TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e GRUGNARDI Michèle

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M. [B] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06752 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UVS

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [O] [G], domiciliée : chez CABINET ARENC, [Adresse 6]

représentée par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [G], domiciliée : chez CABINET ARENC, [Adresse 6]

représentée par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [D]

né le 24 Juillet 1979 à [Localité 7] (ALGERIE[Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 9 décembre 2019 ayant pris effet le 23 décembre 2019, Madame [G] [O] et Monsieur [G] représentés par le Cabinet ARENC ont consenti à Monsieur [D] [B] et à Madame [R] [J], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial de 600 euros outre 100 euros de provisions sur charges ;

Par acte séparé du 9 décembre 2019, Monsieur [S] [U] s’est porté caution des engagements pris par Monsieur [D] [B] ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [D] [B] le 19 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11530,23 euros en principal ;

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte signifié le 24 juin 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, dénoncé le 18 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [G] [O] et Madame [G] [P] représentées par le Cabinet ARENC ont fait assigner en référé Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance:

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 13032,07 euros, comptes arrêtés au 19 août 2024,à parfaire au jour de la décision à intervenir ; le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [D] [B] et de tous occupants de son chef, des lieux loués avec le concours de la force publique ;la condamnation de de Monsieur [D] [B] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges locatives et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; leur condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, les débiteurs supporteront les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A l’audience, Madame [G] [O] et Madame [G] [P] représentées leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 16051,83 euros au 1er décembre 2024;

Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 ;

Par ordonnance d’avant dire droit du 13 février 2025, Monsieur [D] [B] s’étant présenté tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le conseil de Madame [G] [O] et Madame [G] [P] n’étant plus présent , le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025, pour permettre à Monsieur [D] [B] de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts ;

A l’audience du 20 mars 2025, Madame [G] [O] et Madame [G] [P] représentées par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 16051,83 euros au 1er décembre 2024;

Monsieur [B] [D], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette locative. Il fait valoir une situation personnelle et financière difficile. Il déclare que depuis le départ de sa compagne, il a seul la garde de sa fille et perçoit 1000 euros d’ARE par mois.

Monsieur [S] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilitéEn application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 octobre 2024 a été dénoncée le 18 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 décembre 2024 ;

Il est rappelé que le signalement des impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin, Madame [O] [G] justifie par l’attestation immobilière établie le 29 décembre 2022 par Maître [F] [T], notaire à [Localité 8], avoir accepté l’usufruit sur la totalité des biens composant la succession de Monsieur [L] [G], dont le bien objet de la présente procédure, et Madame [P] [G], leur enfant unique, étant nue-propriétaire de la totalité des biens composant la succession. Leur qualité à agir est donc justifiée.

Madame [G] [O] et Madame [G] [P] sont en conséquence recevables en leurs demandes ;

Sur le fondEn application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail du 9 décembre 2019 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [B] le 19 juin 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11 530,23 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2024 et que le bail du 9 décembre 2019 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [D] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 767 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Madame [G] [O] et Madame [G] [P] font la preuve de l’obligation dont elleS se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 16 051,83 euros au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 16 051,83 euros au 1er décembre 2024, Monsieur [D] [B] sera condamné à payer Madame [G] [O] et Madame [G] [P], à titre provisionnel, la somme de16 051,83 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [S] [U] le 9 décembre 2019 qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les réparations locatives pour un montant maximum de 25 200 euros, et que la durée de l’engagement expire le 22 décembre 2022 ;

L’engagement de caution de Monsieur [S] [U] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer du 19 juin 2024 a été dénoncé à la caution le 24 juin 2024 ;

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette locative était à hauteur de 1 436,73 euros (échéances de novembre et décembre 2022 impayées) au 22 décembre 2022, date de l’expiration de l’engagement de la caution ;

En conséquence, la demande de condamnation solidaire de Monsieur [S] [U] sera accueillie à hauteur de 1 436,73 euros ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer résiduel au jour de l’audience, le dernier paiement partiel ayant intervenu au mois de mai 2023 ; en conséquence le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ; il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Monsieur [D] [B] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux sera donc ordonnée avec le concours de la force publique si besoin est, selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] à payer à Madame [G] [O] et Madame [G] [P] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 9 décembre 2019, au 19 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [B] de libérer les lieux sis [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [D] [B] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Madame [G] [O] et Madame [G] [P] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 767 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [D] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à Madame [G] [O] et Madame [G] [P] la somme de 16 051,83 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2024, terme du mois de décembre inclus, et Monsieur [S] [U], solidairement avec Monsieur [D] [B] dans la limite de la somme de 1 436,73 euros;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à Madame [G] [O] et à Madame [G] [P], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation de 767 euros, ce à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] et Monsieur [S] [U] à payer à Madame [G] [O] et Madame [G] [P] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE