TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 AOUT 2024

Président : Monsieur Jean-Marc MENICHINI, MTT,

Greffier : Madame Marie-Françoise SIMON,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 8 août 2024

à M^e BELARBI N.

EXPEDITION :

Le 8 août 2024

à M. [T] Y.

N° RG 23/07647 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JHN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SARRIANS JAURES,

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [T],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 06 janvier 2020, la SCI SARRIANS JAURES a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 320 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SARRIANS JAURES a fait signifier à Monsieur [Z] [T] par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 730,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SCI SARRIANS JAURES a fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 1728 et 1741 du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 06.07.1989 :

Au fond renvoyer les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra, mais d’ores et déjà,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail,

— Ordonner l‘expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [Z], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 2],

— Condamner par provision Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 585.38 Euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l‘article 1153 du Code Civil,

— Condamner par provision Monsieur [T] [Z] au paiement d’une indemnité d‘occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges et ce à compter de la décision à intervenir jusqu‘à la libération effective des lieux loués,

— Condamner Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 200 Euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; ainsi qu‘au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SARRIANS JAURES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 08 février 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 06 juin 2024.

A cette audience, la SCI SARRIANS JAURES, représentée par son conseil, indique que Monsieur [Z] [T] est à jour de ses loyers et a soldé sa dette locative mais sollicite quand même son expulsion.

Monsieur [Z] [T], comparaissant en personne, confirme être à jour de ses loyers et avoir réglé sa dette locative.

Le relevé comptable remis le jour de l’audience par le bailleur mentionne cependant une dette de 378,14 euros au 03 juin 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 02 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 08 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI SARRIANS JAURES justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 06 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2023, pour la somme en principal de 730,78 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la SCI SARRIANS JAURES est en droit de faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 378,99 euros.

Il ressort du dernier décompte fourni que Monsieur [Z] [T] reste devoir la somme de 378,14 euros, à la date du 03 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [T] ne conteste pas la dette dans son principe mais indique l’avoir réglée.

Monsieur [Z] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 378,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte fourni par le bailleur mentionne une dette de 378,14 euros au 03 juin 2024, terme de juin inclus. Compte tenu de la faible dette existante, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [Z] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI SARRIANS JAURES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI SARRIANS JAURES les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 janvier 2020 entre la SCI SARRIANS JAURES et Monsieur [Z] [T] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI SARRIANS JAURES, à titre provisionnel, la somme de 378,14 euros, décompte arrêté au 03 juin 2024, incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, en deniers ou quittance ;

AUTORISE Monsieur [Z] [T] à s’acquitter de la dette par deux acomptes successifs et mensuels de 189,07 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 378,99 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SCI SARRIANS JAURES formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,