TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025, prorogé au 06 octobre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame SCANNAPIECO, lors de l’audience

Madame DEGANI, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

GROSSE :

Le 07 octobre 2025

à M^e GALLANT Yann

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 octobre 2025

à M^e GASMI AMARA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03603 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PG7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [E]

né le 31 Août 1969 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yann GALLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [K] divorcée [O], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Oum keltoum GASMI AMARA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juin 2016 [E] [L] a donné à bail d’habitation meublé à [K] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

[E] [L] a notifié à [K] [P] par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 29 novembre 2021 un congé pour vente.

La locataire s’est maintenue dans les lieux.

Par décision du 25 mai 2023, le juge des référés a renvoyé l’affaire devant le juge du fond.

Après de multiples renvois et une décision de réouverture des débats, le dossier a été retenu à l’audience du 02 juin 2025. Dans les dernières conclusions du demandeur il est sollicité :

constater la validité du congé au 31 mai 2022 ;constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [K] ; ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision ; condamner [K] [P] à payer à Monsieur [E] la somme de 5783 euros à titre d’arriérés de loyers et charges au 31 mai 2022 ; fixer à 750 euros par mois l’IO et condamner Mme [K] à verser à Monsieur [E] la somme de 24 008 euros à titre d’IO depuis le 1er juin 2022 ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêtscondamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépensà titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion sous astreinte de 25 euros par jour de retard, condamner Mme [K] à verser 29 791 euros à Monsieur [E].

Bien que régulièrement assignée à étude, [K] [P] a comparu. Elle s’oppose aux demandes du bailleur estimant le congé frauduleux, et soulève l’indécence du logement, elle sollicite en conséquence la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 32100 euros au titre des loyers versés en trop, celle de 12150 euros au titre des charges indues, la somme de 3500 euros à titre de de dommages et intérêts pour le congé frauduleux, la suspension du loyer jusqu’à exécution des travaux nécessaires, la condamnation à la réalisation des travaux outre aux sommes de 16050 euros à titre de dommages et intérêts et de 2500 euros sur l’article 700 du code de procédure civile.

.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er septembre 2025 prorogé au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la préfecture.

L’action est donc recevable.

Sur la validation du congé

L’article 25-8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut informer le locataire qu’il ne souhaite pas renouveler le bail par un préavis de trois mois pour vendre le bien.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’envoi de la lettre recommandée avec congé pour vente.

La défenderesse conteste la validité du congé au motif de l’absence de production d’attestation d’agent immobilier ou d’évaluation sérieuse.

Il ressort des pièces du demandeur que celui-ci produit en pièce 6 une évaluation internet du prix du mètre carré dans le secteur considéré. Le prix fixé dans le congé pour vente soit 1700000 euros est compris dans la fourchette obtenue en ligne. Cette pièce corrobore les allégations du demandeur.

La défenderesse ne produit en revanche aucun élément pouvant démontrer le caractère frauduleux du congé qu’elle dénonce. Elle n’a pas non plus fait réaliser une estimation du bien qu’elle occupe.

En conséquence, faute de démontrer le caractère frauduleux du congé pour le défendeur le congé sera validé.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 31 mai 2022.

[K] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 3500 euros fondée sur le caractère frauduleux du congé sera rejetée par voie de conséquence.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[K] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni suite à la réouverture des débats que [K] [P] reste devoir la somme de 29791 euros, à la date du 2 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Pour la somme au principal, [K] [P] conteste le montant de la dette et son principe tant du fait de l’indécence du logement que de celui de la non justification des charges.

S’agissant de la question de l’insalubrité, il apparaît que la défenderesse produit une expertise non contradictoire du 13 mai 2025 qui conclut à l’indécence du logement. Toutefois il ressort des pièces du demandeur que celui-ci a souhaité à plusieurs reprises réaliser des travaux de reprise et notamment après un dégât des eaux mais que la locataire n’a jamais laissé accéder les entreprises missionnées. Les courriers ou courriels produits attestent de cette situation. L’expertise non contradictoire ne peut être retenue comme un élément de preuve suffisant contrairement à ce que pourrait être une expertise judiciaire que la défenderesse omet de demander.

Sur les charges locatives, le demandeur en justifie dans ses dernières écritures en vue de l’audience du 2 juin 2025 et dans le décompte.

[K] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 29791 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 2331-6 et 2331-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [K] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [K] [P] au paiement de celui-ci.

En revanche l’indemnité d’occupation n’ayant vocation à perdurer que jusqu’à l’expulsion ordonnée dans la présente, il n’y a pas lieu à indexation.

Compte tenu de ce qui précède les demandes en suspension du loyer, préjudice de jouissances et autres demandes reconventionnelles seront nécessairement écartées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur ne démontre pas suffisamment l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[K] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [E] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé ;

CONSTATE que la résiliation du bail conclu le 1er juin 2016 entre [E] [L] et [K] [P] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 mai 2022 ;

ORDONNE en conséquence à [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [E] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [K] [P] au paiement de la somme de 29791 euros, à la date du 2 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE [K] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 750 euros à ce jour, à compter du 31 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires

CONDAMNE [K] [P] à verser à [E] [L] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président