TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 30 septembre 2024

à M^e ARNOUX-POLLAK.

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 septembre 2024

à Mme [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02508 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42O4

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [T]

demeurant [Adresse 3]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties prenant effet le 1er juillet 2011, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 318,68 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier à Madame [U] [T] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [U] [T] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 494,14 euros, au 18 juin 2024. Il s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement ainsi qu‘à la suspension des effets de la clause résolutoire durant de tels délais.

Madame [U] [T] comparaît. Elle reconnaît l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle précise avoir saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, qui a été déclaré le dossier recevable le 11 avril 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public 13 HABITAT produit la notification à la CAF des Bouches-du-Rhône en date du 23 mars 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [U] [T], soit deux mois au moins avant l’assignation du 6 mars 2024.

L’établissement public 13 HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 juin 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [T] le 24 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 1 845,31 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail signé entre les parties à effet au 24 janvier 2024, et d’ordonner l’expulsion Madame [U] [T] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [U] [T] sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 617,31 euros), à compter du 25 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que la locataire restait débitrice d’une dette locative de 3 500,33 euros au 21 février 2024.

Vu le décompte actualisé au 17 juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 1 722,12 euros, terme du mois de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [U] [T] à payer à l’établissement public 13 HABITAT cette somme de 1 722,12 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V, VI et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement du loyer avant l’audience,

Au cas d’espèce, la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a été déclaré le dossier de Madame [U] [T] recevable le 11 avril 2024 et orienté le dossier vers des mesures imposées.

Il est constant que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [U] [T] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer et des charges courants, d’un montant égal à 47 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Faute pour Madame [U] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [U] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 617,31 euros), jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [T], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

Constatons la résiliation du bail signé entre les parties prenant effet le 1er juillet 2011 concernant l’appartement situé au [Adresse 1], à effet au 24 janvier 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [U] [T] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 617,31 euros) ;

Condamnons Madame [U] [T] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 1 722,12 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Madame [U] [T] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 47 euros, en plus du loyer et des charges courants, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [U] [T], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Disons que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

Disons que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 24 janvier 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [U] [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Madame [U] [T] sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 617,31 euros), jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [U] [T] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,