TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e BOSC Amandine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M. [V] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02093 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I7O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [V]

né le 23 Mai 1976, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 novembre 2014, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [X] [V] un local à usage d’habitation assorti d’un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 354,77 euros, outre 88,09 euros de provision sur charges pour le logement, et 66,93 euros, outre 9,88 euros de provision sur charges pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.707,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 26 juin 2025, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 mars 2025, soit la somme de 2.996,57 euros avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] solidairement à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des exploits signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 2.496,57 euros, selon décompte en date du 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

La SA ERILIA déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris le paiement des loyers.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [V], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler mensuellement la somme de 70 euros en plus du montant du loyer résiduel.

Il déclare qu’il percevait mensuellement le RSA pour un montant de 549 euros et l’aide au logement pour un montant de 200 euros mais qu’il est auto entrepreneur depuis une semaine et qu’il assure des missions d’intérim, pour un revenu mensuel d’environ 1.400 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [Z] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [Z] [V]

L’article 220 du code civil énonce que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, la société ERILIA a assigné Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection dans le cadre de la présente instance.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] [V] n’est pas partie au bail du 7 novembre 2014 et la société bailleresse ne fournit aucun justificatif pour se prévaloir de la solidarité entre époux découlant des articles 220 et 1751 du Code civil, tel qu’un acte de mariage ou un acte de naissance.

Par conséquent, la SA ERILIA sera déboutée de ses demandes à l’encontre de Madame [Z] [V].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article X) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.707,05 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [V] reste devoir la somme de 1.932,87 euros, à la date du 12 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure pour un montant total de 281,76 euros (133,72 + 148,04), qui doivent figurer au poste des dépens, et des pénalités d’enquête sociale pour un montant de 281,94 euros (37 * 7,62), non justifiées.

Monsieur [X] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [X] [V] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.932,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] déclare percevoir 1.400 euros de revenus. Il résulte du décompte que Monsieur [X] [V] a versé le montant résiduel du loyer courant avant la date d’audience et la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [X] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 620,75 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [V], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de ses demandes à l’encontre de Madame [Z] [V] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2014 entre la SA ERILIA et Monsieur [X] [V] concernant le garage et le logement situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 mars 2025;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le garage et le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de mille neuf cent trente-deux euros et quatre-vingt-sept centimes (1.932,87 euros), décompte arrêté au 12 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISONS Monsieur [X] [V] à s’acquitter de la dette par 28 acomptes successifs et mensuels de soixante-neuf euros et trois centimes (69,03 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [X] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [X] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit six cent vingt euros et soixante-quinze centimes (620,75 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION