TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e Daniel BARRIONUEVO

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/03418 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6R46

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [E] [G]

née le 23 Mars 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [G]

né le 20 Août 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W]

né le 14 Janvier 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [K] [S]

né le 20 Janvier 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2015 à effet le 16 novembre 2015, Mme [E] [G] et M. [B] [G] ont donné à bail à M. [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte sous signature privée du 28 octobre 2015, M. [K] [S] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire pendant une durée de 9 ans, soit jusqu’au 16 novembre 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 avril 2024, Mme [E] [G] et M. [B] [G] ont fait signifier à M. [V] [W] un congé pour reprise du logement à effet le 15 novembre 2024 pour faire habiter M. [N] [G], fils des bailleurs.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [G] et M. [B] [G] ont fait signifier à M. [V] [W] par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 un commandement de payer la somme de 4.612,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Mme [E] [G] et M. [B] [G] ont fait assigner M. [V] [W] ainsi que M. [K] [S], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par Mme [E] [G] et M. [B] [G] à M. [V] [W] est résolu de plein droit depuis le 9 mai 2025 et que M. [V] [W] occupe sans droit ni titre le logement depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— autoriser Mme [E] [G] et M. [B] [G] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien,

— séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— condamner à titre provisionnel solidairement M. [V] [W] et M. [K] [S] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4.130,81 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, tout en limitant la solidarité de la caution aux sommes dues antérieurement au 16 novembre 2024,

— condamner M. [V] [W] à payer à Mme [E] [G] et M. [B] [G] une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 634,52 euros avec intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail,

— condamner M. [V] [W] à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [G] et M. [B] [G] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 mars 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, Mme [E] [G] et M. [B] [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [V] [W], cité par acte remis à étude, et M. [K] [S], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 4.612,08 euros.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mai 2025.

M. [V] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [E] [G] et M. [B] [G] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 634,52 euros actuellement, et de condamner M. [V] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation que M. [V] [W] reste devoir la somme de 4.130,81 euros, à la date du 23 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 9 mai 2025.

Pour la somme au principal, M. [V] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [V] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.130,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [K] [S] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure jusqu’au 16 novembre 2024.

Le commandement de payer délivré au locataire le 28 mars 2025 lui a été signifié le 11 avril 2025.

En conséquence, M. [K] [S] sera condamné solidairement avec M. [V] [W] au paiement des sommes mises à sa charge jusqu’au 16 novembre 2024 par la présente décision, soit la somme de 2.074 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [G] et M. [B] [G] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2015 entre Mme [E] [G] et M. [B] [G] et M. [V] [W] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [G] et M. [B] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte pour quitter les lieux de Mme [E] [G] et M. [B] [G] ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [W] et M. [K] [S] à verser à Mme [E] [G] et M. [B] [G], à titre provisionnel, la somme de 2.074 euros décompte arrêté au 1er novembre 2024 incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [V] [W] à verser à Mme [E] [G] et M. [B] [G], à titre provisionnel, la somme de 2056,81 euros concernant la période de décembre 2024 à mai 2025 et au prorata jusqu’au 9 mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer;

CONDAMNONS M. [V] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 634,52 euros à ce jour, à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [V] [W] à verser à Mme [E] [G] et M. [B] [G] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection