TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 13/05150 – N° Portalis DBW3-W-B65-PUGQ

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI (la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[P] [M] (la SELAS [U] & ASSOCIES)

[H] [V] épouse [M] (la SELAS [U] & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date

du 1 er mai 2017

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [P] [M]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 11] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Olivier LAUDE, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [V] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 13] (ALGÉRIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Olivier LAUDE, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

[P] [M] et [H] [M] née [V] ont acquis plusieurs biens dans divers ensembles immobiliers à l’aide de 22 emprunts auprès de 10 établissements bancaires différents pour un total de 8 198 227 €.

Afin de financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement deux appartements au sein de la résidence « [Adresse 9] » à [Localité 14] et au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » à [Localité 7], [P] [M] et [H] [M] née [V] ont souscrit deux offres de prêts émises le 20.09.2006 d’un montant de 593 216 € et 317 780 € émises le 20.09.2006 par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

Les actes de prêts ont été renouvelés en la forme authentique les 21.12.2006 devant Me [L], notaire à [Localité 6] et 16.01.2007 devant Me [Y], notaire à [Localité 10].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 02.11.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [Z] [L] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [L] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 6] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt, et le tribunal correctionnel connaît désormais de la procédure pénale au fond.

*

Par actes d’huissiers des 7, 8, 9 et 10 septembre 2010, [P] [M] et [H] [M] née [V] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la SCP DUBOST-JOURDENEAUD-ROUVIER devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/13150.

— 

Dans cette procédure (RG n°10/13150) le juge de la mise en état a, par ordonnance du 19.01.2012, prononcé le sursis à statuer « jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés » et ordonné le retrait de l’affaire.

Par ordonnance du 05.09.2013, le juge de la mise en état a constaté la caducité de l’ordonnance du 19.01.2012, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état et réservé les dépens.

Par ordonnance du 08.01.2015, le juge de la mise en état a :

— Rétracté l’ordonnance du 05 septembre 2013 prononçant la caducité de l’ordonnance de sursis,

— Dit que l’ordonnance prononçant le sursis rendue le 19 janvier 2012 retrouvait son plein effet, la cause du sursis n’étant pas advenue,

— Dit qu’il restait à régulariser la procédure par l’appel dans la cause de Me [R], liquidateur,

— Dit réserver les dépens.

*

Par acte d’huissier en date du 12.01.2012, la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) a fait assigner [P] [M] et [H] [M] née [V] devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer les sommes de 563 533,18€ au titre du prêt n°2085767 M/001 et 287 897,95 au titre du prêt n°2087438 D/001 qu’elle leur a consenti, outres les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la capitalisation des intérêts et la somme de 80 000€ à titre de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 27.02.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grand instance de VERSAILLES a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 25.04.2013 et a été enregistrée sous le n°13/5150.

*

Par ordonnance en date du 18.05.2017, le juge de la mise en état a :

— Prononcé la jonction des instances n° 10/13150 et n°13/5150,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [P] [M] et par [H] [M] née [V],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Enjoint à [P] [M] et par [H] [M] née [V], de produire les déclarations fiscales de revenus fonciers pour les années 2007 à 2016 ainsi que les déclarations suivantes suivant leur établissement,

— Condamné in solidum [P] [M] et [H] [M] née [V] à verser à la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté la demande formée par [P] [M] et [H] [M] née [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [P] [M] et [H] [M] née [V] de conclure au fond pour cette date

— Condamné in solidum [P] [M] et [H] [M] née [V] aux dépens de l’incident.

*

Par ordonnance en date du 07.02.2019, le juge de la mise en état a disjoint les actions enregistrées sous les numéros RG n° 10/13150 et n°13/5150.

*

Par ordonnance en date du 15.04.2021, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [P] [M] et par [H] [V] épouse [M],

— Sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens du présent incident, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Cette décision a été infirmée par la cour d’appel d'[Localité 6] le 28.04.2022.

Statuant à nouveau, la cour a déclaré irrecevable la demande sursis à statuer formée par [P] [M] et [H] [M] née [V], dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et les a condamnés à payer à la SA CIFD la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.03.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 23.05.2025.

*

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 05.03.2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au tribunal au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil, s L.137-2 et suivants du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile de :

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 306.059,71 € au titre du prêt n°2087438D001 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement des sommes dues au titre du prêt n°2087438D001 à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 21.424,17 € qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir la somme de 589.240,45 € outre intérêt au taux contractuel de 2,17

% au titre du prêt n°2085767M001 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,17 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement des sommes dues au titre du prêt n°2085767M001 à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 41.246,83 € qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à verser à la société CIFD la somme de 91.996 € à titre de dommages et intérêts.

• Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [M]

— JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [M] irrecevable comme prescrite

o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable

— DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de leur exception de nullité pour dol

• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels des contrats de prêt de Monsieur et Madame [M]

— JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [M] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— DEBOUTER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [M] de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 306.059,71 € au titre du prêt n°2087438D001 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir la somme de 589.240,45 € outre intérêt au taux contractuel de 2,17

% au titre du prêt n°2085767M001 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,17 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— DEBOUTER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [M] de déchéance des intérêts conventionnels CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 306.059,71 € au titre du prêt n°2087438D001 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir la somme de 589.240,45 € outre intérêt au taux contractuel de 2,17% au titre du prêt n°2085767M001 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,17 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [M]

— JUGER irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [M] comme prescrite ;

— DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

• En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Agnès SUZAN, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans des conclusions notifiées le 05.03.2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [P] [M] et [H] [M] née [V] demandent au tribunal au visa des articles 1108, 1116, 1382, 1383 et 1984 anciens du Code civil et des articles L. 312-1 et suivants anciens du Code de la consommation dans leur rédaction applicable aux contrats litigieux, de :

« – Débouter le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque

Patrimoine & Immobilier, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que la demande reconventionnelle formée par Monsieur [P] [M] et Madame

[H] [V] épouse [M] est recevable et bien fondée ;

— Condamner le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la

Banque Patrimoine & Immobilier, à verser à Monsieur [P] [M] et Madame [H] [V] épouse [M] la somme à parfaire de 1.282.874,60 euros en réparation des préjudices subis, provisoirement arrêtée au 6 mars 2025 et décomposée comme suit :

➢ Le préjudice financier subi évalué à la somme à parfaire de 1.232.874,60 euros, provisoirement arrêtée au 6 mars 2025 pour le calcul des intérêts :

o pour le Prêt n°1 : la somme de 593.216 euros au titre du montant en principal de ce prêt, assortie des intérêts au taux conventionnel de 1,82% à compter du 21 décembre 2006 (date de l’acte de prêt notarié) ;

o pour le Prêt n°2 : la somme de 317.780 euros au titre du montant en principal de ce prêt, assortie des intérêts au taux conventionnel de 2,17% à compter du 17 janvier 2007 (date de l’acte de prêt notarié) ;

➢ Le préjudice moral subi évalué à la somme de 50.000 euros ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où Monsieur [P] [M] et Madame [H] [V] épouse [M] seraient condamnés à verser de quelconques sommes au Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier,

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [P] [M] et

Madame [H] [V] épouse [M] au Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, et celles dues par le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, à Monsieur [P] [M] et Madame [H] [V] épouse [M], en exécution de la décision à intervenir ;

Et dans l’hypothèse d’un reste à charge pour les époux [M],

— Juger que Monsieur [P] [M] et Madame [H] [V] épouse [M] disposeront d’un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir pour apurer le montant de la dette qui serait ainsi retenue à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Débouter le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque

Patrimoine & Immobilier, de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— Juger que le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque

Patrimoine & Immobilier est déchu de son droit aux intérêts en raison de la violation, lors de la conclusions des prêts litigieux, des dispositions du Code de la consommation dans leur rédaction applicable au présent litige ;

— Juger que la clause de déchéance du terme mise en œuvre par la Banque Patrimoine &

Immobilier le 2 novembre 2011 pour chacun des prêts litigieux est abusive et que cette clause, réputée non écrite, ne peut produire aucun effet ;

— Débouter le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, de sa demande de prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la

Banque Patrimoine & Immobilier à verser une somme de 20.000 euros à chacun des époux [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la

Banque Patrimoine & Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP [U] & Associés en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

L’affaire a été appelée au fond à l’audience du 23.05.2025 et mise en délibéré au 24.10.2025.

SUR CE :

Les parties ayant informé le tribunal qu’une transaction était recherchée, elles ont été invitées à indiquer si elles avaient pu entrer en voie de transaction en cours de procédure.

Par un mail en date du 15.10.2025, le conseil des emprunteurs a indique que le protocole transactionnel avait été signé et qu’il était en cours d’exécution de sorte qu’il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins d’en permettre la bonne exécution.

Les parties sont invitées à informer la juridiction d’un éventuel désistement dès que possible.

Les différentes demandes et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant dire droit, rendu après audience publique, contradictoire,

Ordonne la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience de de mise en état du jeudi 03 décembre 2026 à 09H05 pour permettre aux parties d’exécuter le protocole transactionnel convenu entre elles ;

Réserve les demandes des parties, y compris les dépens.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE