TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :

Le 29 mai 2026

à M^e Hugo BONACA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mai 2026

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05505 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67PA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [Y]

née le 16 Janvier 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 30 mars 2023, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) 3F Sud a donné à bail à Mme [E] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Adresse 5], dans le [Localité 2] pour un loyer conventionné de 285,32 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Un constat de carence a été établi par un conciliateur de justice le 9 avril 2025.

Par courrier recommandé du 8 septembre 2025, Mme [E] [Y] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SA 3F Sud de procéder aux travaux nécessaires à la résolution de désordres affectant son logement et de lui verser une somme de 8.000 euros à titre d’indemnisation sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Mme [E] [Y] a fait assigner la SA 3F Sud devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 1103 et suivants, 1719 et suivants du Code civil, L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir condamner la SA 3F Sud à réaliser les travaux propres à remédier aux désordres listés dans le rapport du cabinet Saretec et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à titre subsidiaire, désignation d’un expert judiciaire (…),

— en tout état de cause,

*condamnation à de la SA 3F Sud à lui payer les sommes provisionnelles de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice de jouissance, 1.083,69 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice matériel et de 1.000 euros au titre de la résistance abusive,

*autorisation à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignations,

— dire que l’accomplissement des travaux devra être constaté par une commissaire de justice, ce qui fixera le point de départ du paiement des loyers,

*condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l’audience du 12 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 1, Mme [E] [Y] :

— réitère ses demandes initiales,

— conclut au débouté des demandes de la SA 3F Sud.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir des désordres consécutifs non pas à un défaut d’entretien mais à des malfaçons, s’agissant d’un immeuble livré en 2023. Elle expose subir des désordres dès son entrée dans les lieux, s’agissant d’un défaut de pente avec stagnation d’eau sur la terrasse, d’une défectuosité de la porte-fenêtre du séjour et des volets de la cuisine et de la chambre, d’un défaut d’étanchéité de la porte de douche de la salle de bains et d’un dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée. Elle fait état de plusieurs signalements. Sur ses préjudices, elle avance l’impact des désordres sur son état de santé.

Conformément à ses conclusions, la SA 3F Sud, prise en la personne de son directeur général, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 699 et suivants du Code de procédure civile :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de Mme [E] [Y],

— à titre subsidiaire, demande de réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts,

— en tout état de cause, sollicite la condamnation de Mme [E] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SA 3F Sud reconnaît certains désordres et fait valoir ses diligences par la réalisation de travaux, s’agissant de la fenêtre de la cuisine, du remplacement des joints d’étanchéité de la paroi de douche. Elle indique que son assureur est saisi. Elle soutient que les désordres actuels relèvent de réparations locatives. Elle conteste l’existence de désordres sur la terrasse. S’agissant de la porte d’entrée, elle oppose le refus d’intervention de Mme [E] [Y]. Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

MOTIFS

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Il est de principe qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux sont présumés délivrés en bon état.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface habitable de 46,54 m2.

Les parties s’accordent sur l’existence de désordres relatifs à la fenêtre de la cuisine et au remplacement des joints d’étanchéité de la paroi de douche.

Sur les autres désordres, Mme [E] [Y] se prévaut d’un rapport d’expertise amiable contradictoire, tenant une convocation de Mme [E] [Y] par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 avril 2025, en date du 14 mai 2025,

S’agissant de la terrasse, l’expert relève un seuil avec forme de pente évitant les venues d’eau vers l’intérieur, Mme [E] [Y] ne faisant pas état d’infiltrations à l’intérieur du logement. Il n’en résulte aucun désordre.

Sur la défectuosité de la porte-fenêtre du séjour, la réparation de la poignée et l’entretien des joints relèvent de réparations locatives en application de l’annexe, II a), b) et d) du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives.

En revanche s’agissant du changement du système d’ouverture et de fermeture de la fenêtre de la cuisine, outre la réparation de son volet, ils relèvent de la bailleresse, de même que la réparation de la porte d’entrée.

Concernant le volet de la chambre, la mention « d’un volet difficile à manipuler compte tenu de la conception du système de fermeture, avec main qui rappe contre l’enduit de façade lors de la manipulation » caractérise un désordre.

Un désordre est enfin relevé sur la porte de la douche, mal posée et de ce fait non étanche.

Sur les réclamations faites par Mme [E] [Y] au titre de ces désordres, la première intervient le 26 octobre 2024, s’agissant du blocage de la poignée de la porte-fenêtre et la seconde le 18 novembre 2024 au titre de la défectuosité de la serrure de la porte d’entrée.

Il en résulte d’une part un manquement de Mme [E] [Y] à son obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant de la porte d’entrée et de la fenêtre de la cuisine, et d’autre un manquement à une garantie de jouissance paisible des lieux s’agissant de la fenêtre de la chambre.

La responsabilité de Mme [E] [Y] est par conséquent engagée de ces chefs.

Sur les travaux

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, tenant la réparation de la porte d’entrée, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

La demande de Mme [E] [Y] est par conséquent partiellement fondée, s’agissant de la fenêtre de la cuisine, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La société [Adresse 6] sera par conséquent condamnée à procéder à la réparation :

— du système d’ouverture et de fermeture de la fenêtre de la cuisine,

— du système de fermeture du volet de la cuisine,

— du système d’ouverture et de fermeture de la chambre afin de permettre une manipulation normale,

— et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard durant six mois, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Ces travaux ne justifient pas la consignation des loyers. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les préjudices

Mme [E] [Y] justifie d’une facture en date du 18 novembre 2024 d’un montant de 896,63 euros au titre de la réparation de la porte d’entrée, intervenant le jour-même de la réclamation faite à la SA 3F Sud, celle-ci indiquant qu’elle relève d’une réparation locative.

Sur les désordres la salle de bains, la SA 3F Sud justifie du remplacement des joints d’étanchéité selon facture du 13 octobre 2025. La date d’apparition du désordre est ignorée, il sera tenu compte de la date de la visite de l’expert, le 13 mai 2025.

Sur l’impact des désordres sur l’état de santé, il n’est pas établi de lien de causalité avec l’état dépressif de Mme [E] [Y].

Il en résulte qu’il convient d’allouer à Mme [E] [Y] une somme provisionnelle de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, en ce inclus le coût de la réparation de la porte d’entrée.

Elle sera déboutée du surplus de ses demandes.

La SA 3F Sud sera par conséquent condamnée à réparer à Mme [E] [Y] une somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SA 3F Sud succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [E] [Y] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONDAMNE la SA 3F Sud à payer à Mme [E] [Y] une somme provisionnelle de mille cinq cents euros (1.500 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA 3F Sud à procéder à la réparation :

— du système d’ouverture et de fermeture de la fenêtre de la cuisine,

— du système de fermeture du volet de la cuisine,

— du système d’ouverture et de fermeture du volet de la chambre afin de permettre une manipulation normale,

— et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard durant six mois, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Mme [E] [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SA 3F Sud aux dépens ;

CONDAMNE la SA 3F Sud à payer à Mme [E] [Y] une somme de huit cents euros (800 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente