TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/00452 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YJMC

AFFAIRE :

Mme [Z] [K] [Y] (l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES)

C/

S.C.I. [Adresse 9] (la SARL GAROE AVOCATS ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Octobre 2024, puis prorogée au 07 Novembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [Z] [K] [Y]

née le 22 Mars 1969 à [Localité 6] (ITALIE), de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [N]

née le 03 Avril 1973, de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [L]

née le 11 Février 1979 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 9]

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 379 256 654

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant Monsieur [P] [G] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Océane PHAN-TAN-LUU de la SARL GAROE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2018, la société civile immobilière PORT MIOU a donné à bail à :

— Madame [S] [N] – masseur – kinésithérapeute,

— Madame [Z] [K] [Y] – psychologue,

— Madame [D] [L] – orthophoniste,

un local professionnel situé [Adresse 1] à [Localité 7], avec prise d’effet à la même date, pour une durée de six ans et un loyer mensuel de 900 €, outre 180 € de provisions sur charges.

Une clause a été insérée au bail, qui stipule : « S’il s’agit d’activité commune sans participation de loyer (type assistanat ou collaboration) ou de collaborateurs rémunérés par l’occupant, pas de modification des conditions de bail. Le contrat de collaboration sera mis à disposition du bailleur à sa demande.

S’il s’agit d’une activité libérale différenciée avec pose de plaque individuelle, une majoration de 200 euros sera appliquée (sous conditions de l’accord du bailleur) ».

Il est apparu que Madame [A] [I] exerce une activité au sein des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2020, la société civile immobilière [Adresse 9] a fait délivrer à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] un commandement d’avoir à faire cesser « la sous-location illégale ».

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ont contesté l’existence d’une sous-location illégale, faisant état d’un contrat de collaboration entre Madame [S] [N] et Madame [A] [I].

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2020, la société civile immobilière PORT MIOU a délivré à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 10.686,55 €.

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2020, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ont assigné la société civile immobilière [Adresse 9] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié aux requérantes le 1er décembre 2020.

En cours de procédure judiciaire, par courrier du 15 juillet 2021, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ont notifié à la défenderesse la résiliation du bail les unissant, sous un délai de six mois constitutif d’un préavis. Les demanderesses y font état de divers désordres ou travaux au sein de l’immeuble litigieux, dont elles estiment qu’ils ont troublé leur jouissance.

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ont quitté les lieux loués le 15 janvier 2022.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 décembre 2022, au visa des articles 1103, 1219 et 1719 du code civil, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] sollicitent de voir :

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié aux requérantes le 1er décembre 2020 ;

— débouter la SCI PORT MIOU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— condamner la SCI [Adresse 9] au paiement de la somme de 10.800 € au titre de la réparation du préjudice subi par les requérantes ;

— condamner la SCI PORT MIOU au remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 1800 euros, et au remboursement des frais engagés pour faire établir par huissier l’état des lieux de sortie à hauteur de 150 euros ;

— condamner la SCI [Adresse 9] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI PORT MIOU aux entiers dépens d’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] affirment que le commandement délivré en décembre 2020 est nul, tant du chef d’irrégularités que du caractère indu des sommes réclamées. Reconventionnellement, elles entendent solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance subi au cours de leur occupation des lieux. Les demandes formulées par le bailleur au titre au titre de la remise en état du local et de l’impossibilité de relouer sont mal fondées.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juin 2023, au visa des articles 112 et suivants du code de procédure civile, L.4113-9 alinéa 5 du code de la santé publique, L.4113-12 et R.4321-127 du code de la santé publique, 700 du code de procédure civile, la société civile immobilière [Adresse 9] sollicite de voir :

— débouter Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] au paiement de la somme de 13.897,51 €, outre les intérêts à compter du commandement de payer en date du 1er décembre 2020, correspondant à :

* Restant dû au titre des charges locatives et taxes foncières au 19 octobre 2020 : 2.087,48 €

* Taxe foncière 2021 : 872 €

* Majoration de loyer dû au 19 octobre 2020 : 7.000 €

* Majoration de loyer de décembre 2020 au 15 janvier 2022 : 2.966,66 €

* Charges locatives 2021 et janvier 2022 : 438,92 €

* Somme dû au titre de l’indexation du loyer à compter d’avril 2020 : 532,51€ ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] à payer à la SCI PORT MIOU la somme totale de 350 € au titre des loyers restant dus pour le mois de janvier 2022 ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] au paiement de la somme de 10.365,90 € au titre des travaux de remise en état des lieux ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] la somme totale 5.632,08 € au titre du préjudice économique subi par la SCI [Adresse 9] né de l’impossibilité de relouer les locaux depuis le mois de janvier 2022, somme à parfaire ;

— condamner la société Madame [K] [Y], Madame [N] et Madame [L] à verser à la SCI PORT MIOU la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— déclarer avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière [Adresse 9] fait valoir que le commandement de payer délivré est régulier, par sa forme, du chef l’absence de grief invoqué par les demanderesses, et en raison de l’exigibilité des sommes réclamées. S’agissant des troubles de jouissance allégués, la défenderesse fait valoir que certains émanent des parties communes et ne sauraient lui être imputés, tandis qu’elle a été diligente concernant les autres troubles. Au surplus, les défenderesses ont quitté les lieux sans les remettre en état. La bailleresse doit être indemnisée de ce chef en outre. Cette absence de remise en état par les locataires a nécessité des travaux par la défenderesse, empêchant la relocation immédiate du local. Il y a donc également préjudice économique.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité et les effets du commandement de payer :

Les demanderesses font valoir que le commandement est nul en ce qu’il est entâché d’irrégularités formelles.

Si elles font valoir que le commandement ne permet pas d’identifier le bail commercial auquel ce commandement se rapporte, le juge relève qu’une page complète de ce bail, comportant la date de celui-ci, est photocopiée et annexée au commandement : aucun doute n’est donc possible sur le bail commercial visé.

Quant à la précision du décompte sommes réclamées, les demanderesses font état de la confusion, quant au détail des loyers et charges réclamés.

Il convient de rappeler que, sur un plan strictement formel, le décompte n’a pas à présenter les sommes dues jusque dans le détail de la totalité des paiements antérieurs, tant que les arriérés réclamés apparaissent compréhensibles par le destinataire du commandement.

L’imprécision alléguée par les demanderesses n’apparaît pas manifeste, au regard du décompte produit.

Enfin, les demanderesses font état de ce que les sommes réclamées n’étaient pas dues.

Sur ce point, il convient de relever, concernant les charges d’abord, que la société civile immobilière PORT MIOU indique dans le décompte du commandement, un montant « réel » de 302,34 € de charges en 2018. La propre pièce de la demanderesse, n°15, établit des charges à hauteur de 532,59 €.

La taxe foncière 2018 n’est pas justifiée : la défenderesse s’est bornée à inscrire « 999 € » de manière manuscrite sur un document : il ne s’agit pas d’une preuve.

Il existe donc une discordance intégrale entre les sommes réclamées au titre des charges de 2018 par la société civile immobilière [Adresse 9] et les pièces qu’elle produit, encore à la présente procédure.

La taxe foncière 2019 dans le commandement est indiquée à hauteur de « 1.016,86 € » : le justificatif de la demanderesse mentionne 974 €. Là encore, une discordance existence. Concernant les charges de l’année 2019, le document produit est bien conforme à la somme réclamée aux locataires, à savoir 408,47 €.

Concernant l’année 2020, les charges ne sont pas visées par le commandement. La taxe foncière est réclamée à hauteur de 1.028,43 € : pour une raison non expliquée par la défenderesse, il s’agit d’un taxe foncière à hauteur de 985 € à laquelle elle a appliqué une majoration de 4,43 %.

Là encore, le décompte accompagnant le commandement ne reflétait pas les sommes dues.

Concernant les sommes réclamées au titre de la révision des loyers, les demanderesses font valoir que le contrat de bail ne prévoyait aucun indice applicable. C’est à bon droit : la seule mention « indice de référence : juin 2009 », sans préciser de quel indice il s’agit, ne permet pas aux parties de déterminer le calcul applicable à la révision.

Si la société civile immobilière PORT MIOU fait, quant à elle, valoir qu’il convient de se référer aux baux précédents, il convient de relever que ceux-ci n’avaient pas été passés entre les mêmes parties : Madame [K] [Y] n’était pas partie aux trois baux précédents, Monsieur [B] [F] était partie au premiers, mais pas aux trois suivants, l’association « Autour de Pysché » était partie uniquement au second bail et le troisième n’avait été passé qu’avec Mesdames [S] [N] et [D] [L].

Dès lors, aucune pratique habituelle, ni coutume entre les parties au quatrième bail commercial ne saurait être invoquée, justifiant de se référer aux trois baux précédents.

La société civile immobilière [Adresse 9] était donc mal fondée dans le commandement du1er décembre 2020 à réclamer la somme de 1.599,07 € au titre de l’actualisation des loyers, par application de l’indice « prévu au bail ».

Au regard du nombre d’erreurs et approximations qui précèdent, les sommes réclamées au titre du commandement du 1er décembre 2020 étaient trop imprécises. Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ont donc été privées de la possibilité de connaître avec exactitude le montant des sommes réellement dues.

Il n’est pas nécessaire à ce stade d’examiner la question des sommes réclamées au titre de l’occupation alléguée de Madame [I], en ce que les seules irrégularités énumérées ci-dessus sont déjà d’une portée suffisante pour priver d’effet le commandement litigieux.

La société civile immobilière PORT MIOU fait valoir que ce commandement n’a pas fait grief, se fondant en ceci sur l’article 114 du code de procédure civile qui dispose : « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Toutefois, il convient de relever qu’en tout état de cause, le régime même des nullités des actes de procédure n’est pas applicable au commandement litigieux, en ce que les irrégularités invoquées par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ne sont pas visées par les articles L145-41 et suivants du code de commerce, sur le commandement préalable à la résiliation.

En réalité, le commandement litigieux n’est pas nul en ce qu’aucune nullité n’est prévue par la loi comme sanction des manquements invoqués par les demanderesses.

En revanche, pour produire son effet au sens de l’article L145-41, c’est-à-dire entraîner la résiliation du bail, le commandement doit à la fois viser les stipulations du bail applicables et indiquer quelles sont les violations de ces clauses que le bailleur reproche au locataire. A défaut, le commandement, même en n’étant pas nul, n’en produit pour autant pas d’effet. Il ne peut en effet y avoir résiliation de plein droit au titre de prétendus manquements, si ces manquements allégués dans le commandement ne correspondent pas à la réalité.

En délivrant à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] un commandement visant la clause résolutoire relativement à des impayés erronés, non conformes à ses pièces ou même ne correspondant pas au bail, la société civile immobilière [Adresse 9] a nécessairement privé d’effet résolutoire ce commandement.

Dès lors, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] seront déboutées de leur prétention tendant à voir déclarer ce commandement nul. En revanche, il sera dit que ce commandement a été de nul effet quant à la résiliation de plein droit du bail.

Le commandement n’étant pas nul, il conserve sa valeur en demeure faisant courir les intérêts au taux légal.

Sur les arriérés de paiement réclamés par la société civile immobilière PORT MIOU:

Une partie des arriérés de paiement réclamés par la société civile immobilière [Adresse 9] correspondent à une occupation de Madame [I] dans les lieux, dont la défenderesse affirme qu’elle s’accompagnait de frais, au titre du bail.

Or, dans un décompte dressé à la date du commandement du 1er décembre 2020, la société civile immobilière PORT MIOU sollicite une indemnisation sur « trente-cinq » mois. Le Tribunal ne comprend pas à quel titre, s’agissant d’un bail signé le 1er janvier 2018, la société civile immobilière [Adresse 9] entend solliciter une indemnisation pour inexécution contractuelle, au titre de la sous-location interdite, sur une période de trente-cinq mois au 1er décembre 2020. La période visée s’étale sur vingt-trois mois, pas trente-cinq.

Ici encore, la société civile immobilière PORT MIOU entend en réalité de nouveau s’en référer à des baux précédents. Or, il a déjà été vu que ces baux étaient passés entre des parties différentes : Madame [Z] [K] [Y] n’était pas partie aux baux précédents, alors que la défenderesse entend pourtant solliciter sa condamnation en paiement.

Au surplus, les baux antérieurs ne comportaient pas la clause « partage de bureau » prévoyant la majoration de 200 €, que la société civile immobilière [Adresse 9] entend réclamer sur trente-cinq mois, en décembre 2020.

C’est donc bien en application du bail de 2018 que la société civile immobilière PORT MIOU agit pour solliciter une majoration de loyers de 200 €. Dès lors, réclamer en décembre 2020 une majoration « sur trente-cinq mois » au titre d’un contrat signé en 2018 est mal fondé.

La société civile immobilière [Adresse 9] poursuit d’ailleurs ce raisonnement dans ses dernières conclusions, puisqu’elle persiste à réclamer des sommes depuis 2016, alors que la clause qu’elle invoque figure uniquement au sein du bail de 2018 et qu’en tout état de cause, seul ce bail est applicable à Madame [Z] [K] [Y] contre laquelle elle dirige notamment ses prétentions.

La société civile immobilière PORT MIOU est donc, par définition, mal fondée en sa prétention concernant l’occupation de Madame [I] antérieure à 2018.

S’agissant de la réalité de cette occupation, il constant et non contesté par les demanderesses que Madame [I] exerce dans les locaux loués et ce depuis 2016. Dès lors, a fortiori, il n’est pas contesté que Madame [I] a occupé les locaux en continu à partir du 1er janvier 2018, date de signature du bail commercial auquel elle n’était pas partie.

La société civile immobilière [Adresse 9] arrête sa prétention au titre de l’occupation de Madame [I] au 15 janvier 2022 : cela correspond à une occupation alléguée de quarante-neuf mois au cours du bail en vigueur entre les parties (1er janvier 2018 – 15 janvier 2022).

Le contrat litigieux prévoit la possibilité d’un partage de bureaux sans hausse du loyer pour le cas d’une « activité commune sans participation de loyer (type assistanat ou collaboration) (…). Le contrat de collaboration sera mis à disposition du bailleur à sa demande ».

A l’inverse, dans le cas d’ « une activité libérale différenciée avec pose de plaque individuelle, une majoration de 200 € sera appliquée (sous condition de l’accord du bailleur) ».

Les demanderesses, quant à elles, se contredisent manifestement dans leurs explications puisqu’elles indiquent que la société civile immobilière PORT MIOU ne démontre pas l’occupation avant octobre 2020, tout en indiquant qu’elles l’avaient informée de la présence de Madame [I] dès 2016…

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] indiquent que Madame [I] a « cessé de collaborer » avec Madame [N] à compter de novembre 2020. Non seulement cette formulation est particulièrement ambigüe, puisqu’elle n’indique pas nécessairement un départ des lieux et permet donc aux demanderesses d’entretenir l’incertitude sur la présence de Madame [I] dans les locaux, mais en outre, cette affirmation n’est justifiée par aucune pièce de la part des demanderesses.

De même, les demanderesses, qui soulignent pourtant à juste titre que seul le bail de 2018 est applicable au présent litige, entendent se prévaloir du bail de 2014 et de ses mentions. Là encore, les demanderesses se contredisent dans leurs explications.

La question de « l’information » de M. [G] (dirigeant de la société civile immobilière [Adresse 9]) est indifférente à la question de l’application de la clause contractuelle de majoration. Information ne vaut pas approbation, aux termes mêmes de la clause.

Madame [S] [N] fait valoir qu’elle avait une activité secondaire d’ « osthéopathie énergétique chinoise » et que Madame [I] est intervenue comme « collaboratrice ».

Au titre du bail commercial dont les stipulations ont été rappelées plus haut, la bailleresse, la société civile immobilière PORT MIOU, est en droit de réclamer la production d’un contrat de collaboration en pareil cas. C’est en vain que les demanderesses font valoir qu’un tel contrat était facultatif dans les relations professionnelles entre Madame [S] [N] et Madame [I] : il n’était pas facultatif, mais de droit, au titre du bail commercial tel que signé par Madame [S] [N] et ce, afin de pouvoir produire ce contrat de collaboration à la demande de la société civile immobilière [Adresse 9].

Madame [S] [N] ne démontre pas qu’elle avait une activité secondaire d'« osthéopathie énergétique chinoise » : la plaque dont la présence a été constatée en façade le 6 octobre 2020 par huissier mentionne exclusivement une activité de « masseur-kinésithérapeuthe ».

Il convient de rappeler que la profession de masseur-kinésithérapeuthe est distincte de celle d’ostéopathe, tant sur le plan médical (une seule de ces deux professions bénéficie d’une reconnaissance de son efficacité médicale par l’Académie nationale de médecine) que sur le plan légal (la profession de masseur kinésithérapeute est encadrée par le code de la santé publique en ses articles L4321-1 et suivants, tandis que la pratique de l’activité d’ostéopathe est encadrée par la loi n°2002-303 du 4 mars 2002). Madame [S] [N] ne démontre pas dans le cadre de la présente procédure avoir obtenu le droit de faire usage du titre professionnel d’ostéopathe ou chiropracteur dans les conditions de l’article 75 de la loi n°2002-303 du 4 mars 2002.

Madame [S] [N] ne saurait donc prétendre que Madame [A] [I] était sa « collaboratrice », même ponctuelle, dès lors que toutes deux exerçaient des professions légalement et médicalement distinctes (à défaut de démonstration contraire de la demanderesse).

Il convient au surplus de relever que si une pièce de métal unique apposée en façade supportait les noms de Madame [S] [N] et de Madame [A] [I], cette plaque métallique était bien séparée verticalement, et mentionnait sous le nom de Madame [S] [N] sa profession de masseur-kinésithérapeute (et pas d’ostéopathe) et sous le nom de Madame [A] [I] sa profession d’ostéopathe. Il n’est pas fait mention, par exemple, d’un « cabinet [N]-[I] » : les deux noms et professions sont séparés par une barre noire, répartissant la plaque métallique en deux praticiennes et deux activités.

D’ailleurs, dans son attestation, Madame [A] [I] indique qu’elle a « mis une plaque » (« j’atteste avoir mis une plaque ») (ce qui est significatif, puisqu’elle n’indique pas « nous avons mis une plaque ») afin que les patients « sachent où ils devaient aller ». Cette dernière mention est un aveu : si Madame [A] [I] n’avait été que collaboratrice de Madame [S] [N], concernant une même activité, alors les patients n’auraient eu qu’à se présenter au cabinet unique. Madame [A] [I] reconnaît donc bien que les pratiques étaient différentes, que les clients devaient être orientés selon la pratique et qu’il a été nécessaire d’apposer une plaque pour répartir et orienter la clientèle entre les deux activités.

Il s’agissait donc bien d’activités libérales différenciées ; Mesdames [N] et [I] n’ont jamais produit à la société civile immobilière PORT MIOU le contrat de collaboration que celle-ci était en droit de réclamer ; Madame [A] [I] avait bien sa profession mentionnée dans un espace de plaque distinct de Madame [S] [N].

Aussi, la majoration stipulée au bail doit bien s’appliquer au titre de l’occupation de Madame [I] et ce depuis janvier 2018 et jusqu’à janvier 2022 inclus, à hauteur de 200 € par mois.

La société civile immobilière [Adresse 9] est donc fondée à réclamer 9.800 € de ce chef aux preneuses à bail, lesquelles y seront tenues solidairement.

Concernant les arriérés de paiement de charges, il a été vu plus haut qu’avant déduction des provisions sur charges réglées par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L], la société civile immobilière PORT MIOU était en droit de réclamer jusqu’en décembre 2020 la somme de 2.889,76 €. Par ailleurs, la société civile immobilière [Adresse 9] justifie que les charges 2020 récupérables sur les locataires se sont élevées à 421,42 €, quoi que cette somme n’ait pas été intégrée au commandement de décembre 2020. Les demanderesses étaient donc redevables d’un total de 3.321,18 € au 31 décembre 2020.

La société civile immobilière PORT MIOU ne justifie d’aucune charge locative postérieure à l’année 2020. Elle justifie uniquement de la taxe foncière 2021 pour la période postérieure à 2020 : cette taxe s’est élevée à 992 €. Toutefois, pour une motif là encore non expliqué et incohérent, la société civile immobilière [Adresse 9] indique par mention manuscrite sur sa pièce n°6 qu’elle entend réclamer 1.036 €, mais 872 € dans ses conclusions en page 15… Le Tribunal retiendra la somme de 872 €, par application de l’article 5 du code de procédure civile.

Par suite, en totalité sur la période de validité du bail, la société civile immobilière PORT MIOU est en droit de réclamer des charges totales de 4.193,18 euros. Il convient ensuite d’en déduire les paiements de Madame [Z] [K] [Y] , Madame [S] [N] et Madame [D] [L] au titre des provisions sur charges.

Il convient de rappeler que s’agissant d’un paiement, c’est à la partie qui en est redevable de rapporter la preuve qu’elle l’a bien effectué. Or, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] versent aux débats une pièce n°21 intitulée, dans leur bordereau de pièces : « 21. Justificatifs des sommes réglées par les locataires au titre des provisions sur charges ».

A l’examen, cette pièce constitue un simple tableau rédigé par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] récapitulant leurs paiements prétendus. Il n’y a aucun « justificatif » de paiement dans ce document : il s’agit d’une simple déclaration des demanderesses, qui n’a pas valeur de preuve en ce qu’elle émane d’elles-mêmes.

Aussi, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ne prouvent aucun des paiements qu’elles prétendent avoir effectué. Le juge se bornera donc à retenir les sommes que la société civile immobilière [Adresse 9] reconnaît avoir perçues.

Dans son commandement, la défenderesse reconnaît des paiements à hauteur de 2.385,62 €. Puisque Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] s’abstiennent de justifier de leurs paiements, antérieurs ou postérieurs, c’est donc cette somme qui sera retenue au titre des provisions sur charges versées.

Au titre de l’ensemble des charges et taxes, Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] demeurent donc solidairement redevables de la somme de 1807,56 €.

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ne contestent pas n’avoir pas réglé le solde de 350 € au titre du loyer du mois partiel de janvier 2022. Cette sommes est due.

Enfin, il a été vu plus haut que la société civile immobilière PORT MIOU est mal fondée à solliciter une actualisation du loyer sur la base d’un indice de révision non stipulé au bail.

La société civile immobilière [Adresse 9] est donc fondée à solliciter la somme totale de 11.957,56 € au titre des arriérés de loyers, charges, majorations, arrêtée au 15 janvier 2022. Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] seront solidairement condamnées à lui payer cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020, date du commandement valant mise en demeure.

Sur les troubles de jouissance de Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] et la délivrance par la société civile immobilière PORT MIOU :

L’article 1720 du code civil dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le contrat de bail commercial signé entre les parties stipule que les locataires ont à leur charge les réparations locatives, dites « d’entretien », les « grosses réparations » de l’article 606 du code civil étant la charge du bailleur.

L’article 606 du code civil dispose : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il est constant en jurisprudence que la liste de l’article 606 du code civil est limitative (voir par exemple en ce sens : C. cass., 3ème civ., 25 octobre 1983, 82-11.261 ; C. cass., 3ème civ., 27 novembre 2002, n°01-12.816 ; C. cass., ch. com., 12 juin 2012, n°11-11.424).

En l’espèce, si les parties discutent essentiellement du préjudice causé par la mise hors d’état de fonctionnement des sanitaires (lesquelles ne constituent pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil et incombent donc aux locataires), il résulte néanmoins des conclusions de Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ainsi que des pièces de la société civile immobilière [Adresse 9], notamment du rapport d’expertise diligenté par l’assureur, que les sanitaires du local loué ont cessé de fonctionner suite à un affaissement du plancher de la pièce. L’expert indique que cet affaissement porte atteinte à la structure même du bâtiment.

Aussi, le désordre allégué par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] consiste dans un manquement de la bailleresse à son obligation de procéder aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, obligation qui pesait sur elle au titre du contrat de bail.

Il est constant en jurisprudence que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation que par la démonstration d’un cas de force majeure.

Or, la société civile immobilière PORT MIOU ne procède à aucune démonstration relative à la force majeure et à ses critères dans ses conclusions. La seule livraison d’un toilette chimique, au demeurant non raccordé, non accompagné des produits chimiques indispensables à son fonctionnement, et ne pouvant constituer une alternative viable à une pièce contenant des sanitaires dans un local professionnel accueillant du public, ne saurait exonérer la défenderesse de son manquement à son obligation de procéder aux grosses réparations.

La société civile immobilière [Adresse 9] ne conteste pas que les travaux n’ont pas été réalisés avant la fin du bail : elle se borne à indiquer avoir relancé le syndic, alors que ces travaux lui incombaient au titre du bail.

Par suite, la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles.

En revanche, les autres troubles allégués par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] (venue sans avertissement d’experts dans les lieux afin de procéder à des constats, et bruits de travaux dans les parties communes) n’apparaissent pas constituer des manquements de la société civile immobilière PORT MIOU à ses obligations de bailleresse.

Une évaluation du préjudice à hauteur de la moitié du loyer apparaît opportune, soit 450 € par mois. Le préjudice a persisté durant dix-huit mois.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière [Adresse 9] à verser à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ensembles la somme de 8.100 € au titre du trouble de jouissance subi par elles. Par application de l’article 1231-7 du code de procédure civile, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les travaux de remise en état des lieux :

S’agissant de l’état des locaux, il convient de relever que les parties persistent à s’en rapporter aux baux antérieurs, et ce alors même que Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] font valoir à juste titre dans leurs conclusions que les baux antérieurs, passés entre des parties différentes, ne sont pas applicables à la présente relation contractuelle.

La société civile immobilière PORT MIOU ne saurait s’en rapporter à un état des lieux d’entrée réalisé en 2009 concernant un bail de 2018.

L’article 1731 du code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] font valoir que le fait pour la bailleresse de n’avoir pas fait réaliser d’état des lieux d’entrée constitue une faute privant celle-ci du droit de se prévaloir de la présomption de bon état. Cette analyse est erronée. L’article 9 du bail stipule uniquement que la présomption ne pourra pas être invoquée par la partie qui a « fait obstacle » à la réalisation de l’état des lieux : la simple inaction, sans obstacle actif à la réalisation d’un état des lieux, ne constitue pas une carence de la société civile immobilière [Adresse 9], selon les termes mêmes du contrat de bail.

Au surplus, à l’article 2 du contrat, il est stipulé que Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] reconnaissent avoir pris les lieux en « bon état de réparations » et qu’elles s’engagent à les restituer en bon état.

La société civile immobilière PORT MIOU établit dans ses conclusions la liste des dégradations prétendues. Il convient immédiatement de relever que, s’agissant de la cloison prétendument déposée dans la pièce principale, la défenderesse entend en rapporter la preuve par un état des lieux de 2009 : il a déjà été énoncé que cet acte n’est pas applicable à la relation contractuelle entre les parties au présent litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’imputer à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] la remise en état initial de cette cloison.

Au surplus, il apparaît que le devis versé aux débats par la société civile immobilière [Adresse 9], pour rapporter la preuve du montant de son préjudice, (devis PRTB du 18 février 2022) correspond à une remise à neuf du local, avec remise en peinture de l’ensemble des pièces, alors que si le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 14 janvier 2022 identifie des dégradations liées à l’usage (éraflures sur les murs, traces au sol, marques de dépose de mobilier), celles-ci ne justifiaient pas l’ampleur des travaux visés par le devis produit.

Au regard du procès-verbal du 14 janvier 2022, de la présomption de prise des lieux en bon état de réparation, il convient d’évaluer les dégradations locatives non réparées par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] à la somme de 3.000 €. Elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la société civile immobilière [Adresse 9].

Sur le préjudice lié à l’impossibilité de remettre les lieux en location après le départ de Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] :

La société civile immobilière PORT MIOU expose que, c’est en raison de l’état des lieux après le départ des demanderesses qu’elle n’a pu remettre le local en location, et ainsi percevoir des loyers.

Toutefois, il a été relevé plus haut que, du fait de la carence de la société civile immobilière [Adresse 9], jusqu’au départ des lieux, les locaux n’étaient pas dotés de sanitaires en état de fonctionnement.

La défenderesse ne saurait donc imputer à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ses difficultés à louer de nouveau son local. Elle sera déboutée de sa prétention à la somme de 5.632,08 €.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] demeurent débitrice de la société civile immobilière PORT MIOU au terme du présent jugement, pour un montant supérieur à la somme de 1.800 €.

Elles seront donc déboutées de leurs prétentions à la restitution de cette somme. Il sera en revanche rappelé que la somme de 1.800 € viendra en déduction des sommes dues par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] au terme du présent jugement.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

La société civile immobilière [Adresse 9] sera condamnée à verser à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ensembles la somme de 150 €, au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L], débitrices de la société civile immobilière PORT MIOU après compensation de l’ensemble des sommes réciproquement dues, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] à verser à la société civile immobilière [Adresse 9] la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] de leurs prétentions tendant à voir déclarer nul le commandement du 1er décembre 2020 ;

DECLARE de nul effet le commandement du 1er décembre 2020, quant à la résiliation de plein droit du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] à verser à la société civile immobilière PORT MIOU la somme totale de onze mille neuf cent cinquante-sept euros et cinquante-six centimes (11.957,56 €) au titre des arriérés de loyers, charges et majorations du bail litigieux, somme arrêtée au 15 janvier 2022 ;

DIT que la somme qui précède portera intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020, date du commandement de payer valant mise en demeure ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 9] à verser à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ensembles la somme de huit mille cent euros (8.100 €) au titre de leur préjudice de jouissance ;

DIT que la somme qui précède produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] à verser à la société civile immobilière PORT MIOU la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre des dégradations locatives du local loué ;

DIT que la somme qui précède produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la société civile immobilière [Adresse 9] de sa prétention à la somme de 5.632,08 € au titre de la perte de loyers ;

DEBOUTE Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] de leurs prétentions tendant à la restitution de la somme de 1.800 € du dépôt de garantie ;

RAPPELLE que la somme de mille huit cents euros (1.800 €) du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] au terme du présent jugement ;

CONDAMNE la société civile immobilière PORT MIOU à verser à Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] ensembles la somme de cent cinquante euros (150 €) au titre de la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [K] [Y], Madame [S] [N] et Madame [D] [L] à verser à la société civile immobilière [Adresse 9] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT