TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Jean VOISIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M.[R] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04917 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63XG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [V]

né le 05 Avril 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [F] [Y]

né le 22 Avril 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [M] [X]

né le 04 Mai 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 3 novembre 2023 avec prise d’effet au 7 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) [J], représentée par son mandataire la SOCIETE J & M PLAISANT, a donné à bail à M. [R] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, lot n°8, [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 520 euros, outre 20 euros de provision sur charges et 70 centimes d’euros au titre de l’avis d’échéance.

Par actes sous signatures privées du 3 novembre 2023, M. [F] [Y] et M. [M] [X] se sont portés cautions personnelles et solidaires des sommes qui seraient dues par le locataire.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 18 décembre 2024, 7 mars 2025 et 21 mai 2025, la SOCIETE J & M PLAISANT a mis en demeure M. [R] [V] et M. [F] [Y] et M. [M] [X], en leur qualité de cautions solidaires, de payer les sommes respectives de 1.622,10 euros, 1.622,44 euros et 3.718,49 euros au titre de l’arriéré locatif.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [J] a fait signifier à M. [R] [V] par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025 un commandement de payer la somme de 4 088,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à M. [F] [Y] le 16 juin 2025 et le 18 juin 2025 à M. [M] [X].

Par actes de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025 et 12 septembre 2025, la SCI [J] a fait assigner M. [R] [V] ainsi que M. [F] [Y] et M. [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— Venir les requis s’entendre solidairement condamner à payer à la requérante la somme provisionnelle de 5.291,31 euros, montant des causes, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 5 septembre 2025 et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances suivantes qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

— Venir M. [R] [V] :

constater, par application de la clause résolutoire insérée au contrat conclu, la résiliation du bail qui lui a été consenti, et ce à ses torts et griefs exclusifs,ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants pour lui ou avec lui de l’appartement sis à [Adresse 7] Venir encore, les requis s’entendre solidairement condamner à payer à notre requérante :

une indemnité mensuelle d’occupation éventuellement révisée, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, due jusqu’à la parfaite libération des lieux,la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 12 juin 2025 et ce, pendant plus de six semaines.

L’ affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SCI [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.856,84 euros, selon décompte en date du 21 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Elle précise que le locataire a réglé en septembre 2025 la somme de 565,53 euros et qu’eu égard à l’aggravation de la dette, les requis ne sont pas en mesure de l’apurer.

M. [R] [V], comparait en personne demande des délais de paiement en faisant valoir qu’il envisage de suspendre ses études et travailler à compter du mois de janvier pour solder sa dette. Il indique accepter de quitter les lieux.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [F] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Cité dans les termes de l’article 659 du [R] de procédure civile, M. [M] [X] n’est ni comparant ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [J] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2025, pour la somme en principal de 4.088,02 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [R] [V] déclare débuter un nouvel emploi à compter de janvier 2026 sans toutefois verser aux débats la preuve d’une démarche professionnelle de sa part. En outre, il résulte du décompte que M. [R] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 565,53 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [R] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [R] [V] reste devoir la somme de 5.856,84 euros, à la date du 21 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [R] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.856,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement des cautions signés par M. [F] [Y] et M. [M] [X] qu’ils portent sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure « dans la limite de neuf années commençant le 7 novembre 2023 pour se terminer le 6 novembre 2032 » .

Le commandement de payer délivré au locataire le 12 juin 2025 leur a été signifié les 16 juin 2025 et 18 juin 2025.

En conséquence, M. [F] [Y] et M. [M] [X] seront condamnés solidairement avec M. [R] [V] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [V], M. [F] [Y] et M. [M] [X] parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2023 entre la SCI [J] et M. [R] [V] concernant le logement, situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, lot n°8, [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [R] [V] ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI [J] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [V], M. [F] [Y] et M. [M] [X] à verser à la SCI [J], à titre provisionnel, la somme de cinq mille huit cent cinquante-six euros quatre-vingt-quatre centimes (5.856,84 euros) décompte arrêté au 21 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [V], M. [F] [Y] et M. [M] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent soixante-cinq euros cinquante-trois centimes (565,53 euros) à ce jour, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [V], M. [F] [Y] et M. [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification aux cautions et des assignations ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] , M. [F] [Y] et M. [M] [X] à verser à la SCI [J] une somme de trois-cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président