TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e GOGUILLOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à Me [Localité 4]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01165 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CZG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [H]

né le 14 Octobre 1963 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-006485 du 30/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2004, M. [S] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2045 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [J] le 24 octobre 2023.

Par assignation du 20 février 2025, M. [S] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 240,00 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 septembre 2025, M. [S] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précise que les arriérés locatifs, comprenant les taxes d’ordures ménagères des années 2022 à 2024, s’élèvent en réalité à la somme de 2 514,00 euros, reconnaissant avoir fait une erreur de décompte dans le cadre de son assignation. M. [S] [H] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [V] [J], présent à l’audience, sollicite :

A titre principal : le débouté de M. [S] [H] de ses demandes et la suspension de l’obligation de paiement du loyer jusqu’à ce que le logement litigieux soit déclaré décent ;A titre subsidiaire : accorder des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;A titre reconventionnel : ordonner à M. [S] [H] la réalisation de divers travaux dans le logement, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 par jour de retard ;En tout état de cause : la condamnation de M. [S] [H] au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 045,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2023.

Sur la demande d’exception d’inexécution

Au visa de l’article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du code civil précise : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Il est cependant de jurisprudence constante que le locataire ne peut cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Cass. 3e civ., 20 févr. 1991, n° 89-18.372).

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces fournies par les parties que les loyers impayés à l’origine du commandement de payer délivré régulièrement le 24 octobre 2023 concernent les mois de juin 2023 à septembre 2023. Or, le constat de non décence du logement litigieux a été délivré le 25 janvier 2024, soit postérieurement au commandement de payer.

En outre, ledit constat de non décence du logement se base sur la rapport de visite diagnostic technique réalisé par les Compagnons Bâtisseurs Provence le 22 décembre 2023, et dont les conclusions ne tendent pas à une insalubrité ou à une suspicion de péril entraînant une impossibilité d’utiliser les lieux loués.

En ce sens, il est à constater que M. [V] [J] a bien repris le paiement des loyers courants et demeure dans le logement, démontrant une possible jouissance paisible du bien litigieux.

Par conséquent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant et sera rejeté.

3. sur la dette locative

Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [S] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, M. [V] [J] lui devait la somme de 2 514,00 euros, soustraction faite des frais de procédure, qu’il répartit comme suit :

1 945,00 euros concernant des loyers impayés ;420,00 euros concernant les taxes d’ordures ménagères de 2022 à 2024 ;149,00 euros concernant la taxe d’ordure ménagère de 2025.

En réplique, M. [V] [J] ne reconnaît que 4 échéances de loyer impayées, portant selon lui le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1 180,00 euros en tenant compte des versements volontaires effectués par la suite.

Au soutien de ses demandes concernant le paiement des diverses taxes d’ordures ménagères, M. [S] [H] fournit uniquement les taxes foncières des années 2022 à 2025.

Or, si l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987 autorisent le bailleur à récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès du locataire, c’est bien au bailleur d’en faire la demande formalisée au locataire, cette récupération n’étant pas automatique.

En l’espèce, hormis les sommes apparaissant sur le décompte fourni à la juridiction, aucun élément ne permet de vérifier que ces taxes ont été sollicitées auprès de M. [V] [J].

Par conséquence, au vu des pièces fournies par les parties, M. [V] [J] sera condamné à payer au bailleur la somme de 1 180,00 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [V] [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 33,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

4. Sur la demande reconventionnelle de travaux

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, à ce stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par M. [V] [J], lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

En effet, il est acquis aux débats qu’un constat de non décence du logement a été transmis par la CAF des Bouches-du-Rhône à M. [S] [H] le 25 novembre 2024. Ce constat se base sur le rapport des compagnons bâtisseurs en date du 22 décembre 2023 relevant les désordres suivants :

Une entrée d’air parasite autour de la fenêtre de la cuisine – joints d’étanchéité ;Absence de différentiel au tableau électrique et tableau non sécurisé ;Absence de branchement à la terre dans le logement – point lumineux de l’alcôve qui ne fonctionne plus ;Douilles en fer dans la SdB/WC et la cuisine ;Moisissures sur le bas du mur de la cuisine mitoyen avec celui de la SdB/WC ;Traces d’infiltration sur le haut du mur de la SdB/WC ;Nombreuses tomettes fissurées – certaines décollées et affaissement du sol dans le séjour ;Absence de chauffage ;Absence d’amenée d’air dans les pièces principales ;Absence de ventilation dans la cuisine et la SdB/WC.

En conclusion de ce rapport, il est indiqué que l’indécence relève d’un manque d’entretien du propriétaire, et il est préconisé divers travaux.

Cependant, M. [S] [H] verse aux débats plusieurs pièces montrant qu’il a sollicité à plusieurs reprises l’accès aulogement afin de faire intervenir des professionnels pour procéder aux mises aux normes nécessaires, sans que le locataire ne réponde ou ne permette l’accès aux lieux. Les courriers et attestations produits démontrent que l’exécution des travaux a pu être empêché par le comportement du locataire, qui n’a proposé aucun rendez-vous et n’a pas donné suite aux tentatives d’intervention.

Dans ces conditions, si l’obligation de délivrer un logement conforme aux normes de décence existe dans son principe, le bailleur établit l’existence d’une impossibilité d’exécuter qui lui est extérieure, en raison de l’absence de coopération du locataire. Une telle situation fait naître une contestation sérieuse quant à l’inexécution imputée au bailleur et fait obstacle au prononcé d’une mesure de référé.

Il n’appartient donc pas au juge des référés d’ordonner les travaux sollicités. Par conséquent, la demande sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [S] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles présentées par M. [V] [J] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ce point ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juillet 2004 entre M. [S] [H], d’une part, et M. [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 25 décembre 2023,

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à M. [S] [H] la somme de 1 180,00 euros (mille cent quatre-vingts euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023,

AUTORISE M. [V] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 32,00 euros (trente-deux euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [J] sera condamné à verser à M. [S] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à M. [S] [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 et celui de l’assignation du 20 février 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge