la somme de 30 525 euros.

Sur les intérêts au taux légal

Il est justifié qu’en dépit d’une mise en demeure du 13 mars 2024, Monsieur [Y] [X] n’a pas payé le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, il sera condamné à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 30 525 euros qui ont courru à compter du 13 mars 2024 jusqu’au paiement.

Sur la demande de dommage et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale se définit ainsi comme la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, notamment dans le cadre d’une promesse de vente, lorsqu’une des parties ne réitère pas l’acte définitif de vente alors que toutes les conditions sont réalisées. Il est ainsi rappelé que la clause pénale vise ainsi à sanctionner la partie qui, une fois les conditions suspensives réalisées, se refuserait à régulariser l’acte authentique de vente et satisfaire ainsi à ses obligations alors exigibles.

Sur la demande de réparation du préjudice financier

En l’espèce, il est relevé que les parties ont convenu que le bénéficiaire s’obligeait à verser au promettant l’indemnite d’immobilisation, soit la somme de 62 500,00 €, au plus tard dans le délai de trente jours de la signature de la promesse de vente en la comptabilité du notaire rédacteur. Il est indiqué en page 11, dans le paragraphe indemnité d’immobilisation, que cette somme restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués, d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Il est encore spécifié que cette somme ne saurait faire l’objet d’une répartition au prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation et que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

Il s’agit ainsi de déduire de ces stipulations contractuelles que les parties ont entendu décider d’affecter une indemnité forfaitaire. Dès lors, s’il est largement démontré que Monsieur [X] n’a cessé de maintenir Monsieur [M] dans l’espoir de la réalisation d’une vente, le délai d’option étant largement dépassé, les parties avaient en toute hypothèse fixé contractuellement le montant d’une indemnité forfaitaire et il appartenait ainsi à Monsieur [M], largement libéré de toute obligation contractuelle, de ne pas accepter indéfiniement les réitérations de promesses d’achat de son bénéficiaire qui, au demeurant, n’a jamais justifié bénéficier de fonds suffisants pour réaliser la vente et ce, dès le 28 décembre 2022.

De la même façon, la génèse des faits ne peut que permettre de constater que Monsieur [M] a, dès le 4 janvier 2023, signé sa propre offre de vente et alors qu’à cette date, il ne disposait déjà que de promesses verbales non tenues et qu’il a donc accepté de s’engager dans un prêt relais en toute connaissance de cause. Ainsi, il ne saurait prétendre, ni au remboursement du coût de mise en place de l’emprunt ni des intérêts payés entre le 1er juillet 2023 et le 31 janvier 2025 ni encore au titre de l’assurance souscrite.De la même façon, l’engagement contractuel de [Y] [X] à supporter les taxes et charges de l’année 2022 et 2023 en cas d’acquisition du bien ne saurait être considéré comme une dette acquise en cas de non levée d’option. De même, il ne saurait prétendre à des dommages et intérêts au titre de la remise en état et vente du bien pas plus que des répercussions fiscales du retard dans la vente du bien.

Enfin, l’objet même de l’indemnité d’immobilisation est de compenser le temps perdu et le risque pris par le vendeur et lié à la perte éventuelle de potentiels acquéreurs. Aucune indemnisation en réparation du gain éspéré ne saurait être mise à la charge du bénéficiaire n’ayant pas réitéré la vente.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts relative au remboursement du coût de mise en place de l’emprunt, des intérêts payés entre le 1er juillet 2023 et le 31 janvier 2025, de l’assurance souscrite, de paiement des taxes et charges des années 2023, 2024 et 2025, de la remise en état et vente du bien, des taxes fiscales et de la compensation de la perte de gain éspéré sera rejetée.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

Monsieur [G] [M] a délibérément maintenu un lien contractuel alors que dès le 28 décembre 2022, aucune des promesses qui avaient été faites par le bénéficiaire n’était tenue et que son notaire l’alertait sur l’absence de respect des promesses et alors même que les 50% de l’indemnité d’immobilisation n’avaient même pas été réglés. Dès lors, Monsieur [M], qui a contribué à la réalisation de son propre préjudice, ne saurait être accueilli dans sa demande de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [Y] [X] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Monsieur [G] [M] a été contraint d’engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Partie tenue aux dépens, Monsieur [Y] [X] sera condamné à payer à Monsieur [G] [M], au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 5000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [G] [M] la somme de 30 525 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du coût de mise en place de l’emprunt, des intérêts payés entre le 1er juillet 2023 et le 31 janvier 2025, de l’assurance souscrite, du paiement des taxes et charges des années 2023, 2024 et 2025, de la remise en état et vente du bien, des taxes fiscales et de la compensation de la perte de gain éspéré,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [G] [M] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier présent lors du prononcé ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente