TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à Mme [J] [H]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M. [F] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02092 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I7L

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [J] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [F] [D], son fils, selon pouvoir du 19 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 07 janvier 2010, l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole a consenti à Madame [M] [T] un bail d’habitation conventionné portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 338,39 euros, outre 153,50 euros au titre des provisions pour charges, 27,47 euros au titre des provisions d’eau et 9,67 euros au titre des frais accessoires.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 décembre 2024 à Madame [M] [T] pour la somme principale de 1.119,75 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 19 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 02 avril 2025, dénoncé le 03 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole a fait assigner Madame [M] [T] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 26 juin 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers et donc prononcer la résiliation du bail liant les parties,En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Madame [M] [T] du logement sis [Adresse 1],Condamner Madame [M] [T] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole la somme provisionnelle de 1.653,25 euros, comptes arrêtés au 31 mars 2025,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,Condamner la requise à verser à la requérante la somme de 110 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le cout de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 1.421,10 euros arrêtée au 23 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Le bailleur indique qu’il y a eu reprise du paiement du dernier loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [M] [T], représentée par son fils, Monsieur [F] [D], selon pouvoir du 19 mai 2025, ne conteste pas la dette.

Son fils fait valoir que sa mère est locataire depuis 50 ans et qu’il est venu habiter avec elle pour l’aider, celle-ci perdant ses facultés mentales. Il précise que sa mère perçoit 1170 euros de retraite et qu’il est handicapé.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Il propose d’acquitter mensuellement une somme de 100 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 02 avril 2025 a été dénoncée le 03 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 26 juin 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 19 novembre 2024 et l’assignation a été délivrée le 02 avril 2025.

Par conséquent l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit à l’article 6 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [M] [T] le 17 décembre 2024, pour un arriéré locatif de 1.119,75 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [M] [T] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 17 février 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 23 juin 2025 que Madame [M] [T] reste devoir la somme de 1.421,10 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Madame [M] [T] ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [M] [T] à payer l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole cette somme de 1.421,10 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Madame [M] [T] propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [M] [T] à se libérer de la dette locative en 15 mois par mensualités de 94,74 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [M] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [M] [T], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [M] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 605,30 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les frais de l’exécution

Concernant la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole de condamner Madame [M] [T] à supporter les frais d’exécution de la décision à intervenir, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à titre provisionnel à l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole, la somme de mille quatre cent vingt et un euros et dix centimes (1.421,10 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [M] [T] à apurer la dette sur une durée de quinze (15) mois par mensualités successives de quatre-vingt-quatorze euros et soixante-quatorze centimes (94,74 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 1], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [M] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit six cent cinq euros et trente centimes (605,30 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’EPIC HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] Provence Métropole de sa demande de condamner Madame [M] [T] à supporter les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION