TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

DU 09 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 24/10822 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PPH

AFFAIRE : Société IMMOBILIERE D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION S.I.I.P ( la SCP [S]/[S] & ASSOCIES)

C/ M^me ADMINISTRATEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES PACA

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : RUIZ Lidwine, Greffier

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 09 Mars 2026

Jugement signé par BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente et par RUIZ Lidwine, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION S.I.I.P, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guy ANDRE de la SCP ANDRE/ANDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

M^me ADMINISTRATEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES PACA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 juillet 2014, la société civile immobilière de gestion patrimoniale Société Immobilière d’Investissement et de Participation SIIP (ci-après SCI SIIP) a acquis la pleine propriété d’un bien situé à Saint-Cyr-Les-Lecques constitué d’une maison d’habitation et d’un terrain attenant.

Il est stipulé dans cet acte de vente une clause de marchand de bien, aux termes de laquelle l’acheteur s’engage à revendre le bien dans le délai de cinq ans.

Considérant que l’engagement de revendre n’avait pas été respecté dans les délais, l’administration fiscale a constaté la déchéance du régime spécial des achats effectués en vue de la revente, en application des articles 1115 et 1020 du Code général des impôts, et a adressé une proposition de rectification à la SCI SIIP le 16 décembre 2021.

La SCI SIIP a présenté une réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement, qui a fait l’objet d’une décision de rejet en date du 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SCI SIIP a fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques des Bouches-du-Rhône (DRFP13) devant le Tribunal Judiciaire de Marseille afin de voir prononcer la décharge totale des sommes réclamées au titre des droits supplémentaires d’enregistrement et des intérêts et pénalités pour manquements délibérés.

Aux termes de conclusions responsives et récapitulatives signifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la SCI SIIP demande au juge de :

— Prononcer la décharge totale de la somme de 79 945€ établie au titre des droits supplémentaires d’enregistrement pour un montant de 54.907€ et des intérêts et pénalités pour “manquements délibérés” liquidés au taux de 40%, pour un montant de 25.038€ établis au titre de l’année 2019, ensemble mis à sa charge,

— Condamner l’Etat au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Rejeter les entières demandes formées par l’Administrateur général des finances publiques, responsable de la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

A l’appui de ses prétentions, la SCI SIIP fait valoir que la procédure de rappel de droits d’enregistrement diligentée à son encontre est entachée d’irrégularité au motif, d’une part, que l’administration fiscale n’a pas adressé la lettre modèle n°3926 portant les motifs de la persistance du désaccord, et d’autre part, compte tenu d’un défaut d’impartialité et de loyauté à l’occasion du recours hiérarchique ;

Elle expose que la décision d’imposition est mal fondée en raison de la prescription de l’action en reprise, et du non assujettissement de la société à la TVA, de sorte que la clause de marchand de bien est frappée de nullité ;

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 décembre 2024, l’administrateur des Finances publiques demande au tribunal de :

— Confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale,

— Débouter la Société d’Investissement et de Participation SIIP de l’ensemble de ses demandes,

— Rejeter sa demande fondée sur l’article 700 du CPC,

— La condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, et les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’administrateur fiscal fait valoir, s’agissant de la régularité de la procédure, d’une part, que le courrier n°3926 a bien été réceptionné par la SCI SIIP, et d’autre part, que l’administrateur des finances publiques en charge du recours hiérarchique a fait preuve de la plus grande loyauté et partialité dans les réponses apportées ;

S’agissant de la décision d’imposition, l’administrateur fiscal soutient en premier lieu que l’action en reprise n’est pas prescrite au motif que le délai de prescription n’a commencé à courir que le 27 août 2019, soit à l’issue du délai de 5 ans pour revendre le bien ; en second lieu, il relève que le service d’enregistrement sert à enregistrer et non à contrôler l’exactitude des mentions portées dans l’acte, de sorte que l’erreur incombe aux signataires de l’acte ;

S’agissant de la majoration de 40% pour manquement délibéré, l’administrateur fiscal soutient que la SCI SIIP ne pouvait ignorer les conséquences financièrement favorables de l’engagement de revente pris lors de la signature de l’acte d’acquisition.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties comparantes pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 juin 2025.

A l’issue des débats qui se sont tenus à l’audience du 12 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure d’imposition:

Aux termes de l’article L57 du Livre des procédures fiscales, “L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (…) Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée”.

En l’espèce, la SCI SIIP soulève le défaut de motivation de la proposition de rectification datée du 16 décembre 2020 adressée par l’administration fiscale.

Or, à la lecture de la proposition de rectification, il échet de constater que le motif de la rectification est expressément indiqué, visant expressément les principes relatifs au régime spécial des achats en vue de la revente , les articles 1115 et 1020 du Code général des impôts, les causes et les effets de la déchéance du régime de faveur.

Il y est précisé que :

« c/application du droit aux faits l’ensemble immobilier a été acquis par la SCI SIIP le 27 juin 2014. Pour bénéficier du régime spécial prévu par les dispositions des articles 1115 et 1020 du CGI, elle aurait dû procéder à la revente dudit bien avant le 27 août 2019.

Or tel n’a pas été le cas en l’espèce.

En conséquence, le défaut de respect de l’engagement entraîne pour l’acquéreur l’obligation de payer les droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition (article 1840 G ter du CGI) (…)”.

En ce qui concerne la réponse aux observations du contribuable, il ressort de la lecture de l’avis de réception versé aux débats que le courrier modèle 3926-SD a bien été réceptionné par les associés de la SCI SIIP, Monsieur [I] et [E] [S], le 09 mars 2022.

L’inspectrice des finances publiques a motivé son rejet en indiquant maintenir les rectifications proposées au motif que l’acte authentique mentionnait en page 7 que “l’acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du CGI … Il s’engage à revendre le bien acquis dans le délai de 5 ans à ce jour”.

Si la société demanderesse fait valoir que l’administration fiscale n’a pas prise en compte la circonstance selon laquelle la SCI SIIP ne remplissait pas les conditions de mise en oeuvre d’une telle clause, n’étant pas assujettie à la TVA, cet élément ne suffit pas à caractériser un défaut de motivation, l’administration fiscale ayant opportunément précisé que :

« Il est rappelé à l’attention de la SCP [V] & Associés et de la SCI SIIP, dont les associés sont Messieurs [S] [E], [S] [I] et [S] [F], qu’un service d’enregistrement sert par définition à enregistrer et non à contrôler l’exactitude des mentions volontairement portées par les tenants d’un acte qu’ils ont eux-mêmes signés et qui les engage.

Si erreur il y a, elle incombe aux signataires de l’acte qui, compte tenu de leur profession d’avocat fiscaliste pour les deux premiers d’entre, [E] [S] et [I] [S], étaient pour le moins à même de l’identifier.

Pour autant le montant réduit les droits d’enregistrement liquidés lors de la liquidation de l’acte n’a pas interpellé les associés de la SCI SIIP, avocats fiscalistes de profession (…) »

Enfin, s’agissant de la question du défaut d’impartialité et de loyauté à l’occasion du recours hiérarchique, la SCI SIIP n’apporte aucun élément de preuve de nature à corroborer ses allégations.

En conséquence et compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’argumentation développée par la SCI SIIP visant à déclarer la procédure d’imposition irrégulière sera écartée.

Sur la décision d’imposition et la demande de décharge :

Sur la prescription de l’action en reprise

Aux termes de l’articles 1840 G ter du Code général des impôts :

“ I. ' Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.”

Il n’est pas contesté que les droits de mutation de la SCI SIIP ont été rendus exigibles à la date du 27 août 2014 au titre de l’acte d’acquisition du bien immobilier situé à Saint-Cyr-Les-Lecques constitué d’une maison d’habitation et d’un terrain attenant. Ces mêmes droits de mutation ont toutefois fait l’objet d’une exonération compte-tenu de l’engagement de la société SCI SIIP de revendre le bien immobilier dans un délai maximal de cinq ans à compter du 27 août 2014.

Or, c’est à compter de l’expiration du délai imparti pour revendre que la prescription triennale du droit de reprise de l’administration commence à courir, soit à compter du 28 août 2019.

A cet égard, il ressort des éléments versés aux débats que l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification en date du 16 décembre 2021 qui a valablement interrompu le délai de prescription..

En conséquence, l’action en reprise de l’administration fiscale n’est pas prescrite.

Sur le bienfondé de l’imposition

Aux termes de l’article 1115 du CGI :

“ Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans”.

L’article 1020 du CGI dispose que “Les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025, 1030, 1031, 1053, 1054, 1055,1066, 1067 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1028, 1029,1037 et 1065 au II de l’article 1069 et aux articles 1070, 1071, 1115, 1131, 1133, 1133 ter et 1133 quater sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement de 0,70 % lorsqu’elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l’article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 €. Celle-ci s’applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l’article 1039.”

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’acte de vente du bien immobilier situé à [Localité 2] stipule une clause de marchand de bien, par laquelle l’acheteur s’engage à revendre le bien dans le délai de cinq ans.

A ce titre, la SCI SIIP a bénéficié d’un régime spécial des achats effectués en vue de la revente, en application des articles susvisés et s’était ainsi engagée à revendre son bien dans un délai de 5 ans afin que cette acquisition soit soumise aux droits d’enregistrement de 0,70% au lieu de 5,00%

Elle fait désormais valoir que, n’étant pas assujettie à la TVA, elle ne remplit pas les conditions de mise en oeuvre de la clause de marchand de bien, de sorte que celle-ci est nulle. Elle soutient qu’en tout état de cause, cette clause a été introduite par erreur.

Or, il convient de relever, d’une part, qu’il n’appartenait pas au service d’enregistrement de vérifier l’exactitude des termes de l’acte de vente mais bien aux acquéreurs de vérifier le contenu de l’acte régularisé, et que d’autre part, la SCI SIIP, signataire de l’acte, est composé de deux professionnels du droit qui ne pouvaient ignorer les avantages que leur procurait une telle clause sur le plan fiscal..

Dès lors, il apparait difficile de retenir, comme le soutient la SCI SIIP, qu’il s’agit simplement d’une clause stéréotypée dont les signataires n’avaient pas pris connaissance, d’autant qu’ils ont bien bénéficié de la réduction des droits d’enregistrement liquidés, ce qui aurait nécessairement dû les interpeller.

Cette stipulation expresse était de nature à permettre à l’acquéreur de ne pas se méprendre sur la portée de l’engagement qu’il prenait, étant observé que l’acte mentionne que l’acquéreur déclare être une personne assujettie au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui est également une mention claire, et précise, ne souffrant aucune forme d’interprétation.

La SCI SIIP n’est fondée ni à reprocher à l’administration fiscale l’éventuelle erreur que le mandataire choisi par la société aurait pu commettre dans la compréhension de la portée des engagements expressément stipulés, ni à contester la validité des engagements fiscaux pris au moment de l’acquisition, et ce d’autant plus qu’elle était assistée par son notaire, Me [O].

En tout état de cause, la SCI SIIP ne remplissant pas les conditions posées par les articles susvisés, l’administration fiscale est légitime à remettre en cause le bénéfice d’un tel régime fiscal, et a se prévaloir des conséquences financières de la proposition de rectification adressées à la SCI SIIP le 16 décembre 2021.

En conséquence de ce qui précède, la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale le 18 juillet 2024 sera confirmée, et la SCI SIIP sera déboutée de sa demande de décharge.

Sur la majoration de 40% pour manquement délibéré:

Aux termes de l’article 1729-a du CGI :

“Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré”.

Il appartient à l’administration fiscale de caractériser le manquement délibéré du contribuable.

En l’espèce, l’administrateur fiscal fait valoir que la SCI SIIP ne pouvait ignorer les conséquences financièrement favorables de l’engagement de revente pris lors de la signature de l’acte d’acquisition.

Les associés de la SCI SIIP ne pouvaient ignorer le sens de la clause de marchand de bien dans l’acte de vente et les conséquences fiscales qui en découlaient, non seulement par en leur qualité de professionnels du droit fiscal pour deux d’entre eux mais également par l’importance de la réduction des droits d’enregistrements dont ils ont bénéficié.

De plus, il n’est pas contesté par la SCI SIIP que la revente du bien dans le délai de cinq ans n’a pas eu lieu, l’objet de cet achat étant de permettre aux associés de jouir d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien.

Dès lors, le manquement délibéré du contribuable est bien caractérisé, de sorte que la majoration de 40% trouve à s’appliquer.

Sur les demandes accessoires:

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI SIIP, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI SIIP à payer à l’administrateur fiscal la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Confirme la décision de rejet prononcée par l’administration des finances publiques en date du 18 juillet 2024,

Déboute la SCI Société Immobilière d’Investissement et de Participation SIIP de sa demande de décharge des droits supplémentaires d’enregistrement et des intérêts et pénalités pour manquement délibéré, résultant de la proposition de rectification en date du 16 décembre 2021;

Condamne la SCI Société Immobilière d’Investissement et de Participation SIIP à payer à l’administration des finances publiques la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Société Immobilière d’Investissement et de Participation SIIP aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 09 Mars 2026

LE GREFFIER LA PRESIDENTE