TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°25/ DU 23 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 21/10618 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZL5S

AFFAIRE : S.C.I. [8]( M^e Pauline CARON)

C/ S.E.L.A.R.L. [U] [6] (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : BERGER-GENTIL Blandine, en application des articles 804 et 805 du code de procédure civile, avec l’accord des parties, les avocats avisés ne s’y étant pas opposés, et BERTHELOT Stéphanie, juge assesseur, en qualité de juge rapporteur, a présenté son rapport à l’audience avant les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 23 Janvier 2025

Après délibéré entre :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente (juge rapporteur)

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par BERARD Béatrice, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. [8],

immatriculée au RCS D’AIX EN PROVENCE sous le n° [N° SIREN/SIRET 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline CARON, avocat au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [U] [6],

immatriculée au RCS de TOULON sous le n°[N° SIREN/SIRET 5] prise en la personne de sa gérante en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 1er janvier 2001, la SCI [8] a consenti à la SA [7] un bail commercial pour une durée de 9 années portant sur un terrain, des bureaux et un appartement situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 33.588,48 €.

Le 4 janvier 2013, la SCI [8] a notifié à la société [7] le déplafonnement du loyer avec fixation de celui-ci à la somme annuelle de 90.000 €, au visa de l’article L.145-34 du Code de commerce.

La SCI [8] a mandaté Maître [P] [U], avocat au Barreau de Toulon, afin d’engager une action en fixation de loyer à l’encontre de la société [7].

Par acte en date du 24 septembre 2014, la SCI [8] a fait assigner la société [7] devant le Tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de fixation du loyer à la somme de 90.000 €.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2015, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent au profit du juge des loyers commerciaux.

Par jugement en date du 10 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevable l’action en fixation de loyer engagée par la SCI [8] au visa de l’article R.145-27 du Code de commerce.

Par acte en date du 16 novembre 2021, la SCI [8] a fait assigner la SELARL [U] [6] devant le Tribunal judiciaire de Marseille en responsabilité civile professionnelle, sollicitant sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 437.218,95 € au titre de la perte de loyers, 20.000 € au titre du préjudice moral, 10.000 € en remboursement des honoraires versés et 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance d’incident du 6 juillet 2023, la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société [U] [6] a été rejetée.

Par conclusions signifiées le 27 mai 2024, la société [8] demande au tribunal de condamner la Société [U] [6] venant aux droits de Maître

[P] [U] à lui verser les sommes de 437.218,95 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance d’avoir obtenu gain de cause dans la procédure de fixation de valeur locative, 20.000 euros en réparation de son préjudice distinct moral, 10.000 au titre de dommages et intérêts consistant au remboursement des honoraires versés, 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens distraits au profit de Maître Pauline CARON, qui y a pourvu, le tout sous bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— La procédure dite « de fixation des loyers commerciaux » s’est malheureusement soldée par un échec, la SCI [8] a été déclarée irrecevable faute d’avoir respecté les dispositions des articles R 145-23 à R145-33 du Code de Commerce.

— Faute de conseils et diligences par Maître [P] [U], aucune autre procédure n’a été diligentée et ce malgré le mandat confié par la SCI [8].

— Le tribunal de MARSEILLE est compétent en application de l’article 47 du code de procédure civile, Maître [U] exerçant au Barreau de TOULON.

— En l’absence de renouvellement du bail intervenu avant le 31 décembre 2012, la SCI [8] était en droit de demander la fixation du loyer à la valeur locative.

— La mission de l’avocat consistait également à obtenir le recouvrement des loyers et charges qui lui étaient dus.

— Maître [U] n’a respecté les dispositions impératives des articles R 145-23 à R145-33 du Code de Commerce en saisissant directement le Tribunal de Grande Instance d’une action en fixation du loyer du bail renouvelé sans avoir notifié à la SA [7] le mémoire préalable en fixation du loyer prévu par les textes ci-dessus rappelés. Le premier mémoire qu’elle a signifié l’a été le 11 mars 2016 plus de seize mois après avoir saisi une juridiction incompétente pour connaître de sa demande. Il en résulte que l’action qu’elle a engagée est irrecevable.

— Maître [P] [U] a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission en n’adressant pas préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, le mémoire à la partie adverse, formalisme imposé par l’article R 145 – 27 du Code de Commerce.

— De surcroît, Maître [P] [U] avait diligenté la procédure judiciaire devant le Tribunal de Grande Instance, au lieu et place du juge des loyers commerciaux qui avait déclaré son incompétence au profit de ce dernier.

— Suite à ce jugement du 10 octobre 2016, Maître [P] [U] n’a pas accompli de nouvelles diligences et n’a pas poursuivi la procédure jusqu’à son terme si bien que l’action s’est trouvée prescrite et le bail s’est renouvelé aux mêmes conditions financières que le précédent, à compter du 1er janvier 2014.

— Malgré la mission qu’elle avait reçue, Maître [P] [U] n’a réintroduit

aucune nouvelle procédure.

— Ce n’est que courant 2021 que la requérante est informée de l’existence de cette décision par le Conseil de la SA [7], date ou l’action ne peut être réintroduite.

Maître [U] en ne remettant pas une copie de la décision a bien manqué à son devoir d’information. En omettant d’indiquer l’existence de cette décision, elle n’a pas conseillé sa cliente relativement aux différentes voies qui s’ouvraient à elle.

— la reconstitution fictive du procès qui aurait dû opposer la SCI [8] et la [9] permet de conclure que la SCI [8] pouvait obtenir gain de cause, si la procédure avait bien été diligentée. La SCI [8] aurait aisément obtenu du juge la fixation du loyer à la valeur du marché qui était en 2013 bien supérieure au montant qu’elle encaissait effectivement.

— le préjudice équivaut au manque à gagner durant neuf années, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022, la perte de chance étant de 100 %.

— Le préjudice moral est distinct, caractérisé par la perte de confiance de la requérante en son avocat. Ces différents manquements et agissements sont venus perturber les dirigeants et les associés de la requérante.

En défense et par conclusions signifiées le 10 octobre 2022, la société [U] [6] demande au tribunal de rejeter les demandes adverses, et de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction.

Elle fait valoir que :

— La société [8] ne démontre pas que le Juge des loyers commerciaux aurait nécessairement fait droit à sa demande de fixation d’un loyer à hauteur de 90.000 €, dans l’hypothèse où un mémoire aurait été notifié à la société [7] préalablement à la saisine du juge.

— La société [8] ne justifie pas de la modification des facteurs locaux de commercialité.

— Elle ne démontre nullement que le Juge des loyers commerciaux aurait fait droit à sa demande.

— La somme réclamée représentait une augmentation de 150 % du loyer.

— En tout état de cause, le préjudice doit s’analyser en une perte de chance de ne pas avoir obtenu un résultat plus favorable devant Juge des loyers commerciaux.

— Le préjudice moral n’est pas établi.

La clôture a été prononcée le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience du 21 novembre 2024, les conseils des parties entendus en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société civile immobilière [8] a mandaté, en 2013, Maître [P] [U], avocat, afin de diligenter une procédure de déplafonnement, avec retour à la valeur locative, du loyer d’un bail commercial poursuivi pendant plus de douze ans.

Le dernier renouvellement du bail était intervenu le 1er janvier 2001, de sorte que le bail s’est trouvé expiré le 1er janvier 2010.

Aucun renouvellement du bail n’est intervenu avant le 1er janvier 2013.

Par acte d’huissier de justice du 24 septembre 2014, la société [8] a fait citer la société [7], son locataire, devant le tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE, sollicitant la fixation du loyer à somme de 90 000 euros annuels, hors charges et hors taxes.

Le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance incompétent au profit du juge des loyers commerciaux.

En application des articles R 145-23 à R 145-33 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux est en effet exclusivement compétent pour connaître des contestations portant sur le prix du bail commercial renouvelé.

Par jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux du 10 octobre 2016, l’action en fixation de loyer de la société [8] a été jugée irrecevable, faute de notification de son mémoire préalable en fixation de loyer.

L’article R 145-27 du code de commerce dispose que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Or, Maître [U] n’avait pas notifié au locataire commercial de mémoire préalable avant la saisine du tribunal de grande instance, juridiction matériellement incompétente.

Ce faisant, elle a commis une faute en ne respectant pas les dispositions des article R 145-23 et suivants du code de commerce définissant la procédure applicable.

Ces fautes sont directement à l’origine de l’irrecevabilité des demandes de la société [8], alors qu’elle était fondée à solliciter le déplafonnement et le retour à la valeur locative du bail commercial tacitement poursuivi pendant plus de douze ans.

Suite au prononcé du jugement du 10 octobre 2016, il n’est pas justifié que Maître [U] ait accompli de nouvelles diligences afin de défendre les intérêts de sa mandante.

Notamment, elle n’a pas conseillé la société [8] relativement à la possibilité et à l’opportunité de réintroduire la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

En outre, Maître [U] n’a pas informé sa cliente du jugement prononcé le 10 octobre 2016, ce qui constitue, en soi, une faute dans l’exécution de son mandat.

En conséquence, la société [U] [6] sera condamnée à réparer les conséquences dommageables des fautes commises.

Sur le préjudice

Lorsque la société [8] a confié à Maître [U] le soin de solliciter le déplafonnement du loyer commercial, ce dernier s’élevait à la somme de 47 134, 08 euros hors taxe.

Le bail s’étant poursuivi tacitement durant plus de douze années, le déplafonnement du loyer et le retour à la valeur locative du marché était de droit, sans devoir démontrer de modification notable des facteurs locaux de commercialité, en vertu du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce.

Maître [U] a donc commis des fautes ayant fait perdre à la société [8] une chance d’obtenir le déplafonnement du loyer.

Les avis de valeur locative produits par la bailleresse montrent que la valeur locative de ses locaux, situés [Adresse 11] à [Localité 10], s’élevait en 2015 à une moyenne de 85 000 euros annuels.

Maître [U] a donc fait perdre à sa cliente une chance d’obtenir un loyer supérieur de 85 000 euros – 47 134, 08 euros, soit 37 865, 92 euros par ans, sur neuf années, soit au total du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2022 = 340 793, 28 euros.

En considération du fait que le locataire aurait pu contester la valeur locative avancée par la bailleresse, et que cette dernière ne communique pas de justificatif des loyers effectivement encaissés, cette perte de chance serait fixée à 50%.

Ainsi, la défenderesse sera condamnée à payer à la société [8] la somme de 170 396, 64 euros en réparation du préjudice subi.

En revanche, la société [8], personne morale jouissant d’une personnalité juridique propre, ne démontre ni l’existence ni l’ampleur du préjudice moral qu’elle invoque avoir subi.

Cette demande sera donc rejetée.

Enfin, aucun élément relatif au montant des honoraires payés à Maître [U] n’est produit, de sorte que cette prétention sera également rejetée.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

La société [U] [6], succombant à l’instance, ne pourra pas voir accueillie sa demande formée à ce titre.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [8] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 3 00 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société [U] [6], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître CARON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société [U] [6] à payer à la société [8] la somme de 170 396, 64 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’obtenir le déplafonnement du loyer commercial pour la période du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2022.

Rejette les demandes formées au titre du préjudice moral et des honoraires versés.

Condamne la société [U] [6] à payer à la société [8] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamne la société [U] [6] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pauline CARON, avocat.

Juge ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 23 Janvier 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT