TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e SANGUINETTI Eliette

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/05339 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66J5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [S] VENANT AUX AUX DROITS DE LA SARL COGEFIM [G]

né le 14 Juin 1966 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [X] VENANT AUX AUX DROITS DE LA SARL COGEFIM [G] épouse [S]

née le 16 Mai 1976 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [W] divorcée [R]

née le 12 Avril 1990 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [A] [M]

né le 05 Mars 1961 à ALGERIE [Localité 1], demeurant [Adresse 2] pris en sa qualité de caution solidaire – Selon acte de cautionnement en date du 01/12/2024 – [Localité 3]

non comparant

Madame [C] [L]

née le 01 Avril 1964 à [Localité 11] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7] prise en sa qualité de caution solidaire – Selon acte de cautionnement en date du 01/12/2024 – [Localité 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 27 novembre 2014, M. et Mme [S] ont donné à bail à M. [R] et Mme [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par actes sous signature privée du 1er décembre 2014, M. [M] et Mme [L] se sont portés cautions personnelles et solidaires des sommes dues par les locataires.

Par avenant en date du 8 octobre 2018, Mme [W] est devenue seule locataire à la suite du divorce avec M. [R].

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 un commandement de payer la somme de 3.685,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à Mme [L] le 2 avril 2025 par acte déposé à l’étude et à M. [M] le 15 avril 2025 par procès-verbal dressé en vertu des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 et 30 septembre 2025, M. et Mme [S] ont fait assigner la locataire ainsi que les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de la locataire, le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, Condamner in solidum la locataire et les cautions à payer la somme provisionnelle de 7.889,07 euros soit 7.338,17 euros frais déduits, loyers et charges comprises, comptes arrêtés au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 28 mars 2025, Les condamner in solidum à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 653,73 euros, charges comprises, selon relevé de compte du 10 septembre 2025, Les condamner in solidum à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 9.850,26 euros, soit 9.399,79 euros frais déduits, selon décompte en date du 2 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude pour Mmes [W] et [L] et par procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [M], ces derniers n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 3.685,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 mai 2025.

Mme [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 653,73 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [W] reste devoir la somme de 9.399,79 euros, à la date du 2 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 9.399,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.685,39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2025, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre des cautions

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faute de signifier à la caution le commandement de payer signifié au locataire dans un délai de 15 jours, celle-ci ne peut être tenue aux pénalités ou intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort des engagements de caution signés par M. [M] et Mme [L] qu’ils portent sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers annuels soit la somme de 6.600 euros par an, outre 40 de la somme de 6.600 euros par an, outre 40 euros par mois de provision sur charges.

Les actes précisent : « Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée indéterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée de neuf (9) ans, soit jusqu’au 30 novembre 2023 ».

Il résulte du décompte joint au commandement de payer du 28 mars 2025 qu’à la date du 30 novembre 2023, la dette s’élevait à la somme de 4.743,91 euros.

Le commandement de payer a été signifié à Mme [L] 2 avril 2025, soit dans le délai de 15 jours susvisé, et à M. [M] le 15 avril 2025, soit au-delà du délai de 15 jours.

Par conséquent, Mme [L] sera condamnée solidairement avec Mme [W] au paiement de la somme de 4.743,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.685,39 euros à compter de la délivrance du commandement, tandis que M. [M] sera condamné solidairement avec Mme [W], sans intérêts.

En outre, les engagements de caution prenant fin le 30 novembre 2023, les bailleurs seront déboutés de leur demande tendant à condamner solidairement les cautions avec la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [N] [S] et Mme [E] [X] épouse [S], , représentés par la société Foncia [Localité 9], recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2014 entre M. [N] [S] et Mme [E] [X] épouse [S], d’une part, et Mme [V] [W] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à M. [N] [S] et Mme [E] [X] épouse [S], représentés par la société Foncia [Localité 9], à titre provisionnel, la somme de 9.399,79 euros décompte arrêté au 2 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.685,39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2025, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [L] au paiement des sommes dus par Mme [V] [W] à hauteur de 4.743,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.685,39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [A] au paiement des sommes dus par Mme [V] [W] à hauteur de 4.743,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [V] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 653,73 euros à ce jour, à compter du 3 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de M. [A] [M] et Mme [C] [L] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], M. [M] [A] et Mme [C] [L] à payer à M. [N] [S] et Mme [E] [X] épouse [S], représentés par la société Foncia [Localité 9], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], M. [M] [A] et Mme [C] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge