TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 19 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 21/00681 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YKIZ

AFFAIRE : M. [G] [H], Mme [L] [H] (M^e KAMENI)

C/ Sté [Y] [Q] IMMOBILIER (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES) ; M. [J] (la SCP DE ANGELIS – SEMIDEI – VUILLQUEZ – HABART – MELKI – BARDON – SEGOND – DESMURE – VITAL) ; S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS (M^e CURETTI) ; SDC [Adresse 1] (M^e BERNHARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 février 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [G] [H]

né le 25 août 1977 à [Localité 2] (31)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [H]

née le 22 juillet 1979 à [Localité 3] (32)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Vitale KAMENI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Société [Y] [Q] IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [J]

en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 4]

domicilié chez la S.A.R.L. CABINET FERGAN

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 538 373 283

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS – SEMIDEI – VUILLQUEZ – HABART – MELKI – BARDON – SEGOND – DESMURE – VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 423 719 178

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de Maître [C] [B] et de Maître [X] [O] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]

ayant pour avocat plaidant Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & Associés, avocats au barreau de PARIS,

et pour avocat postulant Maître Virna CURETTI, avocate au barreau de MARSEILLE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 423 719 178

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de Maître [C] [B] et de Maître [X] [O]

représenté par Maître Cécile BERNHARD, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [L] [H] et Monsieur [G] [H] (ci-après dénommés consorts [H]) sont copropriétaires de deux appartements dans un immeuble édifié sur cinq niveaux, situé au [Adresse 1], à [Localité 5]. Ces appartements sont situés au 4ème et 5ème étage de l’immeuble. Ils ont acquis l’appartement du 5ème étage le 18 janvier 2017.

La gestion de la copropriété a été confiée à la SARL [Y] [Q], du 27 juin 2013 au 23 mars 2016.

Durant le mandat de la société [Y] [Q], l’assemblée générale du 20 novembre 2013, a adopté plusieurs résolutions, parmi lesquelles celles ayant pour objet la réalisation des travaux de ravalement de façades, de réfection de la toiture et de la cage d’escalier :

S’agissant de la rénovation de la toiture, la résolution n°5 avait choisi la « proposition présentée par l’Entreprise [Localité 1] Façade prévue pour un montant prévisionnel de 42.265.00 € TTC » pour effectuer les « Travaux de Réfection Toiture » et donnait « mandat au conseil Syndical pour valider sous quinzaine une éventuelle autre Société dans un montant maximal de 42.265,00 € en respectant le cahier des charges de [Localité 1] FACADE, et sous réserves de l’obtention des garanties en responsabilité civile des Sociétés »

Par courriel du 20 décembre 2013 la SARL CYTIA [Q] alors Syndic, a proposé aux copropriétaires d’accepter le devis de l’entreprise AA TRAVAUX qui portait sur la « Réfection cage d’escalier, hall d’entrée, réfection façades côté rue et côté cour, réfection totale de la toiture ; travaux supplémentaires » pour un montant TTC de 83 632,75 €.

Les travaux, finalement confiés à la société AA TRAVAUX, ont commencé en mai 2014.

La société [V], sous-traitant de la société AA TRAVAUX, était chargée de « l’installation d’un échafaudage pour accéder aux surfaces ».

La société [Y] [Q] a réglé les situations de travaux présentées par la société AA TRAVAUX à hauteur de 52 989,86 €.

Très rapidement les consorts [H] se sont plaints auprès du syndic en exercice [Y] [Q] de subir des infiltrations d’eau de pluie par la toiture qui ont endommagé leur appartement du 4e étage. Dès juillet 2014, le plafond de leur chambre s’est affaissé.

Au mois d’août 2014, la société AA TRAVAUX a abandonné le chantier.

La société AA TRAVAUX a été placée en liquidation judiciaire le 17 novembre 2014.

L’inachèvement des travaux et les désordres ont été constatés par procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 décembre 2014.

Les époux [H] ont par la suite mis en demeure la société [Y] [Q] de faire procéder aux travaux de reprise.

La société [Y] [Q] a mandaté la société PROTECH BAT le 2 janvier 2015 pour procéder à la « réfection du pan de toiture côté rue » pour un montant de 12 622,50 €, à l’exclusion des deux pans de toiture du 5e étage et du pan de toiture du 4e étage côté cour.

En début d’année 2016, la société [Y] [Q] a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire au regard des difficultés financières de la copropriété. Monsieur [T] [J] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance en date du 23 mars 2016.

Cette mission a été étendue par ordonnance en date du 19 avril 2016 par application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’est alors vu confier la totalité des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La société BERGE LEFRANC ARCHITECTURE a été mandatée dès le début du mandat de Monsieur [J] pour dresser un état des lieux, et a par lettre en date du 5 mai 2016 mis en évidence que la société AA TRAVAUX avait mal exécutée ses travaux de rénovation.

Au cours des deux années durant lesquelles Monsieur [J] a assuré les fonctions d’administrateur provisoire, celui-ci a convoqué six assemblées générales les 18 mai 2016, 14 octobre 2016, 14 février 2017, 28 juin 2017, 12 décembre 2017 et 15 décembre 2017.

Au cours de l’assemblée générale consultative du 14 octobre 2016 les copropriétaires ont choisi la société PROTECH BATIMENT pour reprendre les travaux de toiture de la société AA TRAVAUX.

Par acte en date du 29 mars 2017 le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire Monsieur [J] a saisi le tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir condamner la société [Y] [Q] à l’indemniser du préjudice par lui subi du fait des fautes commises par cette dernière durant son mandat de syndic (non déclaration de créance auprès du liquidateur de la société AA TRAVAUX, non résiliation du marché malgré les nombreuses carences de la société, et paiement intégral du marché de la société AA TRAVAUX en dépit des malfaçons constatées).

Par assignations en date des 6 juin 2017, 7 et 24 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a sollicité une expertise judiciaire au contradictoire des société PROTECHBAT, [V] ENTREPRISE, AXELLIANCE (assureur de la société AA TRAVAUX), [Y] [Q], et des copropriétaires aux fins d’expertise judiciaire portant sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.

Par ordonnance de référé en date du 27 octobre 2017, Monsieur [T] [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Le 14 novembre 2017, les consorts [H] informaient Monsieur [J] de l’apparition de nouveaux désordres dans leur appartement du 5ème étage.

Monsieur [J] cessant son activité, a sollicité du Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille d’être remplacé. Il a déposé son rapport le 27 février 2018.

La société AJ ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur provisoire en remplacement de Monsieur [J] par ordonnance en date du 30 mars 2018 au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [Z] a donné son autorisation de procéder aux travaux de réfection des toitures et façades le 5 avril 2018.

De nouvelles infiltrations se produisaient en avril 2018, au travers de la toiture rénovée côté [Adresse 7], dans les deux appartements des consorts [H].

Par courriel en date du 8 juin 2018, Monsieur [H] a alerté la SELARL AJ ASSOCIES sur le report des travaux et l’absence de mesures conservatoires.

Monsieur [Z] a déposé son rapport d’expertise le 4 avril 2019.

Par courriel en date du 4 septembre 2019, Monsieur [H] a sollicité de la SELARL AJ ASSOCIES une intervention rapide.

Des échanges de courriels et courriers ont eu lieu entre cette dernière et les consorts [H].

Après désistement de plusieurs entreprises, les travaux ont été exécutés et achevés au mois de septembre 2020.

Par assignation en date du 31 décembre 2020, Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la société [Y] [Q], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 8] représenté par son administrateur provisoire la société AJ ASSOCIES, la société AJ ASSOCIES et Monsieur [T] [J] aux fins de les voir condamner à réparer leur préjudice comme suit :

Vu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

DECIDER que le jugement à intervenir sera commun au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 6] [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES

DECLARER recevable, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandes des époux [H] à l’encontre des gestionnaires successifs de l’immeuble [Adresse 10] : la SARL [Y] [Q], ancien Syndic, Monsieur [T] [J], ancien Administrateur provisoire, et AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire, prise en la personne de Me [C] [B] et de Me [X] [O].

DECLARER que le lien de causalité entre les fautes commises par les gestionnaires successifs de l’immeuble [Adresse 10] : la SARL [Y] [Q], ancien Syndic, Monsieur [T] [J], ancien Administrateur provisoire, et AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire, prise en la personne de Me [B] [C] et de Me [X] [O], et le préjudice des époux [H] est certain puisque la non-exécution des travaux urgents de réfection de la toiture de cet immeuble, décidés en assemblée générale le 20 novembre 2013, en est directement la cause.

DECLARER la SARL [Y] [Q], ancien syndic, Monsieur [T] [J], ancien Administrateur provisoire, A.1 ASSOCIES Administrateur provisoire, prise en la personne de Me [B] [C] et de [X] [O], chacun d’eux, personnellement responsable des préjudices subis par les époux [H] en raison des infiltrations répétées d’eau de pluie, pendant plusieurs années, en provenance de la toiture de l’immeuble, dont chacun de ces gestionnaires successifs de l’immeuble [Adresse 10] , avait connaissance, et qui ont affectées leurs appartements du 4e étage et du 5e étage.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement les gestionnaires successifs de l’immeuble [Adresse 2] : la SARL [Y] [Q], ancien Syndic, Monsieur [T] [J], ancien Administrateur provisoire, et AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire prise en la personne de Me [C] [B] et de Me [X] [O], chacun à titre personnel, à payer aux époux [H], en réparation des préjudices subis qu’ils ont subis, résultant des infiltrations répétitives d’eau de pluie en provenance de la toiture de l’immeuble [Adresse 2], les sommes de :

—  29.509 € au titre d’une perte de chance pour ne pas avoir pu louer leur appartement et de la perte de revenus locatifs de l’appartement du 5' étage, subie sur la période comprise entre le mois d’avril 2018 (date de découverte des infiltrations) et la fin des travaux de réfection de la toiture en septembre 2020 (29 mois),

—  26.520 au titre du préjudice subi pour troubles de jouissance et pour privation de jouissance de deux chambres de leur appartement du 40 étage, sur la période de juillet 2014 à décembre 2018,

—  9.750 au titre du préjudice subi pour troubles de jouissance et pour privation de jouissance d’une partie du salon pour les périodes de juillet 2014 jusqu’en février 2016, et de novembre 2018 jusqu’à septembre 2020,

—  3.154,07 au titre des frais de déplacement de Monsieuro [H] entre [Localité 1] et [Localité 7], durant la période du 15 juin 2018 au 17 décembre 2018,

—  3504,05 au titre des travaux de remise en état de leurs appartements du 4' étage et du 5' étage.

CONDAMNER solidairement la SARL [Y] [Q], ancien Syndic, Monsieur [T] [J], ancien Administrateur provisoire, AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire prise en la personne de Me [B] [C] et de Me [X] [O], chacun à titre personnel, à payer aux époux [H], au regard de la durée, ainsi que de l’intensité des multiples tracas qu’ils ont subis pendant plus de six ans, la somme de 25. 200 € euros sur la base de 350 € par mois ([Immatriculation 1]= 4200 X 6), au titre du préjudice moral

CONDAMNER solidairement la SARL [Y] [Q], ancien syndic, Monsieur [T] [J], ancien administrateur provisoire, AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire prise en la personne de Me [C] [B] et de Me [X] [O], chacun à titre personnel, à payer l’ensemble des sommes demandées ci-dessus, majorées des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

CONDAMNER solidairement la SARL [Y] [Q], ancien syndic, Monsieur [T] [J], ancien administrateur provisoire, AJ ASSOCIES, Administrateur provisoire prise en la personne de Me [C] [B] et de Me [X] [O], chacun à titre personnel, à payer aux époux [H] la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement la SARL [Y] [Q], ancien syndic, Monsieur [T] [J], ancien administrateur provisoire, AJ ASSOCIES Administrateur provisoire prise en la personne de Me [C] [B] et de Me [X] [O], chacun à titre personnel, aux dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/681.

Par conclusions récapitulatives numéro 4 signifiées au RPVA le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les consorts [H] demandent au tribunal de :

Par conclusions récapitulatives numéro 3 signifiées au RPVA le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [G] [H], demande au tribunal de :

Vu l’alinéa 1er de l’article 1991 et suivants du code civil,

Vu l’alinéa 2 de l’article 1992 du code civil,

L’article 19-1 du code de la copropriété,

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

Vu l’article 61-1-3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 et suivants du code civil,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au Tribunal judiciaire de MARSEILLE de :

— DEBOUTER la société [Y] [Q] de sa demande de la relever et garantir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

— DEBOUTER la SELARL AJASSOCIES de l’ensemble de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 10000€ pour trouble de jouissance de ses parties communes pour ne pas avoir réalisé des travaux urgents et nécessaires du 18 mars 2018 au printemps 2020 de sorte de faire cesser les infiltrations d’eaux de pluies dans la cage d’escaliers mais aussi celles dues aux descentes d’eaux de pluies bouchées.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 9 482€ TTC, pour ne pas avoir fait procéder d’urgence à la pose de bâches ayant causé la nécessité de changer une poutre d’un montant de 8620€ H.T. soit 9 482€ TTC.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à lui payer la somme de 6092,32€, correspondant au surcoût des travaux réglés par celui-ci eu égard à la différence entre la commande et le paiement de travaux de toiture à la société AME d’un montant total de 52891,82€ TTC, et le montant de son procès-verbal de décisions du 7 janvier 2021 approuvant ces travaux pour un montant de 42 839,50€ TTC.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à lui payer la somme de 4000€ au titre de son préjudice matériel, pour la cage d’escaliers qui s’est davantage dégradée entre le 4 avril 2019 date de chiffrage de remise en état par l’expert judiciaire et le printemps 2020, date de réalisation des travaux de toiture.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à lui payer la somme de 9624€ TTC et de 4359€TTC au titre de ses préjudices financiers et matériels, correspondant au montant des factures d’avocat au nom de AJ ASSOCIES réglées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] portant sur une assistance non-autorisée à ses fonctions d’administrateur provisoire dissimulée parmi d’autres prestations juridiques fournies et en lien avec la défense du syndicat des copropriétaires dans la présente instance, qui ont été réglées indûment par ledit syndicat en sus de la rémunération dudit administrateur provisoire.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à lui payer la somme de 15000€ pour perte de chance de la subvention des façades à hauteur de 50% à raison du défaut d’information de cette possibilité d’en bénéficier.

— CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à lui payer la somme de 5000€ pour préjudice matériel, pour sa faute de gestion quant à la nécessité de mandater un Bureau d’études en vue de faire réaliser les de travaux de mise en sécurité de l’immeuble à la suite de la transformation illégale du local commercial en garages comme par exemple la pose urgente d’un enrobé devant l’immeuble, pour éviter les infiltrations de pluies dans les caves,

— CONDAMNER in solidum la société [Y] [Q] à lui payer 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la SELARL AJASSOCIES à lui payer la somme de 9000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la ou les parties succombantes aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives numéro 7 en date du 21 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de ses représentants Me [C] [B] et Me [X] [O] demande au tribunal de :

Vu les pièces communiquées par les parties dans le cadre de la présente instance,

Vu l’article 14 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514-1, 699 et suivants du code civil,

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille du 20 juillet 2022 mettant fin à la mission de la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]

Il est demandé au Tribunal judiciaire de MARSEILLE de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER que le Tribunal judiciaire de MARSEILLE n’est valablement saisi d’aucune demande à l’égard de la concluante ;

Par conséquent,

— METTRE la SELARL AJASSOCIES prise en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 6] [Adresse 9] hors de cause,

— DEBOUTER Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES prise en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 9] hors de cause,

Par conséquent,

— DEBOUTER Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [C] [B] et Me [X] [O] à titre personnel, faute de mise en cause de cette dernière,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 9], n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat et n’est à l’origine d’aucun préjudice revendiqué par Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur l’article 1240 du code civil à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 9] ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 9] ;

— DEBOUTER la société [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 6] [Adresse 9] ;

— DEBOUTER Monsieur [T] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 6] [Adresse 9] ;

— DEBOUTER toute partie de toute demande dirigée contre la SELARL AJASSOCIES, en qualité d’administrateur provisoire, prise en la personne de Me [B] et de Me [O],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER in solidum la SARL [Y] [Q] et Monsieur [T] [J] à garantir, et relever indemne la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 9] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— JUGER incompatible l’exécution provisoire sollicitée par les époux [H] avec la nature de l’affaire, et en conséquence débouter les époux [H] de la demande formée à ce titre ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H], la SARL [Y] [Q], Monsieur [T] [J] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] à payer, chacun, à la SELARL AJASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1], [Localité 9], une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives numéro 2 signifiées le 2 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [T] [J] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 29-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Juger que Monsieur [T] [J] pris en sa qualité d’ancien administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 2] n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat.

Juger que les préjudices allégués par Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] sont sans lien avec les diligences effectuées par Monsieur [J] dans l’exercice de son mandat.

En conséquence,

Débouter Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi que la SELARL AJ ASSOCIES, prise en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 2], et tous autres concluants, formées à l’encontre de Monsieur [T] [J].

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la SARL [Y] [Q] et la SELARL AJ ASSOCIES, prise en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 2] à relever et garantir Monsieur [T] [J] de toute condamnation.

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [T] [J] pris en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner tous succombant à verser à Monsieur [T] [J] pris en sa qualité d’ancien administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner tous succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Alain DE ANGELIS en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En tout état de cause,

Débouter la société [Y] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [J]

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 17 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société [Y] [Q] demande au tribunal de :

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

Rejeter l’intégralité des demandes d’indemnisation formulées à son encontre en l’absence de faute commise par l’ancien syndic à l’origine des préjudices allégués,

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur [J], la SELARL AJ ASSOCIES, le syndicat des copropriétés seront condamnés à relever et garantir la société [Y] [Q] de l’ensemble des condamnations mises à charge,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

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Une première clôture est intervenue le 24 octobre 2024. A l’audience du 23 janvier 2025, l’ordonnance de clôture a été rabattue et l’affaire renvoyée à la mise en état.

La clôture est intervenue le 27 novembre 2025 avant l’ouverture des débats.

L’audience s’est tenue le 27 novembre 2025 et le délibéré a été fixé au 19 février 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », « déclarer », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la nature et la cause des désordres subis par les consorts [H] :

Il ressort des pièces produites par les parties, et du rapport d’expertise judiciaire que l’ensemble immobilier [Adresse 1] a confié en fin d’année 2013 des travaux de rénovations de ses façades, des toitures et cages d’escalier à la société AA TRAVAUX.

La société [V], sous-traitante de la société AA TRAVAUX, avait en charge l’installation d’un échafaudage pour accéder aux surfaces à rénover.

Les travaux ont débuté en mai 2014.

Très rapidement après le début des travaux des infiltrations d’eaux pluviales sont survenues ainsi que l’affaissement du plafond de la chambre de l’appartement du 4ème étage des consorts [H] en juillet 2014.

La société AA TRAVAUX a très rapidement abandonné le chantier et a été placée en liquidation judiciaire le 17 novembre 2014.

Il ressort des pièces produites que les travaux de rénovation ont mal été réalisés et certains n’ont pas été exécutés.

L’expert judiciaire a mis en évidence plusieurs zones d’infiltrations au niveau d’une noue en toiture comportant une bande d’étanchéité, au droit du faitage du toit. Il affirme que la rénovation de la toiture n’a été réalisée que partiellement et en dépit du bon sens conduisant à des infiltrations d’eau abondantes et à répétition dans cette copropriété qui ont impacté de manière importante le plafond d’une chambre de l’appartement du 4ème étage qui a dû être étayé.

Les travaux réalisés ont été stoppés sans avoir été terminés par la société AA TRAVAUX alors qu’ils comportaient de nombreuses malfaçons (plaques sous toitures non correctement posées…).

Il a également relevé également des malfaçons affectant les parties communes, et des auréoles jaunâtres avec des zones de coulures, des zones d’infiltration en plafond du séjour des consorts [H] et de la chambre dont le plafond s’est affaissé. Ce dernier a d’ailleurs été étayé.

Monsieur [Z] a par ailleurs observé que les travaux de reprise réalisés par la société PROTECHBAT en 2016 se sont révélés insuffisants et ont été à l’origine d’infiltrations d’eau au niveau du salon du 4ème étage des consorts [H].

De plus, il a souligné que l’absence de maitrise d’œuvre pour superviser les travaux réalisés par la société AA TRAVAUX était regrettable, et que les travaux, alors même que les infiltrations avaient été dénoncées, avaient été réglés à hauteur de 52.989,86 euros, alors même qu’après la liquidation de cette société, la toiture inachevée devait être intégralement reprise au vu des malfaçons relevées.

Ainsi, au regard de ce qui précède et des conclusions de Monsieur [Z], il ne peut être contesté que les désordres subis dans les appartements des consorts [H] sont directement liés aux travaux inachevés initialement réalisés par la société AA TRAVAUX et à une reprise incomplète par la société PROTECH BAT. Cela a conduit à des infiltrations d’eau à répétition à chaque épisode pluvieux et à l’affaissement du plafond de la chambre de l’appartement du 4ème étage qui a dû être étayé. Il note s’agissant de cet appartement que seul le plafond de la chambre a subi à répétition des infiltrations, d’autres zones ont subi des infiltrations dans une moindre mesure comme le plafond du séjour, du petit salon, et de la chambre d’enfant.

Concernant l’appartement du 5ème étage, des infiltrations d’eau ont également été constaté par Monsieur [Z] au plafond de la chambre, et de la pièce principale.

Sur les responsabilités :

Les consorts [H] ont fait le choix d’agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle considérant que la société [Y] [Q] puis les administrateurs provisoires qui se sont succédés ont commis des fautes dans l’exécution de leur mandat, qui leur cause un préjudice, alors qu’il eût été bien plus simple de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce dernier pouvant ensuite procéder à des appels en garantie contre les syndics et administrateurs provisoires qui se sont succédés.

En faisant ce choix, ils agissent au visa de l’article 1240 du code civil, dont il résulte que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Cela implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux s’agissant d’une responsabilité pour faute prouvée. La faute recherchée et démontrée doit être distincte du simple défaut d’entretien des parties communes.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, (…) le syndic est chargé dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires, à la sauvegarde de celui-ci.

Par application des dispositions qui précèdent, le syndic, ou l’administrateur provisoire, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire sur le fondement quasi délictuel des fautes commises dans l’exercice de sa mission.

Il sera au surplus précisé aux demandeurs, que la demande de condamnation solidaire sera écartée, ces derniers n’étant pas sans ignorer que la solidarité ne se présume pas, celle-ci étant légale ou conventionnelle uniquement. En l’espèce, il n’y a aucune solidarité légale ou conventionnelle applicable.

De sorte que si des responsabilités sont retenues, les parties ne seront condamnées que pour les fautes qui leur sont imputables personnellement à chacune et qui ne peuvent être rattachées qu’à leur mandat, sauf à démontrer que des préjudices nés postérieurement à la fin de leur mandat trouvent leur origine dans une faute commise pendant leur mandat.

Sur la responsabilité de la société [Y] [Q] :

Les consorts [H] recherchent tout d’abord la responsabilité de la société [Y] [Q], exposant tout d’abord qu’alors que les travaux votés en assemblée générale prévoyaient de confier leur réalisation à la société [Localité 1] FACADE, elle les a finalement confiés à la société AA TRAVAUX, qu’ensuite dès juillet 2014, ils l’ont informé des désordres d’infiltration d’eau de pluie qu’ils subissaient dans leur logement, et que cette dernière n’a procédé à aucun travaux pour y remédier. Enfin ils soutiennent que [Y] [Q] a réglé la facture de 52.989,86 euros à la société AA TRAVAUX alors même que les travaux étaient inachevés.

En réponse la société [Y] [Q] expose premièrement que lors de l’assemblée générale ayant validé le principe des travaux, elle avait proposé une prestation de suivi des travaux avec la désignation d’un maitre d’œuvre, qui a été refusée par les copropriétaires. Elle soutient que le préjudice subi est exclusivement lié au refus de l’assemblée générale des copropriétaires de désigner un maître d’œuvre, et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’en supporter les conséquences. Pour cela elle renvoie aux conclusions de l’expert et ajoute qu’en sa qualité de syndic elle ne possédait pas les compétences techniques pour apprécier la conformité des travaux réalisés par la société AA TRAVAUX.

Ensuite, elle soutient que les demandeurs ne précisent aucunement la faute qu’ils lui reprochent et donc les diligences qu’elle n’aurait pas accomplies et ne démontrent pas le lien de causalité. Elle ajoute que l’inachèvement des travaux ne peut lui être imputé tout comme les malfaçons commises par la société AA TRAVAUX.

Elle ajoute enfin avoir pris soin de déclarer la créance du syndicat des copropriétaires au liquidateur à la suite de la liquidation judiciaire de la société.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’il y a eu de nombreux échanges entre les consorts [H] et la société [Y] [Q].

Par courriel du 3 août 2014, Monsieur [H] informait la société [Y] [Q], qu’il avait « constaté d’importantes fuites qui sont apparues à plusieurs endroits dans son appartement côté cours ». Il précisait en outre : « En tant que gestionnaire de ces travaux vous êtes resté passif malgré mes nombreux mails et relances ». C’est pourquoi, il lui demandait « d’intervenir rapidement » « afin que de nouveaux dégâts n’apparaissent pas dans les jours à venir ».

Par courriel du 17 août 2014, Monsieur [H] déclarait à nouveau le syndic qu’il avait constaté « que les importantes fuites d’eau provenant de la toiture continuaient et que de nouvelles infiltrations apparaissaient », mais aussi de « grandes auréoles » et de « nouvelles coulures … ». Monsieur [H] lui rappelait que le 8 août 2014, il l’avait « assuré que la toiture était désormais étanche ». Or tel n’était « visiblement pas le cas ».

Dans un autre courriel du même jour (17 août) Monsieur [H] indiquait qu’il avait « demandé explicitement qu’un état des lieux par huissier soit réalisé, tout comme l’arrêt des travaux et l’expertise de ceux débutés » et déplorait qu’ «Aucune action n’ait été menée, les travaux et les dégâts se poursuivant ».

Par courriel du 18 septembre 2014, Monsieur [H] informait à nouveau l’ancien Syndic que « les toitures côté cour et désormais côté rue fuient chez moi » et ajoutait : « Devant la gravité de cette situation qui dure depuis des mois, qui s’aggrave au fil du temps et qui ravage mon logement, je vous demande d’intervenir et de mandater une entreprise compétente pour refaire la toiture dans les règles de l’art ».

Par courriels des 4 et 11 octobre 2014, Monsieur [H] rappelait à la société [Y] [Q] qu’il avait « d’importantes infiltrations d’eau dans (son) appartement », « côté cour » et « au niveau du plafond de la grande chambre ». Il ajoutait : « La situation s’aggrave ; il y a des infiltrations côté rue. Dans le salon nous entendons de l’eau goutter sur notre plafond, précisément où les tâches jaunes sont apparues. Fuites que je vous ai signalé il y a 3 semaines. Les tâches s’étendent le long du mur maintenant ». Enfin, il relevait une absence de recours à une entreprise compétente pour remédier aux problèmes des infiltrations, ainsi que de mesure pour « sauvegarder le bâtiment » alors que les « dégâts s’aggravent ».

Par courriel du 12 octobre 2014, Monsieur [H] demandait à nouveau au syndic « de mandater une entreprise compétente pour intervenir dans les meilleures délais » tout en soulignant sa responsabilité dans « l’aggravation des dégâts » dans son appartement.

Le 12 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires a fait constater par huissier de justice, en la personne de Me [A], diverses malfaçons affectant la toiture surplombant l’appartement des demandeurs, et les infiltrations affectant le logement des demandeurs.

Par courriel en date du 21 janvier 2015, Monsieur [H] réalertait de nouveau la société [Y] [Q] de l’existence de « très importantes infiltrations d’eau dans la toiture côté rue », et du fait que la toiture « côté cour fuyait toujours ». Il insistait sur la situation qu’il qualifiait de gravissime et sollicitait une intervention en urgence précisant qu’à chaque averse il pleuvait dans son appartement et que leur installation électrique était hors d’usage.

Ce n’est qu’en début d’année 2016 que la société [Y] [Q] a confié à la société PROTECH BATIMENT la rénovation du seul pan de toiture situé côté rue, qui s’est avérée inefficace, alors que les infiltrations provenaient des deux pans de toiture du 5ème étage et d’un autre pan de toiture du 4ème étage situé côté cour.

En outre, il apparait que l’échafaudage posé par la société sous-traitante de AA TRAVAUX en juin 2014 n’a été retiré qu’en 2018 alors même que ce dernier bloquait l’ouverture des fenêtres de plusieurs appartements dont celui des consorts [H].

La société [Y] [Q] conteste toute responsabilité estimant n’avoir commis aucune faute, et souligne que l’expert judiciaire n’a relevé aucun manquement de sa part en lien avec les préjudices qu’il a établis, mais a en revanche mis en évidence le fait que la désignation d’une maitrise d’œuvre efficace aurait permis d’éviter la mauvaise exécution des travaux.

En l’espèce la société [Y] [Q] en sa qualité de syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, peut engager sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires en cas de défaut de contrôle des travaux, d’inactions fautives face aux désordres ou de gestion fautive, dès lors que le copropriétaire rapporte la preuve d’une faute, d’un préjudice qui lui est personnel et distinct de la copropriété et d’un lien causal entre les deux.

Les arguments soulevés en défense pour échapper à sa responsabilité sont de fait inopérants.

Plusieurs fautes peuvent de fait être reprochées à la société [Y] [Q].

Premièrement, le syndic, même s’il n’est effectivement pas un professionnel du bâtiment, a une obligation de diligence et de surveillance générale des travaux votés surtout en l’absence de maître d’œuvre. Le fait que l’assemblée générale n’ait pas validé la désignation d’un maitre d’œuvre est tout aussi inopérant, dans la mesure où cela ne le dispense pas de surveiller les travaux et le chantier même si ce dernier n’a qu’une obligation des moyens.

La nature des désordres mis en évidence par l’expert, les nombreuses malfaçons, et l’inachèvement des travaux par la société AA TRAVAUX ne pouvait qu’être visible de l’œil d’un profane de la construction et aurait dû conduire le syndic à prendre des mesures.

Incontestablement, elle a manqué à son obligation de vigilance et de surveillance des travaux. Si le syndic n’a pas à vérifier techniquement la conformité, il doit surveiller l’avancée des travaux, s’alerter en cas d’anomalies visibles, et faire intervenir les professionnels nécessaires. Cette obligation pèse sur lui jusqu’au terme des travaux.

Même sans maître d’œuvre, le syndic doit prendre les mesures nécessaires lorsqu’il est informé de l’apparition de désordres ou de dysfonctionnements. L’absence de faute technique relevée par l’expert, qui au surplus ne se prononce que sur la réalisation des ouvrages, n’exclut pas de retenir une faute imputable à la défenderesse.

Deuxièmement, la société [Y] [Q] a intégralement payé la facture sans réserve alors même que le chantier avait été abandonné et les travaux inachevés. Cela constitue une faute de gestion du syndic qui a payé sans vérifier l’avancement réel du chantier ni contrôler la réalisation des prestations. Le fait qu’elle ait procédé à une déclaration de créance au liquidateur de la société ne peut l’exempter de toute responsabilité à ce titre. Cela ne purge pas la faute.

Troisièmement, le syndic peut engager sa responsabilité pour un défaut de réaction face à des désordres apparents en cours de chantier. En l’espèce, la société [Y] [Q] a été destinataire dès le mois de juillet 2014 de 7 courriels en 5 mois de la part de Monsieur [H], et d’un constat d’huissier établi par Me [A] le 12 décembre 2014, listant tant les malfaçons sur les parties communes que les désordres affectant le logement des demandeurs.

Pour autant et indépendamment de ces alertes, aucune action n’a été entreprise, de sorte que les demandeurs ont de nouveau envoyé un courriel dès le 21 janvier 2015 à la suite de nouvelles infiltrations importantes. Ce courriel précisait d’ailleurs que l’installation électrique était partiellement hors d’usage. Ces courriels sont restés sans réponse pendant deux ans, cette inaction en dépit des alertes est clairement fautive, le syndic devant prendre les mesures nécessaires pour préserver l’immeuble et les lots des copropriétaires. Les travaux prétendument réparatoires réalisés en début d’année 2016, et réceptionnés sans réserve le 17 février 2016, n’ont pas porté sur l’intégralité de la toiture mais uniquement sur un pan de la toiture situé côté rue. De sorte que les infiltrations qui provenaient des autres pans de la toiture ont persisté.

Or en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire procéder aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’affaissement d’un plafond notamment ne peut qu’être considéré comme relevant de ces dispositions.

Ainsi et pendant son mandat du 27 juin 2013 au 23 mars 2016, date de la désignation d’un administrateur provisoire la société [Y] [Q] a commis des fautes et inactions fautives en ne surveillant pas les travaux réalisés par la société AA TRAVAUX, en ne faisant pas procéder en urgence aux travaux réparatoires malgré les signalements répétés de désordres, en payant intégralement la société AA TRAVAUX du solde du marché alors même que cette dernière avait abandonné le chantier et que les malfaçons étaient visibles à l’œil même d’un profane de la construction. Cela constitue au surplus une faute de gestion, puisqu’elle a accepté de payer des travaux irréguliers, sans vérifier leur bonne exécution et en ne respectant pas la décision prise en assemblée générale. Il sera noté que contrairement à ce qu’elle soutient elle n’a pas procédé à la déclaration de créance à la procédure collective, or un tel manquement est lui aussi constitutif d’une faute, qui se répercute sur les copropriétaires eux-mêmes.

De sorte que ces fautes sont directement à l’origine du préjudice des consorts [H] qui ont subi durant le mandat de la société [Y] [Q] dans leur appartement du 4ème étage d’importantes infiltrations dans les chambres, salons et séjours, avec des désordres consécutifs, et notamment l’affaissement du plafond d’une des chambres qui a dû être étayé.

Les fautes du syndic [Y] [Q] ont contribué à laisser persister et à aggraver ces désordres qui ont causé un préjudice matériel, de jouissance notamment. Ce préjudice est bien personnel et distinct de celui de la copropriété.

Le tribunal constatera cependant que les demandeurs sont défaillants à démontrer un lien de causalité pour les désordres et préjudices apparus après la cessation des fonctions de [Y] [Q]. En effet, il leur appartenait de démontrer que ceux-ci trouvent leur origine dans une carence commise durant son mandat, ce qui n’est pas le cas.

De plus, le tribunal relèvera que les consorts [H] ont acquis l’appartement du 5ème étage alors que la défenderesse n’était plus syndic, et que les premiers désordres d’infiltrations déclarés pour cet appartement sont apparus en fin d’année 2017. Or pour pouvoir rechercher et retenir par voie de conséquence la responsabilité de [Y] [Q] pour les préjudices consécutifs aux désordres subis dans ce deuxième appartement encore faut il démontrer le lien de causalité avec les fautes commises par la défenderesse durant son mandat.

Le choix d’action des demandeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil fait peser sur eux la charge de la preuve.

En conséquence, si la société [Y] [Q] a commis des fautes directement en lien avec les préjudices subis par les consorts [H] dans leur appartement du 4ème étage, le tribunal constate que le lien de causalité n’est établi que pour les désordres et préjudices apparus durant le mandat de [Y] [Q]. Ces derniers étant directement liés aux carences et manquements fautifs de cette dernière. En revanche, s’agissant des désordres et préjudices apparus sous les administrations provisoires de Monsieur [J] et de AJASSOCIES, les demandeurs sont défaillants à démontrer que leur persistance ou aggravation est liée aux fautes commises par [Y] [Q] entre 2014 et 2016. Ainsi sa responsabilité ne peut concerner que la période pendant laquelle elle était syndic de la copropriété.

Sur la responsabilité de Monsieur [J] :

En application de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [J] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance en date du 23 mars 2016 et jusqu’au 31 mars 2018.

Les consorts [H] soutiennent que l’ensemble des syndic et administrateurs provisoires qui se sont succédés ont commis des fautes à l’origine de leurs préjudices.

Concernant Monsieur [J] ces derniers lui reprochent de ne pas avoir fait réaliser les travaux de reprise des toitures et façades durant son mandat. Ils lui reprochent de ne pas avoir pris les mesures conservatoires nécessaires. Ils s’appuient notamment sur les conclusions de l’expert qui concluent que si Monsieur [J] a fait réaliser des travaux pour remédier notamment aux infiltrations, ces derniers se sont avérés insuffisants. Ils ajoutent qu’il ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux urgents de réfection de la toiture pour mettre un terme à leurs désordres ou avoir pris des mesures conservatoires.

Monsieur [H] expose par ailleurs avoir alerté Monsieur [J] dès le début de son mandat par courriel en date du 13 avril 2016 sur l’urgence de la mise hors d’eau de la toiture. Il l’a également informé par courriel en date du 14 novembre 2017 d’un nouveau dégât des eaux dans le plafond de l’appartement du 5ème étage suite à de nouvelles infiltrations par la toiture.

Ainsi les demandeurs considèrent que Monsieur [J] engage sa responsabilité en raison de sa carence fautive dans l’exécution des travaux qui étaient pourtant urgents.

En réponse Monsieur [J] soutient n’avoir commis aucune faute. Il indique avoir organisé une assemblée générale dès le 18 mai 2016, et avoir pris soin de se rapprocher d’un architecte (la société BERGE LEFRANC ARCHITECTURE) aux fins d’audit des travaux exécutés et de ceux restant à réaliser. Il ajoute que le rapport de ce dernier avait été annexé aux convocations et présenté aux copropriétaires, de même qu’il avait présenté les factures payées par la société [Y] [Q] à AA TRAVAUX et PROTECHBAT.

En outre, il précise avoir saisi la société MMA d’une déclaration de sinistre en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, avoir introduit une action en justice pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire, et une action contre la société [Y] [Q] qui a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 122.584,56 euros.

De plus, il indique avoir sollicité une aide de l’ANAH, qui avait émis un avis favorable le 28 juin 2017. Il justifie des démarches accomplies et conteste de fait avoir commis la moindre faute.

Il ajoute par ailleurs que c’est grâce à ses actions et à ses initiatives que les comptes de la copropriété ont été redressés, et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé les travaux au cours de son mandat alors que la copropriété ne disposait pas des fonds nécessaires, que l’assureur dommages ouvrage avait opposé une non garantie, et qu’il avait tenté d’obtenir le financement de l’ANAH et la désignation d’un expert judiciaire.

Il souligne enfin que ce n’est que le 5 avril 2018 que l’expert judiciaire a donné son accord pour engager les travaux, soit après la fin de sa mission.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [J] a été particulièrement diligent en organisant des assemblées générales des copropriétaires rapidement, en sollicitant une expertise judiciaire, la garantie de l’assureur dommages ouvrage, et une aide auprès de l’ANAH alors que la copropriété présentait une situation financière déficitaire qui en l’état l’empêchait d’entreprendre les travaux réparatoires. Monsieur [Z] n’a autorisé la réalisation des travaux de reprise que le 5 avril 2018.

Au cours du mandat de Monsieur [J] la société PROTECHBAT est intervenue, il y a eu une couverture partielle de la toiture, et même si ces travaux n’ont pas été suffisants, ils ont eu le mérite d’exister.

L’insuffisance des travaux ne peut être considérée comme une faute caractérisée dès lors que Monsieur [J] a agi dans un cadre contraint et un contexte financier mettant à mal la possibilité de réaliser de lourds travaux en urgence, étant précisé au surplus que ce dernier n’était pas un technicien du bâtiment et qu’il appartenait à la société en charge des travaux de l’alerter sur la possible insuffisance des travaux dont elle avait la charge.

Il sera de surcroît rappelé que les dispositions relatives aux pouvoirs du mandataire n’imposent pas à ce dernier de financer lui-même les travaux quand bien même ces derniers se révèleraient être urgents, ni d’agir au mépris de la viabilité financière de la copropriété.

De sorte qu’il ne peut aucunement être reproché à Monsieur [J] une quelconque passivité et inaction, en ce qu’il est établi que ce dernier a accompli en deux ans des diligences suffisantes au regard de la brièveté de sa mission, et des contraintes qui ont été les siennes en raison des difficultés financières de la copropriété, qu’il a cependant réussi à redresser au cours de son mandat.

En l’absence de faute caractérisée, les conditions d’engagement de la responsabilité civile de ce dernier ne sont pas réunies.

En conséquence la responsabilité de Monsieur [J] ne sera pas retenue.

Sur la responsabilité de la société AJASSOCIES :

Les consorts [H] sollicitent également la responsabilité de la société AJ ASSOCIES, désignée en qualité d’administrateur provisoire à la suite de Monsieur [J].

Le tribunal rappellera aux demandeurs que la société AJASSOCIES a été attrait à la présente procédure en sa qualité d’administrateur provisoire. Cette dernière est représentée par Me [C] [B] et Me [X] [O]. Ils ne peuvent donc solliciter la condamnation de ces derniers chacun à titre personnel, ces derniers n’étant pas attrait à la cause à titre personnel, leur responsabilité ne peut être recherchée. Il appartenait aux demandeurs de les attraire à la cause à titre personnel s’ils estimaient que des fautes personnelles pouvaient leur être reprochées.

L’analyse des conclusions des demandeurs montre cependant qu’ils entendent rechercher la responsabilité de la SELARL AJASSOCIES pour des fautes commises durant son mandat d’administrateur judiciaire et non celles de ses gérants. De sorte que l’argument de la SELARL AJ ASSOCIES sera écartée à la lumière des moyens développés par les demandeurs.

Cette dernière, comme Monsieur [J], a été désignée au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Son mandat qui a commencé le 30 mars 2018 a pris fin le 20 juillet 2022.

Il sera rappelé que sa responsabilité civile ne peut être engagée que s’il est établi l’existence d’une faute caractérisée, distincte des simples difficultés de gestion ou de l’état antérieur de la copropriété. Le syndic tout comme l’administrateur provisoire est tenu d’une obligation de moyen dans l’exercice de sa mission de rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Il ne saurait être tenu d’une obligation de résultat quant à l’achèvement des travaux ou à la disparition immédiate des désordres. La faute s’entend d’un manquement caractérisé aux diligences normalement attendues d’un administrateur prudent et diligent placé dans des circonstances analogues.

Les demandeurs exposent que la SELARL AJASSOCIES n’a pas suivi les recommandations de l’expert pour procéder à la réparation de la toiture, qu’elle n’a pas pris de mesures conservatoires urgentes ou définitives pour tenter de mettre un terme aux infiltrations dans leurs appartements. Ils ajoutent qu’elle a refusé de verser un acompte de 30% à la société PROTECHBAT, et qu’elle a effectué des choix tardifs d’entreprises, et qu’il y a eu un surcoût des travaux.

La SELARL AJASSOCIES soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée affirmant avoir œuvrer pour obtenir la réparation définitive de la toiture de l’immeuble et avoir été diligente.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que la société AJASSOCIES est intervenue en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété dans un contexte dégradé, marqué par l’existence antérieure et persistante d’infiltrations d’eau, qu’elle n’ignorait pas, provenant de la toiture de l’immeuble lesquelles avaient été constatées de longue date et avaient donné lieu à plusieurs interventions et tentatives de reprise avant sa désignation.

Ces désordres avaient par ailleurs été formellement constatés par un expert judiciaire, lequel avait donné son autorisation dès le 5 avril 2018 à procéder aux travaux réparatoires.

Dès le 5 avril 2018, soit quelques jours après sa désignation, la SELARL AJASSOCIES a signé un premier ordre de service de démarrage des travaux établi par le maître d’œuvre.

Le 2 mai 2018, elle a commandé les travaux de toiture à la société PROTECHBAT, et le 25 mai 2018 elle a participé à la première réunion de chantier.

Il apparaît également qu’elle a signé le 18 juin 2018 un ordre de service sur la mise en œuvre des mesures conservatoires par PROTECHBAT, dans la mesure où elle constatait qu’aucun démarrage effectif n’était intervenu et qu’aucune commande de matériaux n’avait été effectuée au 25 mai.

La société AJ ASSOCIES a demandé à la société PROTECHBAT de mettre en place les mesures conservatoires provisoires permettant une mise hors d’eau du site jusqu’à septembre 2018, date à laquelle PROTECHBAT indiquait être en mesure de commencer le chantier. De sorte que ce report de chantier ne peut être imputable à l’administrateur provisoire, qui a malgré tout maintenu la demande de mise en place de bâches.

Il ressort également des pièces produites en défense, qu’elle a mis en demeure le 4 juillet 2018 la société PROTECHBAT d’exécuter ces mesures, et que le 9 juillet 2018 cette dernière a renoncé au marché en raison de problèmes de trésorerie.

La SELARL AJASSOCIES n’était débitrice que d’une obligation de moyen et non de résultat.

S’agissant du refus de verser un acompte de 30% à la société PROTECHBAT, cet argument ne peut qu’être écarté en ce qu’il ressort des pièces que le CCAP prévoyait un acompte de 10% et non de 30%. L’administrateur était tenu de respecter le contrat. Le refus de verser un acompte supérieur à celui contractuellement prévu procède d’une gestion prudente et dans l’intérêt collectif des copropriétaires.

Par ailleurs, il est également démontré qu’après le désistement de PROTECTBAT, la SELARL AJASSOCIES a mandaté le maître d’œuvre pour rechercher une nouvelle entreprise, signé un ordre de service avec la société BATIREC, avant de l’écarter lorsque cette dernière a indiqué ne pas pouvoir intervenir avant janvier 2019. Elle a ensuite dès le mois d’octobre 2018 recherché de nouvelles entreprises sur la base de nouveaux devis présentés. Le 10 octobre 2018, le devis de la société STML a été accepté, dès le 12 octobre un ordre de service a été signé. Cependant, en raison de travaux à effectuer sur la terrasse des demandeurs, et du positionnement des consorts [H] envers la société STML, de l’absence de transmission du procès-verbal de réception des travaux de leur terrasse, alors indispensable pour pouvoir engager ceux sur la toiture, et du choix de la copropriété de finalement confier les travaux à une autre société, [E], ayant réalisé ceux sur la terrasse de Monsieur [H], la réalisation des travaux a encore une fois été retardée.

La société [E] a, à son tour, renoncé le 10 mai 2019 au chantier. En l’état de ces refus successifs, la société AJASSOCIES a mandaté, à partir du mois d’avril 2019, plusieurs sociétés pour mettre une bâche à titre conservatoire, pour retenir la société AME BATIMENT auprès de laquelle elle a commandé le 10 juillet 2019 des bâches en PVC. Le bâchage a été réalisé le 2 septembre 2019 par la société AME. Le fait que ce dernier ait été inefficace ou que la bâche ait été mal installée ne peut être reprochée à la société AJASSOCIES, qui a fait preuve de diligences.

Le comportement des consorts [H] ne peut que questionner notamment quant à l’ambivalence de ces derniers, demandeurs par courriels de mesures conservatoires, mais peu coopératifs pour permettre l’accès à leur lot comme cela ressort notamment des rapports de mission rédigés par la société AJ ASSOCIES.

Les travaux ont finalement été achevés en septembre 2020.

Ainsi, et au regard de ce qui précède, après avoir rappelé aux demandeurs qui ont délibérément choisi d’agir sur un fondement de responsabilité pour faute, plutôt que sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (présomption de responsabilité), qu’un syndic ou un administrateur provisoire n’est redevable que d’une obligation de moyen et non de résultat, le tribunal ne peut que constater que la société AJASSOCIES répond à chacun des arguments des demandeurs, et justifie de diligences, qui même si elles n’ont pas été couronnées de succès ont été entreprises, témoignant d’une réactivité certaine, et d’une absence de négligence manifeste. Il ne peut être reproché à la société AJASSOCIES une inertie fautive, ou une absence de réactivité, ou encore le fait d’avoir choisi les mauvaises entreprises pour réaliser les travaux. En effet, elle ne peut être tenue responsable de la réussite des entreprises, ou de la disponibilité des prestataires. La gestion par AJASSOCIES a été active (prise d’attache avec un maître d’œuvre, ordres de services signés, mises en demeure contre les entreprises défaillantes…) mais s’est heurtée à des contraintes extérieures indépendantes de sa volonté qui sont objectivées.

Le seul constat de la persistance des infiltrations ne suffit pas à caractériser une faute.

L’obligation de moyen impose la démonstration d’un défaut de diligence, et s’apprécie en l’espèce au regard des diligences accomplies, des moyens financiers disponibles, des contraintes techniques, du comportement des entreprises et du comportement des copropriétaires.

La mission de la SELARL AJASSOCIES a d’ailleurs été clôturée par une ordonnance constatant qu’elle avait pris toutes les mesures nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété. Aucune abstention caractérisée ni inertie prolongée n’est établie.

Les demandeurs sont donc par conséquent défaillants à démontrer une carence fautive, ou une négligence caractérisée.

En conséquence, la responsabilité de la société AJASSOCIES ne sera pas retenue.

Sur les préjudices :

Les consorts [H] soutiennent avoir subi un préjudice direct et personnel du fait des désordres d’infiltration.

Ils soutiennent avoir subi un préjudice matériel du fait des infiltrations d’eau pluviale qui coulaient à travers la toiture de l’immeuble qui a rendu les appartements du 4ème et 5ème étage, en totalité ou en partie, impropres à destination.

Ce préjudice matériel ne peut être contesté en l’état des constatations expertales réalisées par Monsieur [Z] et du constat d’huissier en date du 7 février 2020.

Les désordres résultant des infiltrations d’eau dans l’appartement du 4ème et 5ème étage ne sont pas contestables au regard tant des constatations de l’expert judiciaire que du procès-verbal de l’huissier de justice précité. Les arguments exposés en défense pour contester l’existence même d’un préjudice sont inopérants, et surtout ne peuvent prospérer plus avant en l’état des constatations clairement exposés qui confirment la réalité des infiltrations et leurs conséquences au sein des deux appartements.

Toutefois s’agissant des préjudices sollicités, et de la seule responsabilité retenue de la société [Y] [Q], le tribunal rappelle aux demandeurs qu’il leur incombe de démontrer que les préjudices apparus postérieurement sont directement liés aux fautes commises par [Y] [Q] durant son mandat, or ces derniers sont défaillants à le faire, au même titre qu’ils ne démontrent pas que les désordres et préjudices affectant l’appartement du 5ème étage acquis en 2017 sont imputables aux fautes commises par [Y] [Q] durant son mandat.

De juillet 2014 à février 2016, s’agissant de l’appartement du 4ème étage, la chambre des parents et celles des enfants ont été le siège d’infiltrations d’eau entrainant des dégradations importantes à l’intérieur des pièces. Des étais ont été posés en février 2016. Il en est de même pour leur salon en raison de zones infiltrantes où des puits de lumière sont présents.

Cela a entrainé un préjudice de jouissance pour lequel la société [Y] [Q] doit répondre pour la période de son mandat c’est-à-dire jusqu’au mois de mars 2016. Elle ne peut être tenue pour responsable de l’aggravation des désordres qui ne lui est pas imputable.

Au regard des pièces produites, un préjudice de jouissance de 300 euros par mois sera retenu pour les chambres pour la période de juillet 2014 à mars 2016 inclus, soit 21 mois. En conséquence ce préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 6.300 euros. Le surplus de la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejeté. S’agissant du salon, le tribunal note que ni l’expert ni les consorts [H] ne démontrent que ce dernier ait été inutilisable pendant les périodes où ils réclament une indemnisation. De sorte qu’un préjudice de jouissance évalué à 100 euros par mois sera retenu pour le salon pour la période de juillet 2014 à février 2016. En conséquence le préjudice de jouissance pour le salon sera fixé à la somme de 1900 euros. Le surplus de la demande au titre du préjudice de jouissance pour le salon sera également rejeté.

En conséquence la société [Y] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 6300 euros pour le préjudice de jouissance affectant les deux chambres de l’appartement du 4ème étage, et à la somme de 1900 euros pour le préjudice affectant le salon de l’appartement du 4ème étage pour la période de juillet 2014 à février 2016. Le surplus des demandes sera rejeté.

Concernant l’indemnisation des frais de double résidence exposés par Monsieur [H], conséquence du relogement de sa famille chez ses parents, à [Localité 7] à partir du mois de juin 2018, cette demande sera rejetée, en l’absence de faute imputable à la société [Y] [Q] sur cette période où elle n’avait plus de mandat. Le tribunal relèvera au surplus, que la pièce 61 produite ne peut suffire à elle seule à valider une telle demande d’indemnisation.

Concernant la demande d’indemnisation du préjudice lié aux travaux de remise en état des appartements du 4ème et du 5ème étage, seule celle portant sur l’appartement du 4ème étage sera validée, en effet, l’achat de l’appartement du 5ème étage est postérieur à la fin du mandat de [Y] [Q], de sorte qu’elle ne peut être condamnée au paiement de la somme réclamée pour l’appartement du 5ème étage.

En conséquence [Y] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 741 euros correspondant au préjudice matériel de la remise en état d’une partie du salon de l’appartement du 4ème étage.

Concernant le préjudice lié à la perte de chance de louer l’appartement du 5ème étage, les demandeurs exposent que le logement du 5ème étage situé immédiatement sous la toiture avait été mis en location via la plateforme Airbnb à compter du mois de mars 2017 et était une source de revenue locatifs à hauteur de 12.212 euros par an. A partir du mois d’avril 2018 constatant des infiltrations également dans ce logement, ils n’ont plus pu le louer. Ils exposent avoir perdu une chance de louer le bien.

Cette demande d’indemnisation sera rejetée, l’appartement ayant été acheté par les demandeurs après la fin du mandat de la société [Y] [Q]. Leur préjudice ne présente aucun lien de causalité avec les fautes imputables à [Y] [Q] au cours de son mandat entre 2013 et 2016. Aucun élément technique ne permet d’établir un tel lien de causalité.

Concernant enfin leur demande au titre du préjudice moral, ce dernier ne peut être nié, les fautes commises pendant son mandat par [Y] [Q], qui n’a pas tenu compte des nombreuses alertes et sollicitations des consorts [H], qui ont subi des infiltrations répétées, non solutionnées, avec l’affaissement du plafond de leur chambre notamment, sont directement à l’origine du préjudice subi par les demandeurs. Ainsi la somme de 5000 euros leur sera accordée à ce titre et [Y] [Q] sera condamnée à son paiement.

Sur les appels en garantie :

Les appels en garantie sont tous fondés sur les dispositions de l’article 1240 du code civil dont les dispositions ont été rappelées ci-dessus.

La société [Y] [Q] entend tout d’abord formuler des appels en garantie à l’encontre de Monsieur [J] considérant que l’expert judiciaire a mis en évidence des fautes de ce dernier qui a fait procéder à des travaux qui se sont avérés insuffisants, et qui a laissé perdurer la présence de l’échafaudage. Elle soutient qu’à partir du 9 avril 2016, elle n’avait plus aucun pouvoir pour administrer la copropriété et qu’elle ne peut être tenue pour responsable des dégâts liés aux infiltrations générées notamment par les travaux réalisés par la société PROTECHBAT en 2016.

Ensuite, elle recherche également la garantie de la société SELARL AJASSOCIES expliquant qu’elle était dénuée de tout pouvoir pour administrer la copropriété depuis le 19 avril 2016, et qu’il incombait aux administrateurs d’effectuer les diligences propres à remédier aux désordres à l’origine des préjudices des consorts [H].

S’agissant des appels en garantie formulés contre les administrateurs provisoires, ces derniers seront rejetés, en effet, la responsabilité de la société [Y] [Q] a été limitée à la durée de son mandat, aucun préjudice postérieur à l’expiration de son mandat n’ayant été rattaché à une faute commise durant son mandat.

En outre, ses condamnations sont directement liées aux fautes commises durant son mandat, de sorte qu’elles ne peuvent être rattachée à une éventuelle faute, qu’elle ne démontre pas, des administrateurs provisoires qui se sont succédés après elle.

Par voie de conséquence, ses appels en garantie contre les administrateurs provisoires seront rejetés.

S’agissant de l’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la société [Y] [Q] considère que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en ne validant pas lors de l’assemblée générale des copropriétaires la désignation d’un maître d’œuvre, et sollicite que ce dernier soit condamné à la relever et garantir. Ce moyen sera également écarté, la condamnation de [Y] [Q] repose en effet sur des fautes qui relèvent de ses propres obligations légales. Le tribunal ayant retenu des fautes qui lui sont personnelle, elle doit en répondre personnellement. Le choix de ne pas prendre un maître d’œuvre pour réaliser les travaux ne peut l’exonérer de ses propres fautes qui sont indépendantes du refus de souscrire à une maitrise d’œuvre.

Il sera noté que les appels en garantie de Monsieur [J] et de la SELARL AJASSOCIES sont devenus sans objet en l’absence de condamnation de ces derniers.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société AJ ASSOCIES :

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société AJ ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire.

Il soutient tout d’abord que cette dernière était tenue d’assurer la conservation de l’immeuble et d’exécuter les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde des parties communes. Il lui reproche à ce titre une carence fautive et une inertie prolongée ayant entrainé l’aggravation des désordres affectant la cage d’escalier, la persistance des infiltrations d’eau, des troubles de jouissance des parties communes, et des surcoûts de travaux et des préjudices matériels.

Ensuite, il fait valoir que l’administrateur provisoire a tardé à faire procéder à la pose des bâches de protection, à la réalisation des travaux conservatoires, et à la mise en sécurité de l’immeuble alors que l’urgence des désordres avait été mise en évidence par l’expert judiciaire dès le 4 avril 2019. Ce retard constitue selon le syndicat des copropriétaires une faute de gestion ayant directement contribué à l’aggravation des dommages.

Dans un troisième temps, il relève une faute de gestion dans le suivi et le coût des travaux. Le syndicat des copropriétaires reproche à la société AJ ASSOCIES d’avoir réglé des travaux pour un montant supérieur à celui initialement décidé, engagé des dépenses non prévues (échafaudage, bâchage, remplacement d’une poutre), sans contrôle suffisant ni autorisation préalable. Il invoque à ce titre un préjudice financier correspondant au surcoût des travaux de toiture et aux frais annexes.

Dans un quatrième temps, il affirme que la société AJ ASSOCIES a irrégulièrement fait supporter à la copropriété des honoraires d’avocat alors que ces prestations relevaient de l’assistance personnelle de l’administrateur provisoire, ou de conseils juridiques attachés à ses fonctions, et ce sans autorisation préalable du président du tribunal judiciaire et sans imputation sur la rémunération de l’administrateur provisoire. Il en déduit un manquement aux dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et un préjudice financier.

Dans un cinquième temps, il reproche à la société AJASSOCIES un défaut d’information et d’initiative qui lui a causé un préjudice en ce qu’il a perdu la chance de bénéficier d’une subvention municipale de ravalement de façade à hauteur de 50% du montant des travaux. Il invoque ainsi un préjudice financière autonome résultant de ce défaut de diligence.

Enfin, il considère que la société AJASSOCIES a commis une faute de gestion en ne mandatant pas un bureau d’études en vue de lui faire réaliser des travaux de mise en sécurité de l’immeuble à la suite de la transformation illégale du local commercial en garages pour éviter des infiltrations de pluie dans les caves.

Le tribunal écartera d’entrée ce dernier moyen, en effet, outre le fait qu’il ne présente aucun lien avec la procédure initiée par les consorts [H], l’expertise judiciaire n’ayant aucunement portée sur ce point, aucun élément technique n’est produit pour caractériser une éventuelle faute de la défenderesse sur ce point. Or la charge de la preuve incombe au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des autres moyens, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires soutient que ces fautes de gestion constituent la cause directe et déterminante de l’aggravation des désordres subis dans les parties communes, des dépenses supplémentaires engagées, et des préjudices matériels, financiers et de jouissance subis par la copropriété.

En réplique AJ ASSOCIES soutient que sa responsabilité ne peut être engagée qu’à la condition qu’une faute caractérisée, distincte des difficultés structurelles antérieures de la copropriété soit établie.

Elle fait valoir qu’elle a été missionnée au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la copropriété se trouvait dans une situation difficile marquée par des désordres anciens et persistants, par des travaux mal exécutés ou abandonnés avant sa désignation, des difficultés financières importantes, et des entraves à la bonne exécution des travaux.

Elle considère avoir exercé sa mission avec diligence, réactivité et professionnalisme, conformément aux priorités fixées par le juge et aux contraintes techniques et financières existantes.

Elle ajoute par ailleurs, que les désordres affectant la toiture, la cage d’escalier et les parties communes trouvent leur origine dans des travaux réalisés avant sa désignation, dans l’abandon prolongé du chantier, dans la défaillance d’entreprises successives et dans le refus d’accès à leur logement de la part de certains copropriétaires.

Elle affirme que ces causes étrangères rompent tout lien de causalité entre sa mission et les désordres invoqués, et qu’au surplus le syndicat des copropriétaires est défaillant à établir l’existence d’un trouble de jouissance dans les parties communes, l’impraticabilité de la cage d’escalier et sa dangerosité, une aggravation objectivée de l’état des lieux, pas plus qu’il établit un chiffrage précis des préjudices matériels qu’il allègue.

De plus, elle souligne que le procès-verbal récent de constat d’huissier produit décrit des parties communes en bon état d’usage, excluant de fait un préjudice actuel et certain.

Elle affirme de surcroît que le syndicat des copropriétaires est défaillant à démontrer que les préjudices allégués seraient la conséquence directe et exclusive d’une prétendue inertie, d’un retard fautif, ou d’un choix de gestion qui lui est imputable.

Enfin, elle déclare qu’il n’existe aucun surcoût fautif dans les travaux de toiture, les montants réglés correspondant aux travaux qu’elle a validés, et à des dépenses annexes nécessaires et normales, ou à des coûts rendus nécessaires par les refus d’accès de certains copropriétaires. S’agissant des honoraires d’avocat réglés par le syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que ces derniers correspondaient à une assistance juridique nécessaire à l’exercice de ses missions et à la défense des intérêts collectifs dans un contexte contentieux complexe, et qu’investie des pouvoirs de l’assemblée générale elle pouvait valablement engager ces dépenses dans l’intérêt du syndicat.

Concernant la perte de chance alléguée de bénéficier d’une subvention publique, elle rappelle qu’un tel bénéfice n’est ni certain ni actuel, et réponds à des conditions strictement encadrées, et que la recherche d’une telle subvention ne relevait pas des priorités de la mission confiée par le juge.

Par conséquent, la société AJ ASSOCIES soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires procèdent d’une remise en cause a postériori de choix de gestion, sans démonstration d’une faute caractérisée, d’un préjudice certain ni d’un lien de causalité direct, les désordres et difficultés financières trouvant leur origine dans des causes étrangères et antérieures à sa mission.

En l’espèce, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que l’administrateur provisoire n’est responsable que d’une faute caractérisée distincte des désordres antérieurs, des contraintes structurelles de la copropriété et des choix de gestion relevant de l’opportunité. En effet, les copropriétaires et par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions de l’administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’assemblée générale sauf faute caractérisée.

Ainsi l’aggravation de désordres ne peut être imputée à un syndic ou à un administrateur provisoire sans preuve qu’une carence précise en est la cause déterminante. Or dans la présente procédure, les désordres sont anciens, pour avoir une origine antérieure au mandat de AJ ASSOCIES, et les causes sont multiples. Les préjudices allégués du syndicat des copropriétaires sont distincts de ceux des consorts [H].

Le lien de causalité n’est pas établi ni démontré alors même que la charge de la preuve incombe au syndicat des copropriétaires. De même que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité des préjudices allégués.

Concernant les honoraires d’avocat et l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence distingue l’assistance juridique courante du syndicat, du tiers technique spécialisé pour lequel une autorisation est requise. Elle considère que le recours à un avocat pour l’exercice normal des missions du syndic ou de l’administrateur provisoire ne constitue pas l’assistance d’un tiers technique au sens de l’article 29-1. Dans le présent cas d’espèce le recours à l’avocat a été fait pour le contentieux collectif, la défense du syndicat, et non pour une expertise technique. En tout état de cause le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, alors que la charge de la preuve lui incombe, que la société AJASSOCIES a contourné la règle précitée.

Concernant la perte de chance de subvention, le tribunal renvoie le syndicat des copropriétaires à l’analyse de la position de la cour de cassation qui considère que la perte de chance suppose la démonstration d’une probabilité raisonnable de l’obtention de l’avantage. Or l’octroi d’une subvention est conditionné, et ne pouvait être considéré comme prioritaire dans la mission de l’administrateur provisoire. De sorte que la perte de chance n’est pas établie et sera rejetée.

Concernant l’éventuel surcoût des travaux, le tribunal relève que la mission de la société AJASSOCIES a été clôturée par ordonnance constatant le redressement de la copropriété. De plus, il a été démontré qu’elle s’est heurtée à des contraintes résultant tant des entreprises mandatées, que des copropriétaires. Or le syndicat des copropriétaires doit démontrer la réalité de ce surcoût et surtout son imputabilité directe à une faute commise par AJASSOCIES, ce qu’il ne fait pas.

En conséquence, il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires procède à une remise en cause a postériori des choix de gestion opérés par l’administrateur provisoire investi de pouvoirs étendus par décision judiciaire, sans démontrer l’existence de fautes caractérisées, d’un préjudice certain ni d’un lien de causalité direct.

En conséquence les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires seront toutes rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [J] :

Monsieur [J] sollicite la condamnation des consorts [H] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive.

Force est de constater que ce dernier ne démontre aucunement que l’action des consorts [H] a dégénéré en abus. Il est défaillant à démontrer la faute qui leur serait imputable. Le fait que ces derniers ait fait le choix juridique d’engager leur action contre les anciens syndic et administrateurs judiciaires, ne peut être considéré comme un abus de droit.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société [Y] [Q] succombe elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 3000 euros aux consorts [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé aux avocats en ayant fait la demande.

L’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Déboute [G] [H] et [L] [H] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [T] [J],

Déboute [G] [H] et [L] [H] de leurs demandes de condamnation de la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Me [C] [B] et Me [X] [O], chacun à titre personnel,

Déboute [G] [H] et [L] épouse [H] de leurs demandes à l’encontre de la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Me [C] [B] et Me [X] [O],

Condamne la société [Y] [Q] à payer à [G] [H] et [L] [H] les sommes suivantes :

—  6300 euros au titre du préjudice de jouissance des deux chambres de l’appartement du 4ème étage pour la période de juillet 2014 à mars 2016,

—  1900 euros au titre du préjudice de jouissance du salon de l’appartement du 4ème étage pour la période de juillet 2014 à février 2016,

Déboute [G] [H] et [L] [H] de leurs demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période postérieure à mars 2016 pour les chambres de l’appartement du 4ème étage,

Déboute [G] [H] et [L] épouse [H] de leurs demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période postérieure à février 2016 pour le salon de l’appartement du 4ème étage,

Condamne la société [Y] [Q] à payer à [G] [H] et [L] épouse [H] la somme de 741 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel pour l’appartement du 4ème étage,

Déboute [G] [H] et [L] épouse [H] de leurs demandes au titre de l’indemnisation du préjudice matériel pour l’appartement du 5ème étage,

Déboute [G] [H] et [L] épouse [H] de leurs demandes au titre du préjudice de perte de chance locative de l’appartement du 5ème étage,

Déboute [G] [H] et [L] épouse [H] de leurs demandes au titre de l’indemnisation des frais de déplacement pour la période du 15 juin 2018 au 17 décembre 2018,

Condamne la société [Y] [Q] à payer à [G] [H] et [L] épouse [H] la somme de 5000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral,

Dit que les sommes auxquelles la société [Y] [Q] est condamnée seront majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute [G] [H] et [L] [H] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Déboute la société [Y] [Q] de l’ensemble de ses appels en garantie,

Déboute la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de ses représentants Me [C] [B] et Me [X] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

Déboute Monsieur [T] [J] de sa demande de dommages et intérêts contre [G] [H] et [L] [H],

Déboute Monsieur [T] [J] du surplus de ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la société [Y] [Q] à payer à [G] [H] et [L] épouse [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Y] [Q] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification de l’assignation de la présente procédure,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens aux avocats en ayant fait la demande.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-NEUF FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE