TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 19/13589 – N° Portalis DBW3-W-B7D-XBWK

AFFAIRE :

M. [S] [V] (M^e Pierre LE BELLER)

C/

M. [J] [A] (Maître [M] [P] de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Juillet 2025, puis prorogée au 04 Septembre 2025 et encore au 18 Septembre 2025 et enfin au 25 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [V], conducteur de travaux

né le 19 Juin 1986 à [Localité 9], de nationalité française

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [A]

né le 18 Octobre 1983 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.D.C. de l’immeuble situé [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL COGEFIM MERIDIEM, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

FONCIA MERIDIEM S.A.S.

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 753 214 451

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de l’agence COGEFIM MERIDIEM SARL, prise en sa qualité de syndic de copropriété

représentée par M^e Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 13 avril 2018, Monsieur [J] [A] a vendu à Monsieur [S] [V] un appartement de type 3 au deuxième étage, constituant le lot n°6, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Le même jour que la vente, Monsieur [S] [V] a formé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, indiquant, juste après être sorti de chez le notaire, avoir constaté la présence d’une flaque d’eau au sol de l’appartement ainsi que plusieurs cloques et craquelures dans le mur de séparation avec la salle d’eau. Il a indiqué soupçonner une fuite venant de l’étage supérieur.

Le 16 janvier 2019, la ville de [Localité 10] a adressé un courrier à la COGEFIM MERIDIEM, syndic de copropriété de l’immeuble, signalant l’état de péril et de risque éminent encourue pour les usagers de l’immeuble, au regard des désordres constructifs affectant :

— le plancher bas du 1er étage,

— le plancher haut du 2ème étage gauche,

— le local à l’arrière de la parcelle en cours d’effondrement.

Le même jour, le Tribunal administratif de MARSEILLE a ordonné une expertise judiciaire concernant l’immeuble. Le 18 janvier 2019, le rapport a été rendu.

Un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 24 janvier 2019, interdisant toute utilisation et toute occupation des immeubles des [Adresse 3].

Par arrêté du 31 janvier 2019, le maire de [Localité 10] a ordonné la déconstruction de l’immeuble et de celui mitoyen du [Adresse 11]. Les opérations de destruction ont débuté le 5 février 2019.

Le 11 février 2019, le juge des référés du Tribunal administratif a rejeté la requête de Monsieur [S] [V] tendant à voir ordonner la suspension des arrêtés de péril et de destruction des 24 et 31 janvier 2019.

Par ordonnance du 15 février 2019, le juge des référés du Tribunal de grande instance de MARSEILLE a rejeté la demande de Monsieur [S] [V] de désigner tel expert, aux fins qu’il dresse un diagnostic des désordres qui affectent l’immeuble, en recherche les causes et en détermine l’imputabilité, en se rendant sur place, ou à défaut sur pièces.

Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2019, Monsieur [S] [V] a assigné Monsieur [J] [A] devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins, notamment, de voir prononcer l’annulation de la vente, de voir ordonner à Monsieur [J] [A] de restituer à Monsieur [S] [V] la somme de 140 000 € au titre de la vente, outre les frais accessoires soit la somme de 7 806 € au titre des droits de mutation et de 134 € au titre de la contribution de sécurité immobilière, et de le voir condamner, en outre, à la réparation de multiples préjudices.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 19/13589.

La même assignation a fait l’objet d’un enregistrement distinct auprès du greffe du Tribunal de grande instance de MARSEILLE sous le numéro de rôle RG 19/13697.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 22 octobre 2020, la procédure RG 19/13697 a été jointe à la procédure RG 19/13589.

Par acte d’huissier du 27 avril 2021, Monsieur [J] [A] a assigné devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE la société COGEIFM MERIDIEM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux fins, notamment, de les voir condamner solidairement à relever et garantir Monsieur [J] [A] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/4245.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 janvier 2022, la procédure RG 21/4245 a été jointe à la procédure RG 19/13589.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 décembre 2022, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1137 et suivants, 1626 et suivants, 1641 et suivants du code civil et du décret du 4 janvier 1955, Monsieur [S] [V] sollicite de voir :

A titre principal, sur le fondement du vice caché :

— prononcer l’annulation de la vente du 13 avril 2018 ;

— ordonner à Monsieur [J] [A] de restituer à Monsieur [S] [V] la somme de « 140 0000 € » (sic) perçue au titre de la vente, outre les frais accessoires, soit la somme de 7.806 € au titre des droits de mutation et de 134 € au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 1 000 € par jour de possession, en réparation du trouble de jouissance, de la date de signature de la vente à la date de signification de la décision à intervenir, créance indexée au taux légal ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 682,63 € en réparation de la perte des éléments d’équipement ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1 040 € au titre des dépenses exposées pour les recherches des causes des désordres affectant son lot ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1 982,74 € au titre des intérêts et frais bancaires exposés pour l’acquisition du bien dont s’agit, sous réserve d’ampliation ultérieure, outre la somme de 399 € au titre de l’assurance habitation, sous réserve d’ampliation ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] les frais exposés au titre des taxes, frais d’expertise, charges de copropriété et dépenses diverses, somme à parfaire ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 3 000 € au titre des frais d’instances précédentes ;

A titre subsidiaire, sur le fondement de la réticence dolosive :

— prononcer l’annulation de la vente ;

— ordonner à Monsieur [J] [A] de restituer à Monsieur [S] [V] la somme de « 140 0000 € » (sic) perçue au titre de la vente, outre les frais accessoires, soit la somme de 7 806 € au titre des droits de mutation et de 134 € au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 1 000 € par jour de possession, en réparation du trouble de jouissance, de la date de signature de la vente à la date de signification de la décision à intervenir, créance indexée au taux légal ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 682,63 € en réparation de la perte des éléments d’équipement

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1 040 € au titre des dépenses exposées pour les recherches des causes des désordres affectant son lot ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1.982,74 € au titre des intérêts et frais bancaires exposés pour l’acquisition du bien dont s’agit, sous réserve d’ampliation ultérieure, outre la somme de 399,00 € au titre de l’assurance habitation, sous réserve d’ampliation

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] les frais exposés au titre des taxes, frais d’expertise, charges de copropriété et dépenses diverses, somme à parfaire ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 3.000 € au titre des frais d’instances précédentes ;

A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la garantie d’éviction :

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de « 140 0000€ » (sic) en restitution du prix de vente, outre les frais accessoires ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 10 682,63 € en réparation de la perte des éléments d’équipement ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1 040,00 € au titre des dépenses exposées pour les recherches des causes des désordres affectant son lot ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 1 982,74 € au titre des intérêts et frais bancaires exposés pour l’acquisition du bien dont s’agit, sous réserve d’ampliation ultérieure, outre la somme de 399 € au titre de l’assurance habitation, sous réserve d’ampliation ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] les frais exposés au titre des taxes, frais d’expertise, charges de copropriété et dépenses diverses, somme à parfaire ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 3 000 € au titre des frais d’instances précédentes ;

Et en tout état de cause :

— condamner Monsieur [J] [A] à verser au demandeur la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— mettre à la charge de Monsieur [J] [A] la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’assignations, de constats d’huissier et de publications, distraits au profit de M^e Pierre LE [N] ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— ordonner la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière compétent.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [V] indique fonder ses prétentions, d’abord sur la qualification du vice caché, subsidiairement sur le fondement de la réticence dolosive du vendeur et plus subsidiairement encore sur le défaut de délivrance.

S’agissant des vices cachés, le demandeur indique qu’ils étaient de deux ordres : le mauvais état de l’appartement et des parties communes y attenantes (poutres, murs porteurs) et le mauvais état des parties communes générales visées par le rapport de Mme [W] [H] constatant l’état de péril imminent de l’immeuble. Les rapports de Madame [W] [H] et du bureau d’études techniques ICES BTP démontrent que les vices préexistaient à la vente. Le vendeur, Monsieur [J] [A], exerçait le métier d’agent immobilier et avait été syndic bénévole de l’immeuble : il ne pouvait qu’avoir connaissance des vices du bien vendu. Monsieur [J] [A] a d’ailleurs conservé, au moment de la vente, la propriété d’un appartement sis au-dessus de celui vendu à Monsieur [S] [V].

Aussi, le demandeur est fondé à solliciter l’annulation de la vente, la restitution du prix et l’indemnisation de ses divers préjudices complémentaires.

Subsidiairement, le demandeur fait valoir que Monsieur [J] [A], qui était propriétaire de deux appartements au sein de l’immeuble qu’il a vendus à la hâte, un an avant la déconstruction de celui-ci, connaissait les troubles dont ces biens étaient affectés. Le silence gardé lors de la vente s’analyse en une réticence dolosive.

A titre infiniment subsidiaire, le demandeur fait valoir que la destruction de l’immeuble a été à son égard une éviction, lui ouvrant droit à la garantie d’éviction.

En réponse aux moyens de Monsieur [J] [A], le demandeur fait valoir que le vice n’était pas apparent antérieurement à la vente. Le vendeur à dissimulé sciemment les désordres. Le demandeur se prévaut en outre d’une interprétation jurisprudentielle de la Cour de cassation au terme de laquelle « ne constitue pas un vice apparent celui qui n’est pas décelable immédiatement par le seul examen visuel de la chose » (C. cass., 3e civ., 12 avril 2018, n°17-16.857).

Le faux plafond de la salle de bain de l’appartement acquis par le demandeur, faux plafond posé récemment au vu de son état et des finitions, cachait un plafond plus ancien et porteur de signes de dégâts des eaux. Les rapports de professionnels et le constat d’huissier produits démontrent l’antériorité et l’ancienneté d’écoulement d’eau, le mauvais état du plancher de l’appartement sis à l’aplomb et propriété de Monsieur [J] [A].

Contrairement à ce qu’affirme Monsieur [J] [A], il est établi que les dommages provenaient de l’appartement dont le défendeur était propriétaire et non de l’appartement propriété de Monsieur [B], non partie à la cause.

Le demandeur fait valoir que Monsieur [J] [A] a entretenu une certaine confusion sur son patronyme. Il est, à l’état civil, Monsieur [J] [A], mais exerce une activité d’agent immobilier sous le nom « [J] [Y] ». Or, le nom de [Y] n’était pas présent à l’acte de vente, indiquant une profession de « designer » pour le vendeur. Le métier de « designer » indiqué à l’acte n’a pas eu de réelle concrétisation. Cette mention au sein de l’acte de vente n’avait pour seule fonction que d’exonérer Monsieur [J] [A] de sa responsabilité au titre des vices cachés.

La circonstance que Monsieur [S] [V] exerçait lui-même une activité dans le domaine de la construction n’est pas exonératoire de la garantie des vices cachés par le vendeur, au terme du code civil.

Monsieur [J] [A] ne peut se prévaloir de la communication, avant la vente, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales du syndicat des copropriétaires, dès lors que les travaux votés étaient sans lien avec les désordres qui ont affecté le bien acquis par le demandeur. Les manœuvres de dissimulation du vendeur sont bien établies.

S’agissant de la garantie d’éviction, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, le demandeur ne la déduit pas de la déconstruction de l’immeuble, postérieure à la vente, mais de la préexistence des désordres à la vente.

L’attitude particulièrement dilatoire du vendeur au cours de la présente procédure, qui a passé deux ans et demi sans conclure, ont fait perdre du temps au demandeur, qui continue de régler le crédit d’un bien dont il est privé. Il convient de condamner Monsieur [J] [A] sur le fondement de la résistance abusive.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 juin 2022, au visa des articles 14, 15 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-1 et suivants, 1240, 1641 et suivants, 1991 et suivants du code civil, Monsieur [J] [A] sollicite de voir :

A titre principal :

— rejeter la demande de Monsieur [V] tendant à l’annulation de la vente passée par devant Maître [T] [O], notaire associé, en date du 13 avril 2018 portant le lot numéro 6 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] ;

— rejeter les demandes de Monsieur [V] de condamner Monsieur [A] [Y] à restituer la somme de 140 000 € perçue au titre de la vente, outre les frais accessoires, soit la somme de 7 806 € au titre des droits de mutation et de 134 € au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

— rejeter les demandes de Monsieur [V] de condamner Monsieur [A] [Y] à verser la somme de 1 000 € par jour de possession, en réparation du trouble de jouissance, de la date de signature de la vente à la date de signification de la décision à intervenir, créance indexée au taux légal ;

— rejeter la demande de Monsieur [V] de condamner Monsieur [A] [Y] à verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— rejeter la demande de Monsieur [V] de condamner Monsieur [A] [Y] à verser la somme de 10 682,63 € en réparation de la perte des éléments d’équipement ;

— rejeter la demande Monsieur [V] de mettre à la charge de Monsieur [A] la somme de 1 040 € au titre des dépenses exposées pour les recherches des causes des désordres affectant son lot ;

— rejeter la demande Monsieur [V] de mettre à la charge de Monsieur [A] la somme de 1.982,74 € au titre des intérêts et frais bancaires exposés pour l’acquisition du bien dont s’agit, sous réserve d’ampliation ultérieure, outre la somme de 399 € au titre de l’assurance habitation, sous réserve d’ampliation ;

— rejeter la demande Monsieur [V] de mettre à la charge de Monsieur [A] les frais exposés au titre des taxes, frais d’expertise charges de copropriété et dépenses diverses, sommes à parfaire ;

— rejeter la demande Monsieur [V] de mettre à la charge de Monsieur [A] la somme de 3 000 € au titre des frais d’instance précédente ;

— rejeter la demande Monsieur [V] de mettre à la charge de Monsieur [A] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, de constat d’huissier et de publication, distrait au profit de Maître LE [N] ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins, et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ;

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndic de copropriété, la société FONCIA MERIDIEM venant aux droits de l’agence COGEFIM MERIDIEM à relever et garantir Monsieur [J] [A] [Y] de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Et en tout état de cause :

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Monsieur [V] dirigées à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ;

— rejeter les demandes reconventionnelles formulées par la société FONCIA MERIDIEM venant aux droits de l’agence COGEFIM MERIDIEM à l’encontre de Monsieur [A] [Y] de payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— rejeter les demandes reconventionnelles formulées par la société FONCIA MERIDIEM venant aux droits de l’agence COGEFIM MERIDIEM à l’encontre de Monsieur [A] [Y] de payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de supporter les dépens ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Monsieur [V] et du syndic de copropriété, la société FONCIA MERIDIEM venant aux droits de l’agence COGEFIM MERIDIEM dirigées à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ;

— condamner Monsieur [V] ou tout succombant à verser à Monsieur [A] [Y] la somme de 5 000 € à titre des dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [V] ou tout succombant à verser à Monsieur [A] [Y] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [A] fait valoir que les vices dont le demandeur se prévaut étaient apparents. Ils l’étaient non seulement en ce qu’ils étaient visibles depuis les parties communes, que le demandeur a visité à plusieurs reprises avant l’achat, mais ils étaient aussi visibles spécialement pour le demandeur, professionnel de la construction immobilière.

L’expertise CEMI du 13 septembre 2018 correspond à des opérations d’expertise du 5 septembre, soit six mois après la vente. Elle a été réalisée uniquement au contradictoire de Monsieur [B], représentant légal de la société LA PALUD, propriétaire de l’appartement sis au dessus de celui acquis par Monsieur [S] [V]. Il ressort du rapport que la cause de la fuite est inconnue, mais que « l’appartement à l’origine des écoulements a été squatté jusqu’au 7 avril 2018 ». Le défendeur fait donc valoir que les dégâts dont se plaint Monsieur [S] [V] ont sans doute leur origine dans ce moment de squat. Il n’est donc pas établi que les vices aient été antérieurs à la vente.

Le défendeur entend également se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Si le demandeur exerce effectivement la profession d’agent immobilier, il a pratiqué la vente de l’appartement litigieux dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel. Le statut d’agent immobilier de Monsieur [J] [A] ne lui confère pas de connaissance technique particulière quant aux vices des immeubles : il n’est pas professionnel de la construction. Il n’était pas en mesure de déceler les risques structurels affectant l’immeuble. A l’inverse, Monsieur [S] [V], chef de chantier, disposait de connaissances techniques suffisantes pour apprécier l’état de l’immeuble.

Le demandeur ne peut pas davantage se prévaloir d’une réticence dolosive. Afin de visiter l’appartement en vue de son achat, il est passé par les parties communes. Le cabinet d’entretien de l’immeuble par le syndic, la société COGEFIM MERIDIEM (aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM) a été transmis à Monsieur [S] [V]. Ce carnet était d’ailleurs corroboré par deux certificats de non-péril pour l’immeuble délivrés les 26 janvier et 21 septembre 2018. Le demandeur a également reçu de la part du vendeur les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, entre 2015 et 2017.

Le défendeur explique qu’à la date de la vente, objet d’une dépression sévère, il n’avait pas totalement repris son activité professionnelle d’agent immobilier et envisageait de se lancer dans la confection de chaussures, sous la marque DUC DE FRANCE. C’est ce qui explique la dénomination « designer » comme métier du vendeur sur l’acte notarié. Dès la prise de contact pour la visite du bien, Monsieur [S] [V] a été informé de la qualité d’agent immobilier de Monsieur [J] [A] : celui-ci n’a jamais cherché à dissimuler cette information à son cocontractant.

S’agissant de la garantie d’éviction, « le vendeur n’est pas tenu de garantir le trouble résultant du défaut d’entretien des parties communes qui ne lui est pas imputable et qui est postérieur à la vente » (C. cass., 3ème civ., 11 mai 2011, n°10-13.679).

S’agissant des préjudices dont l’indemnisation est sollicitée par le demandeur, certains ne sont pas démontrés. La mauvaise foi de Monsieur [J] [A], condition de l’indemnisation des préjudices annexe, n’est pas davantage établie au regard de la situation du concluant au moment de la vente : sujet à une dépression, contraint de vendre ses appartements pour apurer ses dettes, sortant à peine d’une procédure pour la garde de son enfant…

Subsidiairement, si le Tribunal venait à condamner Monsieur [J] [A] en paiement, il conviendrait de condamner la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à relever et garantir le concluant.

S’agissant de la responsabilité de la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM, Monsieur [J] [A] entend faire valoir les manquements commis par le syndic dans l’exécution de son mandat, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. In concreto, le défendeur entend faire valoir que lors de l’assemblée générale du 25 avril 2017, « la résolution relative aux travaux de destruction de la toiture fuyarde et dangereuse du lot n°1 (local situé au rez-de-chaussée à l’arrière de l’immeuble) avait été approuvée. De même, lors de ce vote, la résolution relative aux travaux de réfection de la toiture du lot numéro un (local commercial situé au rez-de-chaussée à l’arrière de l’immeuble) avait été acceptée. » Or, ces travaux n’ont jamais été entrepris en 2017 et ils n’ont pas même été évoqués à l’assemblée générale du 24 avril 2018. Dans son courrier du 4 mai 2018 adressé au cabinet COGEFIM MERIDIEM, le cabinet JC CONSULTING a évoqué « la déstructuration importante du mitoyen sud ainsi que celle des planchers bas des deuxième et troisième niveaux » ainsi que « risques évolutifs » en découlant. Il en est résulté une conséquence catastrophique : la destruction de l’immeuble le 5 février 2019.

Le syndic aurait dû faire réaliser les travaux nécessaires ou, « si la situation financière de la copropriété était si préoccupante comme l’affirme le syndic empêchant la réalisation de certains travaux, il pouvait engager la procédure d’alerte et saisir le Président du Tribunal judiciaire d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc ». Par ailleurs, suite à l’arrêté de péril du 24 janvier 2019, il incombait au syndic de faire entreprendre en urgence les travaux nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires est responsable, pour les mêmes motifs : il n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire réaliser les travaux requis, entraînant la déconstruction de l’immeuble.

Au regard de la situation personnelle et financière de Monsieur [J] [A], en cas de condamnation, il conviendrait d’écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 juin 2023, la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM (venant aux droits de la société COGEFIM MERIDIEM) sollicite de voir :

— débouter [J] [A] de ses demandes à l’encontre de COGEFIM MERIDIEM ;

— condamner reconventionnellement [J] [A] à payer à COGEFIM MERIDIEM la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive ;

— condamner reconventionellement [J] [A] à payer à COGEFIM MERIDIEM la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner reconventionnellement [J] [A] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maitre BAILLON PASSE.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM fait valoir que l’action de Monsieur [J] [A] à son endroit est irrecevable, en ce qu’il doit justifier d’un intérêt spécifique au sens de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le fond, l’action litigieuse ne concerne que les parties à la vente : Monsieur [S] [V] et Monsieur [J] [A]. De ce seul chef, l’action de Monsieur [J] [A] contre la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM est mal fondée.

Par ailleurs, le syndic ne disposait pas des fonds et de la trésorerie nécessaire à faire effectuer les travaux votés par l’assemblée des copropriétaires. La société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM n’est, par ailleurs, par expert, maître d’œuvre ou diagnostiqueur.

Le syndic, en l’espèce, a systématiquement été bloqué en raison de l’insuffisance des fonds. Il est néanmoins toujours intervenu en temps utiles, il a mobilisé les entreprises, les bureaux d’étude quand il le fallait. Ses diligences ont été adaptées et rapides. Il a effectué les diligences en vue du recouvrement des charges. Monsieur [J] [A], lui-même, n’a pas toujours été en règle au regard des charges de copropriété. Le syndic a dû diligenter une procédure de recouvrement forcé des charges à l’égard de la société civile immobilière INTELLIGENSI, débitrice de 14 000 €.

Au moment du passage de la vente avec Monsieur [S] [V], Monsieur [J] [A] connaissait parfaitement la situation de l’immeuble. Il a été destinataire des appels de fonds, a assisté aux assemblées générales et a même présidé les séances de deux d’entre elles, le 22 avril 2015 et le 3 novembre 2015. S’agissant de l’assemblée générale du 24 avril 2018, peu de temps après la vente Monsieur [J] [A] était absent, mais avait nécessairement connaissance de la tenue de l’assemblée, puisque Monsieur [S] [V], informé, s’y est rendu.

Au demeurant, aucune responsabilité du syndic ne peut être engagée. Le moyen de Monsieur [J] [A] relatif à l’administrateur judiciaire est inopérant. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’érige pas la désignation d’un administrateur en obligation mais uniquement comme une possibilité. Et même un administrateur n’aurait que les pouvoirs d’un syndic. L’impécuniosité du syndicat des copropriétaires n’en aurait pas été changée. Monsieur [J] [A] n’a d’ailleurs pas alerté lui-même, en qualité de co-propriétaire, le maire ni le procureur. Son but était en réalité de vendre ses deux lots au plus vite. Et Monsieur [J] [A] est lui-même partiellement responsable de la situation d’impécuniosité du syndicat des copropriétaires en ce qu’il a lui-même été en retard dans le paiement de sa part de charges de copropriété.

Au regard de ce qui précède, l’appel en garantie formé par Monsieur [J] [A] est malvenu et incongru. Il en sera débouté et, au regard de sa mauvaise foi, sera reconventionnellement condamné sur le fondement de la procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], cité à sa personne, n’a pas constitué avocat.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les prétentions de Monsieur [S] [V] :

Il convient de relever que de nombreuses prétentions de Monsieur [S] [V] comportent les mentions « sous réserve d’ampliation » ou « somme à parfaire ». Au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge ne statue pas au-delà des sommes pour lesquelles il est saisi. Il n’incombe pas au juge « d’amplier » ou de « parfaire » une demande : il échoyait à Monsieur [S] [V], le cas échéant, de conclure de nouveau pour « parfaire » ou « amplier » ses prétentions.

Par ailleurs, Monsieur [S] [V] forme une prétention tendant à « mettre à la charge de Monsieur [J] [A] les frais exposés au titre des taxes, frais d’expertise, charges de copropriété et dépenses diverses, somme à parfaire ». Cette prétention est non chiffrée. Il incombait à Monsieur [S] [V] de chiffrer sa prétention au titre des « taxes », « frais d’expertise », « charges de copropriété » et « dépenses diverses ». A défaut de chiffrage, cette prétention sera rejetée d’office sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de relever que, tant dans le corps de ses conclusions que dans leur dispositif, Monsieur [S] [V] indique que la vente s’est opérée pour « 140.0000€ ». C’est de cette somme qu’il sollicite la restitution. A la lecture des pièces et notamment de l’acte notarié, il apparaît que la vente est intervenue pour 140 000€ (l’acte mentionne en toutes lettres « cent quarante mille euros », page 5 notamment). Si le juge est saisi par les sommes réclamées dans les prétentions (donc, de facto, une prétention à hauteur de 1 400 000€ puisque c’est ce nombre que Monsieur [S] [V] écrit dans son dispositif), le jugement sera rendu au regard du prix réel du bien et non au regard de ce qui apparaît comme une erreur de plume.

Sur l’identité du vendeur :

Monsieur [J] [A] présente ses conclusions sous le nom « Monsieur [J] [A] [Y] ». Ce choix de dénomination n’est pas indifférent dès lors que le demandeur fait valoir que le défendeur exerçait son activité d’agent immobilier sous le nom « [J] [Y] » mais a signé l’acte de vente sous le nom « [J] [A] » pour éviter, selon l’interprétation du demandeur, que ne soit fait le lien entre son activité d’agent immobilier et la vente. Le nom exact du défendeur à la présente procédure, ainsi que les raisons des variations de ce nom au sein des différents actes, sont donc des enjeux du débat.

Le juge relève que Monsieur [J] [A] ne produit aux débats aucune carte d’identité, passeport ou autre document d’état civil justifiant que son nom serait « Monsieur [J] [A] [Y] ». La vérification d’acte de naissance émanant de la ville de [Localité 8], document annexé à l’acte de vente du 13 avril 2018, mentionne « Nom : [A] ; Prénoms : [J] ». La seule mention de « [Y] » dans ce document est le nom de la mère du vendeur, Madame [L] [Y]. Toutefois, ce document ne permet pas d’attribuer à Monsieur [J] [A] le nom de famille « [Y] » au sens de l’état civil. Le passeport du vendeur, figurant en annexe de la promesse de vente du 4 janvier 2018, mentionne, en face de la catégorie « Nom » : « [A] usage [K] ». Les avis d’imposition versés aux débats par le défendeur sont dressés au nom de « Monsieur [J] [A] ».

Le défendeur sera donc dénommé « Monsieur [J] [A] » par le présent jugement et non pas « Monsieur [J] [A] [Y] ».

Sur la fin de non-recevoir :

Si la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM, dans ses conclusions, évoque « l’irrecevabilité » des prétentions de Monsieur [J] [A] à son égard, il faut relever qu’au dispositif de ses conclusions, la défenderesse ne sollicite aucune irrecevabilité.

Il convient de rappeler qu’au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur l’objet du litige tel que défini par les parties ; qu’au titre de l’article 768 du même code, l’objet du litige est défini exclusivement par les prétentions figurant au dispositif des conclusions ; que les articles 71 et 122 du code de procédure civile distinguent très nettement les moyens de défense au fond, qui tendent au débouté de la demande, et les fins de non-recevoir, qui tendent à l’irrecevabilité des prétentions.

Aussi, puisque la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM ne forme dans le dispositif de ses conclusions aucune prétention relative à l’irrecevabilité, elle ne tire aucune conséquence des moyens qu’elle forme sur ce fondement et il n’incombe pas au Tribunal de statuer sur ces moyens d’irrecevabilité.

Sur le vice caché :

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que l’acheteur qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés doit cumulativement démontrer :

— un vice de la chose ;

— que le vice rend la chose achetée impropre à son usage ou diminue tellement celui-ci que l’acheteur ne l’aurait pas achetée à ce prix s’il avait connu le vice ;

— le caractère antérieur du vice par rapport à la vente ;

— le caractère caché du vice au moment de la vente.

Au surplus, l’acte de vente, en page 9, stipule une exonération de la garantie des vices cachés au bénéfice de Monsieur [J] [A]. Le contrat prévoit que cette garantie ne trouve pas à s’appliquer si le vendeur a la qualité de « professionnel de l’immobilier » ou de la construction, ou s’il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

S’agissant de l’existence du vice, Monsieur [S] [V] démontre avoir, dès le 13 avril 2018, soit le jour même de la vente, dénoncé auprès de son assureur un dégât des eaux caractérisé par une flaque d’eau au sol avec plusieurs cloques et craquelures sur le mur de séparation avec la salle d’eau.

Un rapport ICES BTP relatif à des visites du bien les 3 juillet et 3 août 2018 indique :

« – une poutre en bois porteuse au plafond du WC a été réduite en hauteur de moitié pour faire passage à une évacuation en PVC venant du 3ème étage ;

(…)

— pour mémoire, nous avons relevé un certain nombre de fissurations dans les murs (…) ».

Les photographies versées aux débats par Monsieur [S] [V] démontrent qu’un faux plafond dans la salle de bain cachait l’état de pourrissement du plancher de l’appartement sis au-dessus, soit l’appartement du troisième étage.

Un procès-verbal d’huissier de justice dressé le 21 septembre 2018 indique : « le faux plafond ayant été déposé, j’ai alors pu constater que le plancher de l’appartement supérieur était en très mauvais état et menaçait de s’effondrer. J’ai pu constater, à l’extrémité du plafond que les sept planches environ étaient entièrement pourries, rongées par l’humidité, et qu’elles ne soutenaient plus le plancher de l’appartement supérieur. D’importantes traces d’infiltrations anciennes sont également visibles au niveau de la poutre principale, le bois là-encore étant littéralement pourri et rongé par l’humidité. » L’huissier relève également des traces d’humidité dans l’une des chambres, au niveau du mur séparateur avec ladite salle de bain.

Le rapport d’expertise réalisé par Madame [H] suite à décision du Tribunal administratif de MARSEILLE, rapport correspondant à une visite de l’immeuble entier le 1er janvier 2019, fait le constat d’un péril grave et imminent concernant l’immeuble. Or, ce péril grave est caractérisé, selon l’expert, notamment par le risque d’effondrement du plancher de l’appartement du troisième étage, identifié depuis l’appartement du deuxième étage : l’experte indique notamment en page 12 que « le faux plafond » dans la salle de bain a été dégagé, ce qui lui permet d’apercevoir les poutres très dégradées.

L’ensemble de ces éléments caractérisent plus que suffisamment le vice de l’appartement le rendant impropre à sa destination. Le caractère antérieur du vice à la vente ne fait aucun doute, à la fois au regard du fait que les premiers troubles d’infiltrations se sont manifestés dès le jour même de la vente, au regard de la mention par l’huissier de justice en septembre de traces d’auréoles d’infiltrations anciennes, et du fait que dès le 21 septembre, les poutres étaient dans un tel état que le plancher de l’appartement du dessus menaçait de s’effondrer.

S’agissant du caractère caché du vice, Monsieur [J] [A] soutient qu’en qualité de chef de chantier, Monsieur [S] [V] aurait du pouvoir déceler le vice. Toutefois, la présence d’un faux plafond était de nature à dissimuler l’état des poutres, même aux yeux d’une personne habituée à la construction immobilière : Monsieur [J] [A] ne démontre pas qu’au cours des visites, Monsieur [S] [V] aurait été mis en mesure de voir l’état des poutres à travers le faux plafond…

Au regard de ce qui précède, l’ensemble des conditions d’application du régime de la garantie des vices cachés est réuni. Demeure la question de la clause exonératoire stipulée à l’acte.

Sur ce point, le Tribunal retient que Monsieur [J] [A], qui exerçait avant la vente la profession d’agent immobilier, l’exerçait encore quoi que de manière plus diluée sur les années 2018 et 2019 selon attestation de Monsieur [C], directeur de l’agence immobilière au sein de laquelle Monsieur [J] [A] travaillait, et qui l’exerçait encore de manière pleine en 2021 selon cette attestation, n’a jamais perdu la qualité de « professionnel de l’immobilier » visée par la clause exonératoire de l’acte de vente.

Aussi, la clause exonératoire de garantie stipulée à l’acte ne peut trouver application. La garantie des vices cachés est acquise au bénéfice de Monsieur [S] [V].

Sur le prononcé de l’annulation :

Par application de l’article 1644 du code civil, il y a lieu de prononcer l’annulation de la vente du 13 avril 2018.

Sur la restitution du prix de vente et de ses annexes :

Au titre des articles 1644 et 1646 du code civil, il convient de condamner Monsieur [J] [A] à restituer à Monsieur [S] [V] la somme de 140 000 € au titre du prix de vente et de lui payer les sommes de 7 806 € au titre des droits de mutation et de 134 € au titre de la contribution de sécurité immobilière.

Sur les préjudices accessoires :

Au titre de l’article 1645 du code civil, le vendeur n’est tenu à des dommages-et-intérêt au-delà du prix de vente et des frais de la vente que s’il est établi qu’il avait connaissance du vice.

Il est constant en jurisprudence que le professionnel vendeur est présumé de manière irréfragable avoir eu connaissance du vice du bien qu’il a vendu. Monsieur [J] [A] fait valoir que le « professionnel » doit s’entendre au sens de professionnel du bâtiment selon un arrêt de la Cour d’appel de REIMS.

Toutefois, le Tribunal retiendra que le professionnel de la vente d’un certain type de bien, et non pas seulement le professionnel constructeur ou usager du type de bien concerné, est également présumé de manière irréfragable avoir eu connaissance du vice de la chose vendue (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. com., 17 janvier 2024, n°21-23.909).

Au surplus, en l’espèce, les vices importants étaient dissimulés par un faux plafond que Monsieur [S] [V] décrit comme ayant été installé récemment au regard « des finitions ». Au regard de la survenance d’un sinistre de coulure d’eau dès le jour de la vente, il apparaît particulièrement peu crédible que Monsieur [J] [A] n’ait pas eu connaissance des vices de la chose vendue. Et ce, d’autant que l’appartement qui se trouvait au-dessus de celui acquis par Monsieur [S] [V], et dont le plancher pourri était visible depuis la salle de bain une fois le faux-plafond ôté, était demeuré la propriété de Monsieur [J] [A].

Dès lors, que ce soit sur le plan de la présomption de principe applicable aux professionnels de la vente de biens immobiliers, ou que ce soit au regard des preuves présentées in concreto, il sera retenu que Monsieur [J] [A] avait connaissance des vices de la chose vendue.

Par suite, il est tenu à tous dommages et intérêts, sous la réserve de la démonstration par Monsieur [S] [V] de ses préjudices et du lien de causalité unissant lesdits préjudices et la vente du bien affecté d’un vice caché.

§1) Sur le trouble de jouissance :

Il est suffisamment établi par les pièces de la procédure que l’ampleur des désordres dans le bien acquis par Monsieur [S] [V] a nécessairement troublé la jouissance de celui-ci. D’une part, du 13 avril 2018 au 16 janvier 2019, il y a eu trouble partiel en ce que l’appartement litigieux était affecté de dégâts des eaux en raison d’écoulement provenant des étages du dessus et que Monsieur [S] [V] devait faire venir des experts dans les lieux pour envisager des mesures palliatives. D’autre part, à compter du 16 janvier 2019 et en raison de l’arrêté de péril imminent puis de la destruction de l’immeuble, le trouble de jouissance de Monsieur [S] [V] a été intégral : il a perdu en totalité la jouissance du bien.

Il est constant que le juge qui constate la réalité d’un préjudice est tenu de l’évaluer et d’en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l’intégralité des éléments permettant son évaluation précise (voir par exemples en ce sens : Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mars 1993, n°91-17345 ; Cour de cassation, deuxième chambre civile, 24 mai 2006, n°05-18049).

Le trouble partiel de jouissance apparaît intégralement résulter du vice caché connu du vendeur. Ce trouble partiel sera évalué à la somme de 250€ par mois. Il a été subi par le demandeur durant neuf mois. Monsieur [J] [A] est donc redevable de la somme de 2 250 €.

En revanche, s’agissant du trouble de jouissance totale, il convient de relever que l’arrêté de péril pris par la municipalité de [Localité 10] ainsi que la destruction de l’immeuble ne résulte pas exclusivement des vices affectant l’appartement acquis par le demandeur. Madame [W] [H], expert dépêchée par le Tribunal administratif de MARSEILLE, identifie un effondrement partiel du plancher du premier étage, le risque d’effondrement partiel du plancher haut du deuxième étage (appartement objet du présent litige), le risque d’effondrement du hangar fond de cour et un risque général d’effondrement de l’immeuble.

Il est notable qu’une part importante de ces désordres n’affectait pas directement l’appartement litigieux, mais d’autres biens immobiliers au sein du même immeuble, n’appartenant pas nécessairement à Monsieur [J] [A], ou les parties communes (fissures), parties communes par lesquelles Monsieur [S] [V] est nécessairement passé pour accéder à l’appartement lors de visites, ou encore affectaient le hangar du fond, étranger à la vente.

Monsieur [J] [A] produit aux débats un certificat d’absence de procédure de péril daté du 26 janvier 2018 : si ce certificat précise explicitement qu’il ne vaut pas « absence de péril » mais uniquement « absence de procédure de péril », il n’en demeure pas moins que Monsieur [J] [A] n’a pas dissimulé à Monsieur [S] [V] d’information sur ce point.

Quant aux procès-verbaux des trois assemblées générales ayant précédé la vente, ils évoquent des travaux nécessaires dont le lien avec l’arrêté de péril n’est pas établi. Et Monsieur [S] [V] ne conteste pas avoir eu connaissance de ces trois procès-verbaux.

Dès lors, la privation totale de jouissance que Monsieur [S] [V] a subi à compter du 16 janvier 2019 et jusqu’à la date du présent jugement apparaît n’avoir été causée que très partiellement par le vice caché affectant le bien immobilier : le « risque d’effondrement partiel du plancher haut du deuxième étage », vice caché caractérisé dans la présente procédure, apparaît n’expliquer que de manière très partielle l’arrêté et la décision de déconstruction : le risque d’effondrement de la structure entière de l’immeuble apparaît bien davantage en cause. Or, il n’est pas démontré que ce dernier risque serait en lien avec le vice caché du bien objet de la vente, ni que l’attitude de Monsieur [J] [A] aurait consisté à dissimuler le risque d’effondrement de l’immeuble, risque dont il n’est pas suffisamment démontré, au demeurant, que le défendeur avait connaissance.

Aussi, le lien de causalité entre le vice caché connu par le vendeur, et la privation totale de jouissance subie par Monsieur [S] [V] à compter du 16 janvier 2019 sera considéré comme très partiel. Ce préjudice de privation totale sera évalué à 500 € par mois. Au regard de la faiblesse du lien de causalité entre ce préjudice et le vice caché connu par Monsieur [J] [A], ce dernier ne sera condamné à indemniser Monsieur [S] [V] qu’à hauteur de 50 € par mois.

La privation totale de jouissance dure depuis le 16 janvier 2019. Monsieur [J] [A] sera donc condamné à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 50 € par mois à compter du 16 janvier 2019 et jusqu’à la date de signification du présent jugement.

Monsieur [S] [V] sollicite que la créance soit « indexée au taux légal ». Cette prétention est dépourvue de sens. Une créance peut être assortie des intérêts au taux légal (et l’est même de plein droit à compter du jugement au titre de l’article 1231-7 du code civil), ou indexée sur un indice particulier qu’il incombe aux parties d’indiquer (par exemples l’IRL, l’ILAT, l’ICC…), mais la mention « indexée au taux légal » est dépourvue de signification. Par suite, Monsieur [S] [V] sera débouté de cette demande d’indexation.

§2) Sur le préjudice moral :

Le tracas engendré par les diverses expertises puis par les années de la présente procédure, constitue nécessairement un préjudice moral. La preuve de ce préjudice de tracas résulte des faits et de la procédure eux-mêmes. Monsieur [J] [A] sera condamné à l’indemniser en versant à Monsieur [S] [V] la somme de 10 000 €.

§3) Sur la perte des éléments d’équipement :

D’une part, c’est à bon droit que Monsieur [J] [A] fait valoir qu’il n’est pas établi que les objets d’équipement litigieux, du moins ceux amovibles, se trouvaient encore dans l’immeuble au moment de la déconstruction de celui-ci, qu’ils n’ont pas été récupérés par Monsieur [S] [V] avant la destruction. La réalité du préjudice est donc incertaine.

D’autre part et surtout, il a été retenu plus haut que le rôle causal du vice caché de pourrissement du plancher haut de l’appartement litigieux a été mineur et marginal dans la décision de déconstruction de l’immeuble, décision qui apparaît surtout résulter de la fragilité de l’ensemble de la structure faisant craindre un effondrement. Or, la fragilité plus générale de l’immeuble n’a pas été retenue comme vice caché connu de Monsieur [J] [A] et ignoré de Monsieur [S] [V] au moment de la vente.

Au regard de ce qui précède, Monsieur [S] [V] sera débouté de sa prétention à hauteur de 10 682,63€ au titre des éléments d’équipement.

§4) Sur les frais de recherche de cause du désordre :

Monsieur [S] [V] démontre avoir dépensé 1 040€ en recherche des causes du désordre, d’une part avec le constat d’huissier du 21 septembre 2018, d’autre part avec le rapport ICES BTP pour les visites des 3 juillet et 3 août 2018.

Monsieur [J] [A] sera condamné à verser cette somme à Monsieur [S] [V].

§5) Sur les intérêts et frais bancaires :

C’est à bon droit que Monsieur [S] [V], qui justifie des frais et intérêts du crédit bancaire souscrit pour financer l’achat de l’immeuble, sollicite d’être indemnisé quant à ceux-ci. Monsieur [J] [A] sera condamné à lui verser la somme de 1 982,74 € de ce chef.

§6) Sur l’assurance habitation :

Monsieur [S] [V] expose avoir dû régler l’assurance habitation jusqu’à l’assignation. Toutefois, le Tribunal retiendra que ce paiement n’était pas nécessaire au-delà de la date de l’arrêté de péril le 16 janvier 2019. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [A] à indemniser Monsieur [S] [V] au titre de l’assurance habitation à hauteur de 193,52€ pour la période du 13 avril 2018 au 16 janvier 2019.

§7) Sur les frais d’instances antérieures :

Dans le dispositif de ses prétentions, Monsieur [S] [V] sollicite la somme de 3 000 € au titre des frais des « instances antérieures ». Cette prétention est intégrée à l’ensemble « au titre des vices cachés », alors même qu’elle relève en réalité des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile de la même manière que la prétention à la somme de 6 000 €. Il y a donc lieu de retenir que les deux prétentions de Monsieur [S] [V] aux sommes de 3 000 € au titre des frais de l’instance antérieure et de 6 000 € au titre de l’article 700 forment en réalité une prétention uniquement à la somme de 9 000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur la résistance abusive de Monsieur [J] [A] :

S’agissant de la faute du défendeur, elle est incontestable dans le cadre de la présente instance : Monsieur [J] [A] s’est abstenu de conclure, sans explication ni justification, de la date de l’assignation jusqu’au mois de mai 2022 pour la première fois, soit environ deux ans et demi. Le défendeur est, pour une partie importante, responsable de la durée particulièrement longue de la présente procédure. Son attitude a été dilatoire.

Toutefois, la seule preuve de la faute de Monsieur [J] [A] ne permet pas, à elle seule, l’allocation de dommages-intérêts à Monsieur [S] [V]. Celui-ci doit également démontrer un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [S] [V] est déjà indemnisé à hauteur de 10 000€ au titre du préjudice moral, lequel intègre les tracas engendrés par la présente procédure. Le demandeur ne démontre donc pas un préjudice distinct, à hauteur de 15 000€ comme il le sollicite, justifiant qu’il soit indemnisé sur le fondement de la résistance abusive. Il sera débouté de cette prétention.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [J] [A] :

Monsieur [J] [A] sollicite la somme de 5 000 € de dommages-intérêts à l’égard de « Monsieur [S] [V] ou tout succombant ». Cette prétention n’est motivée ni en droit ni en fait. Monsieur [J] [A] en sera débouté.

Sur le relevé et garantie de Monsieur [J] [A] par la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] :

Monsieur [J] [A] n’est pas condamné du chef de l’état général de l’immeuble, ni de la déconstruction de celui-ci, mais du chef, spécifiquement, du vice caché affectant son bien immobilier propre et de l’absence de révélation de ce vice à l’acheteur, alors que Monsieur [J] [A] doit être considéré comme ayant nécessairement eu connaissance de ce vice.

Aussi, les éventuelles fautes de la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], invoquées par le vendeur, seraient, à supposer même qu’elles soient démontrées, sans lien de causalité avec la condamnation de Monsieur [J] [A] dans le cadre de la présente instance.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [J] [A] de sa prétention tendant à voir la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] condamnés in solidum à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge.

Sur la procédure abusive :

Si Monsieur [J] [A] n’est pas condamné à indemniser Monsieur [S] [V] au titre de la déconstruction de l’immeuble ni au titre de l’état général de celui-ci, cette question était dans les débats entre le demandeur et Monsieur [J] [A]. Il en résulte que le défendeur ne s’est pas montré spécialement déraisonnable en envisageant l’hypothèse que ces désordres de l’immeuble aient pu, éventuellement, être en lien avec la gestion de la copropriété par le syndic de celle-ci, la société COGEFIM MERIDIEM, aux droits de laquelle vient désormais la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM. L’assignation en justice du syndic de copropriété n’apparaît pas, à la date à laquelle elle a été délivrée, guidée par la légèreté blâmable ni l’intention de nuire.

Aussi, Monsieur [J] [A] n’a pas diligenté d’action abusive contre la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM. Celle-ci sera déboutée de sa prétention reconventionnelle de 5 000 €.

Sur la publicité de la présente décision :

Il convient d’ordonner la publication de la présente décision au service de publicité foncière compétent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [A], qui succombe aux demandes de Monsieur [S] [V], aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts de la publication de la présente décision. Le coût du constat d’huissier a déjà été intégré à une indemnisation distincte. Les frais d’assignation font déjà de plein droit partie des dépens au titre de l’article 695 du code de procédure civile : la prétention tendant à voir ordonner qu’ils soient « compris » dans les dépens est inutile.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Pierre LE BELLER, avocat de Monsieur [S] [V] et pour Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat de la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM, de recouvrer directement contre Monsieur [J] [A] ceux des dépens dont ils ont respectivement fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 9 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre à la fois de frais irrépétibles exposés dans le cadre des six années de la présente procédure et des frais des procédures précédentes et notamment de la procédure de référé tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

La société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM, contrairement à Monsieur [S] [V] qui est présent à la procédure depuis 2019, n’a été assignée qu’en 2021. Elle n’a pas eu à exposer des frais dans le cadre de procédures antérieures. Il doit être tenu compte de cette différence de situation entre Monsieur [S] [V] et la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM. Il convient de condamner Monsieur [J] [A] à verser à la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [A] sera débouté de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

Monsieur [J] [A], afin de voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement, fait état de la précarité de sa situation personnelle et des risques que l’exécution provisoire feraient peser sur le remboursement des époux [R].

D’abord, Monsieur [S] [V] n’a pas à pâtir des autres instances dans lesquelles Monsieur [J] [A] est partie.

Ensuite, le demandeur est privé des sommes réclamées, à hauteur de plus de cent cinquante mille euros, depuis 2019. Monsieur [J] [A] a particulièrement tardé à conclure, durant deux ans et demi (aucune conclusion entre la date de l’assignation et le mois de mai 2022). Il apparaît particulièrement excessif de retarder le paiement du créancier durant les délais d’un éventuel appel.

Enfin, les justificatifs de Monsieur [J] [A] quant à sa situation personnelle datent de 2017 et de 2020 : ils sont manifestement obsolètes et ne peuvent fonder sa demande de voir écarter l’exécution provisoire.

L’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, est rendue nécessaire par l’ancienneté de la créance, la durée de l’instance et les risques d’un éventuel appel. Elle est ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la prétention indéterminée de Monsieur [S] [V] « au titre des taxes, frais d’expertise, charges de copropriété et dépenses diverses » ;

PRONONCE l’annulation de la vente immobilière du 13 avril 2018 passée entre Monsieur [S] [V] et Monsieur [J] [A] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à restituer à Monsieur [S] [V] la somme de cent quarante mille euros (140 000 €) au titre du prix de vente ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de sept mille huit cent six euros (7 806 €) au titre des droits de mutation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de cent trente-quatre euros (134 €) au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de deux mille deux cent cinquante euros (2 250 €) au titre du préjudice de jouissance sur la période du 13 avril 2018 au 16 janvier 2019 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de cinquante euros (50 €) par mois au titre du préjudice de jouissance, à compter du 16 janvier 2019 et jusqu’à la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [S] [V] de sa prétention tendant à voir sa créance de préjudice de jouissance « indexée au taux légal » ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de dix mille euros (10 000 €) au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [S] [V] de sa prétention à la somme de 10 682,63 € au titre des éléments d’équipement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de mille quarante euros (1 040 €) au titre de ses frais de recherche des causes des désordres ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et soixante-quatorze centimes (1 982,74 €) au titre des frais et intérêts du crédit bancaire souscrit en financement de l’immeuble litigieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de cent quatre-vingt-treize euros et cinquante-deux centimes (193,52 €) au titre des frais d’assurance habitation pour la période du 13 avril 2018 au 16 janvier 2019 ;

DIT que les prétentions de Monsieur [S] [V] aux sommes de 3 000 € au titre des frais d’instance antérieures et de 6 000 € au titre de la présente instance forment en réalité une prétention unique à la somme de 9 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [V] de sa prétention à la somme de 15 000€ au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [J] [A] de sa prétention tendant à voir condamner in solidum la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge ;

DEBOUTE Monsieur [J] [A] de sa prétention à la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM de sa prétention à la somme de 5 000 € au titre de la procédure abusive ;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de publicité foncière compétent ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts de la publication de la présente décision ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Pierre LE BELLER, avocat de Monsieur [S] [V] et pour Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat de la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM, de recouvrer directement contre Monsieur [J] [A] ceux des dépens dont ils ont respectivement fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de neuf mille euros (9 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à la société par actions simplifiée FONCIA MERIDIEM la somme de quatre mille euros (4000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [J] [A] de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT