TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M^e CHEBBANI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2024

à M. [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03499 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OOY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CESHF FRANCE 2

domiciliée : chez SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e CHEBBANI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [M] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 mars 2019 SAS CESHF FRANCE 2 a donné à bail à [E] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par séparé du même jour, [E] [M] s’est porté caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, SAS CESHF FRANCE 2 a fait signifier à [E] [B] par acte d’huissier de justice en date du 4 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 3415,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Cet acte a été dénoncé à la caution le 18 avril 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 avril 2023 SAS CESHF FRANCE 2 a fait assigner [E] [B] et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner [E] [B] et la caution à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 12266,30 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée à étude, [E] [B] a comparu et indique avoir réglé le loyer courant et s’engage à en justifier avant le 4 février 2024.

Aucun justificatif n’est parvenu au tribunal

[E] [M] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 6 avril 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SAS CESHF FRANCE 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2022, pour la somme en principal de 3415,66 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2022

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 décembre 2022.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire si deux conditions sont satisfaites : le locataire doit justifier de ressources suffisantes et il doit justifier avoir réglé le loyer courant.

En l’espèce cette dernière condition n’est pas satisfaite.

Aucun délai ni suspension de la clause résolutoire ne sera accordée.

[E] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[E] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [E] [B] reste devoir la somme de 12266,30 euros, à la date du 9 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, [E] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[E] [B] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 12266,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 3415,66 euros et pour le surplus à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [E] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [E] [B] au paiement de celui-ci.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

La caution s’étant engagée solidairement avec le locataire, elle sera tenue de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

[E] [B] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SAS CESHF FRANCE 2 les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2019 entre SAS CESHF FRANCE 2 et [E] [B] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SAS CESHF FRANCE 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [E] [B] et [E] [M] à verser à SAS CESHF FRANCE 2 la somme 12266,30 euros selon décompte à la date du 9 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3415,66 euros à compter du 4 octobre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement [E] [B] et [E] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 570 euros à ce jour, à compter du 18 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum [E] [B] et [E] [M] à verser à SAS CESHF FRANCE 2 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [E] [B] et [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président