TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e Julien AYOUN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M^e LAKHMISSI-PARMENTIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06849 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VBJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [I]

née le 13 Avril 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Juliette LAKHMISSI-PARMENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [D] [R] épouse [E], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2023, Mme [O] [I] a consenti à M. et Mme [T] [E] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 5] dans le [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] le 31 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8.700 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Mme [O] [I] a fait assigner en référé M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, 848 et 849 du code de procédure civile, aux fins de :

prononcé de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et dans le cas contraire prononcé de la résiliation judiciaire du bail,expulsion le cas échéant avec le concours de la force publique, condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 11.460 euros due au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de la décision,condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 920 euros, jusqu’à libération complète des lieux,condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de leur conseil.

Un diagnostic social et financier partiel a été reçu au tribunal le 29 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024.

Elle a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs, le conseil de Mme [O] [I] sollicitant que les écritures de M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] soient écartées des débats du fait d’une communication tardive, la veille de l’audience.

La question de la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé pour prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat de bail a été soumise d’office au débat.

Le 28 mars 2025, Mme [O] [I] a communiqué des éléments relatifs à sa qualité pour agir.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance rendue le 15 mai 2025 aux fins de production par la bailleresse de l’intégralité du contrat de bail.

A l’audience du 12 juin 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, réitèrent leurs précédentes écritures.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [O] [I], au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1729, 1224 et 544 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, demande de :

— le prononcé de la résolution du bail et dans le cas contraire, le prononcé de la résiliation du bail,

— condamner à titre provisionnel M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] solidairement à lui verser la somme de 16.060 euros au titre des arriérés locatifs, somme à parfaire,

— expulser M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] ainsi que tout occupant de leur chef, sans délai,

— rejeter les demandes de M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E],

— condamner solidairement M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 920 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur sa qualité pour agir, elle se prévaut de la preuve de la propriété des lieux, conformément aux pièces versées au débat.

Elle fait valoir l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail. Elle justifie la suspension de l’aide au logement par le signalement, obligatoire, des impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône.

Elle avance le préjudice financier subi notamment du fait de la charge d’un crédit immobilier grevant le bien litigieux. Au regard de l’aggravation de la dette locative, elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement. Elle estime que M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] sont de mauvaise foi.

Elle soutient que des faux documents sont versés au débat par M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E].

Aux termes de leurs conclusions en réplique, M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E], au visa des articles 30 et suivants du code de procédure civile :

— soulèvent des contestations sérieuses et demandent de déclarer les demandes de Mme [O] [I] irrecevables pour défaut de qualité pour agir,

— sollicitent le débouté des demandes de Mme [O] [I],

— à titre infiniment subsidiaire, demandent des délais de paiement de 36 mois,

— sollicitent la condamnation de Mme [O] [I] au paiement d’une amende civile de 2.000 euros,

— demandent la condamnation de Mme [O] [I] à leur payer les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que Mme [O] [I] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des lieux. Ils relèvent une contradiction entre l’attestation notariée de propriété et le relevé cadastral. Ils avancent une confusion sur l’identité du propriétaire suite à la réception de courriers émanant d’une société de recouvrement intervenant pour le compte de M. [X] [V].

Ils font valoir une contestation sérieuse en raison de la fraude présumée de Mme [O] [I], se déclarant comme locataire, et du blocage des paiements par la CAF. Ils avancent le règlement régulier du loyer résiduel, après versement de l’aide au logement.

Ils expliquent qu’une expulsion immédiate est de nature à leur causer un préjudice moral et matériel conséquent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la qualité pour agir de Mme [O] [I]

M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] produisent un relevé de propriété indiquant que Mme [O] [I] est propriétaire d’un lot 146 situé non pas au [Adresse 4] mais au [Adresse 7].

Mme [O] [I] communique une attestation notariée du 17 mars 2025 précisant que le relevé de propriété n’est qu’un document fiscal et rappelant que les références cadastrales, section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont exactes.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de Mme [O] [I] sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 octobre 2024 a été dénoncée le 4 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins le premier appel de l’affaire à l’audience du 5 décembre 2024.

Par conséquent, Mme [O] [I] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire (article XI des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 8.700 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, le message de la CAF des Bouches-du-Rhône adressé à M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] en réponse à leur demande du 29 mars 2023 indiquant que Mme [O] [I], la bailleresse, n’a pu être localisée, est sans incidence en ce que leurs attestations de droits des mois de janvier à avril 2024 indiquent le versement d’une aide au logement de 534 euros, Mme [O] [I] ayant de ce fait pu être localisée.

Le commandement de payer comporte un décompte sur la période comprise entre les mois d’avril 2023 et juillet 2024. Il ne comporte ni de ventilation des loyers et des charges ni de mention relative à l’aide au logement. Il en ressort l’absence de tout versement à compter du mois de décembre 2023.

M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] versent cependant au débat des quittances de loyer pour le premier quadrimestre de l’année 2024, pour une somme mensuelle de 386 euros. L’écriture et la signature apparaissent comme identiques à celles figurant sur le contrat de bail. Mme [O] [I] ne produit aucun élément tendant à établir qu’il s’agit de faux documents. L’examen de ces pièces excède dans ces conditions les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] communiquent leurs relevés bancaires indiquant notamment deux virements au bénéfice de Mme [O] [I] le 9 mai 2024 pour un montant total de 920 euros.

Il en résulte une contestation sérieuse sur les comptes entre les parties.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [O] [I].

Sur la demande d’amende civile

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute de Mme [O] [I] au sens de l’article 1240 du code civil en ce que les deux plaintes pénales versées au débat ne sont étayées par aucun élément objectif, leurs suites étant par ailleurs ignorées.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de Mme [O] [I] ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [O] [I] ;

REJETTE la demande de condamnation de Mme [O] [I] à une amende civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] ;

CONDAMNE Mme [O] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [O] [I] à verser à M. [T] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,