TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à Me [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05604 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NP5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [P]

né le 15 Juin 1958 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [Y] [R] épouse [P]

née le 31 Janvier 1959 à [Localité 8] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [O]

né le 28 Juin 1998 à [Localité 9] (13)

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [B] [Z] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 février 2023 ayant pris effet le 9 février 2023, Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] ayant pour mandataire la SAS Foncia [Localité 9], ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [O] [V] un appartement situé [Adresse 7], avec un parking privatif extérieur n°232, accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 493 euros, outre 60 euros de provisions sur charges ;

Par acte séparé signé électroniquement le 7 février 2023, Monsieur [Z] [W] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [O] [V] dans la limite d’un montant maximum de 19908 euros en principal et accessoires pour une durée maximale fixée jusqu’au 08 février 2032 .

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [O] [V] par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1263,50 euros en principal ;

Ce commandement de payer a été dénoncée à la caution Monsieur [Z] [W] par acte signifié le 6 mai 2024.

La situation d’impayés a été signalée à la CAAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2024, dénoncé le 10 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R], représentés par leur mandataire la SAS Foncia Marseille, ont fait assigner Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc entendre ordonner la résiliation du bail du 7 février 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique;

— condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] à payer aux requérants une provision de 3748,48 euros soit 3606,56 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, parking compris, selon décompte arrêté au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 29 avril 2024

— condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— autoriser Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking lot n°232 au sein de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3],

— autoriser Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] à interdire l’accès au parking lot n°232 au sein de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3],

— condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] au paiement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2024, ensemble sa dénonce du 06 mai 2024 ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] ont été représentés par leur conseil et ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 3747,45 euros frais déduits, comptes arrêtés au 13 novembre 2024;

Monsieur [O] [V] a comparu en personne ; il a sollicité des délais de paiement et déclaré qu’il souhaitait rester dans le logement ; il a indiqué qu’il travaillait en CDI et percevait 900 euros par mois plus des heures supplémentaires, soit au total un maximum de 1400 euros ;

Monsieur [Z] [W], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I-Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024 ;

Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] justifient du mandat de gestion confiée à la SAS Foncia [Localité 9], de l’existence de cette SAS par un extrait KBIS au 6 juin 2024 et justifient et par l’attestation établie le 12 octobre 2015 par Maître [N] [U], notaire à [Localité 9], avoir acquis en indivision la pleine propriété des biens objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] représentés par leur mandataire la SAS Foncia [Localité 9], sont en conséquence recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024 pour la somme en principal de 1263,50 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [O] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, les fichiers de preuve de la signature électronique, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 3747,45 euros déduction faite des frais, à la date du 13 novembre 2024, ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3747,45 euros déduction des frais, à la date du 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, Monsieur [O] [V] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 3747,45 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé électroniquement le 7 février 2023, que Monsieur [Z] [W] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [O] [V] dans la limite d’un montant maximum de 19908 euros en principal et accessoires pour une durée maximale fixée jusqu’au 08 février 2032 , et que cet engagement porte sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, taxes, dommages et intérêts, frais et dépens.

Le commandement de payer signifié au locataire le 29 avril 2024 a été signifié a été à la caution Monsieur [Z] [W] le 6 mai 2024, soit dans le délai de 15 jours imparti.

L’engagement de caution de Monsieur [Z] [W] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [O] [V] et de Monsieur [Z] [W] seront accueillies tant en ce qui concerne l’indemnité d’occupation que les loyers et charges;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [V] a sollicité des délais de paiement et déclaré qu’il souhaitait rester dans le logement ; il a indiqué qu’il travaillait en CDI et percevait 900 euros par mois plus des heures supplémentaires, soit au total un maximum de 1400 euros ;

Le décompte produit aux débats établit que Monsieur [O] [V] a repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

Cette condition légale étant respectée, et Monsieur [O] [V] apparaissant en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal précité, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 7], et parking privatif extérieur n°232, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, étant précisé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [O] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser aux requérants une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 570,25 euros au total , jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié le 29 avril 2024 et de sa dénonce à la caution du 6 mai 2024;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] les sommes exposées par eux dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] représentés par la SAS Foncia [Localité 9], recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 février 2023 sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] , à titre provisionnel, la somme de 3747,45 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [O] [V] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 104,09 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 7], et parking privatif extérieur n°232, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, étant précisé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [O] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné solidairement avec Monsieur [Z] [W] à verser aux requérants une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 570,25 euros au total , jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de Monsieur [P] [X] et Madame [P] [S] née [R] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [V] et Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié le 29 avril 2024 et de sa dénonce à la caution du 6 mai 2024;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE