TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e Cécile BERNHARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00439 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2019 et avenant du 18 novembre 2021 l’association SOLIHA PROVENCE a consenti à Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400 € outre 73 € de provision pour charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] le 29 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 951.23 € en principal. La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 02 octobre 2023.

Par acte d’huissier du 05 janvier 2024 l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner en référé Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion des requis des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et si besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation solidaire des requis au paiement de la somme provisionnelle de 7 044.31 € due au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 03 janvier 2024 ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à complète libération des lieux loués d’un montant de 516.82 € avec indexation selon les modalités du contrat résilié ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle présente un décompte actualisé de sa créance au 1er juin 2024 pour un montant de 7 469.76 €. Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B], représentés par leur avocat, déposent des conclusions à l’audience aux termes desquelles ils demandent des délais de paiement sur une durée de 36 mois et sollicitent que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire.

Les débats clos, la décision est mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande

Sur la dénonciation en préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 05 janvier 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 08 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 02 octobre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 05 janvier 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La solidarité ne se présume pas, elle est légale ou conventionnelle.

L’association SOLIHA PROVENCE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé.

La créance n’étant pas contestée en défense il sera fait droit à la demande de l’association SOLIHA PROVENCE après déduction des frais d’huissier de justice qui entrent dans les dépens.

Aucune stipulation contractuelle ne prévoit l’engagement solidaire des locataires.

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 7 025.85 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 1er juin 2024.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7-1) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 29 septembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 5 951.23€.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 29 novembre 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus par le juge pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] sollicitent des délais de paiement. Il résulte de l’examen du décompte actualisé que le paiement du loyer courant n’est pas intervenu. Cependant la bailleresse a fait valoir son accord à l’audience.

Il convient par conséquent d’accorder au défendeur des délais sur une période de 36 mois pour apurer sa dette locative étant rappelé que l’échéance mensuelle devra être payée en plus du loyer courant et qu’à défaut de règlement d’une échéance ou d’un seul terme du loyer l’ensemble des sommes deviendra immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Compte tenu de l’accord du bailleur la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée.

Si Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans astreinte compte tenu de la faculté de solliciter le concours de la force publique, et Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] seront dès lors tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable chiffrée, en tenant compte du montant du dernier loyer selon le décompte actualisé, à la somme de 534.83 € sans indexation s’agissant d’une somme de nature provisionnelle,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 7 025.85 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er juin 2024, comprenant le terme du mois de juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 novembre 2023 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] pourront se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités de 195 €, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 05 de chaque mois, en sus du loyer courant et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date ou de l’un des termes du loyer courant la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 534.83 €, sans indexation, jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande visant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [C] [B] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE