— N° RG 22/05153 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCY5F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 22 avril 2024

Minute n°24/967

N° RG 22/05153 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCY5F

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e SAGORY

— M^e JOKIC

— M^e MOULY

— M^e TOUTAIN DE

HAUTECLOCQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [GL] [V] [J]

[Adresse 1]

représentée par M^e Audrey SAGORY, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

DEFENDEURS

Madame [O] [NZ]

[Adresse 8]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [S] [X] dit [P] [E] veuve [F]

[Adresse 11]

Monsieur [ZL] [H] [F]

[Adresse 17]

Madame [M] [P] [F]

[Adresse 6]

représentés par Maître Franck MOULY de la SCP FRANCHON BECK – CARTEROT – MOULY – DELATOUCHE, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.E.L.A.S. LES NOTAIRES DU [Adresse 24]

[Adresse 15]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte notarié reçu le 22 janvier 2021 par Me [Y] [A], avec la participation de Me [JC], notaire à [Localité 23], Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F] et Mme [M] [F] (ci-après les consorts [F]) ont consenti à Mme [GL] [V] [J] une promesse unilatérale de vente d’un immeuble et à titre indivis droit à la cour commune comprenant également un puits commun situés [Adresse 7] et lieudit [Adresse 22] à [Localité 20] expirant le 22 avril 2021, sous différentes conditions suspensives, notamment celle d’obtention d’une offre définitive de prêt par la bénéficiaire au plus tard le 22 mars 2021.

Par acte sous-seing privé du 18 mars 2021, les parties ont convenu de proroger la date limite d’obtention de l’offre définitive de prêt au 22 juin 2021 et la date de d’expiration de la promesse au 22 juillet 2021.

La vente a été négociée par Mme [O] [NZ], agent immobilier.

Le 3 février 2022, un procès-verbal de carence a été dressé par Me [Z] [C], notaire à [Localité 23] au sein de la SELAS NOTAIRES DU [Adresse 24].

Par actes d’huissier datés des 31 mai et 2 juin 2022, Mme [V] [J] a assigné les consorts [F], la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] et la SARL MEILLEUR CONSEIL IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2022, le juge des référés a notamment déclaré nulle l’assignation délivrée à la SARL MEILLEUR CONSEIL IMMO dit n’y avoir lieu à référé et ordonné à Mme [V] [J] de reprendre le matériel entreposé par elle dans le bien immobilier dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 septembre, 12, 14 et 31 octobre et 8 novembre 2022, Mme [V] [J] a assigné les consorts [F], la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] et Mme [NZ] devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, elle demande au tribunal de :

«  -DÉCLARER Madame [V] [J] recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Et :

— A TITRE PRINCIPAL

— ORDONNER la vente de la maison d’habitation sise [Adresse 9] et la régularisation de l’acte authentique,

— PRONONCER que le jugement vaudra lui-même vente, avec réduction du prix qui sera fixé à la somme de 147.000 euros, avec faculté pour Madame [V] [J] d’être substituée par une SCI dans l’acte de vente à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à régulariser l’acte authentique dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [V] [J],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 euros du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 12], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], aux entiers dépens.

— A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à payer à Madame [V] [J] la somme de 242.692,43 euros en réparation de la diminution définitive de sa capacité d’emprunt .

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [V] [J],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 euros du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5] aux entiers dépens.

III. A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, le Tribunal devait considérer que la promesse du 22 janvier 2021 était caduque,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT :

o Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

o LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS dont le siège social se situe [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 345 029 938

o Madame [O] [NZ], [Adresse 10]

à payer à Madame [V] [J] la somme de 242.692,43 euros en réparation de la diminution définitive de sa capacité d’emprunt ,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT :

o Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

o LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS dont le siège social se situe [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 345 029 938

o Madame [O] [NZ], [Adresse 10]

à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [V] [J],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT :

o Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

o LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS dont le siège social se situe [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 345 029 938

o Madame [O] [NZ], [Adresse 10]

à verser à Madame [V] [J] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 euros du Code de procédure civile,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT :

o Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

o LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS dont le siège social se situe [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 345 029 938

o Madame [O] [NZ], [Adresse 10]

Aux entiers dépens,

IV. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

à rembourser à Madame [V] [J] les sommes de 4.216,35 euros et de 682 euros exposées par elle pour leur bien immobilier,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT :

o Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5],

o LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS dont le siège social se situe [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 345 029 938

o Madame [O] [NZ], [Adresse 10]

au titre du préjudice moral subi par Madame [V] [J] du fait de cette situation, une somme de10.000 euros. "

Au soutien de ses demandes, Mme [V] [J] se fonde sur les articles 1240, 1304-6, 1583 et 1584 du code civil. Elle explique que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt s’est réalisée le 22 août 2021 alors que la promesse était valable compte tenu du non-respect par les consorts [F] de leurs obligations et d’une prorogation tacite résultant de l’encaissement par Mme [S] [X] [E] d’un chèque de 917 euros relatif au remboursement des frais de déplacement d’un compteur d’eau, d’un message vocal laissé par Mme [NZ] le 16 septembre 2021 dans lequel elle évoquait des arrangements entre les parties et la nécessité qu’ils soient officialisés, d’un courriel du 4 octobre 2021 dans lequel Mme [NZ] lui enjoignait de finaliser la vente dans un délai de 15 jours et, enfin, de la possibilité que lui avaient laissé les consorts [F], jusqu’en octobre 2021, de procéder à des travaux dans la maison. Elle fait valoir avoir été victime des promettants et subir un préjudice direct et certain.

Elle estime ne plus être en capacité d’obtenir un prêt bancaire pour financer son acquisition en raison de son âge et des conditions actuelles d’emprunt et considère que cela justifie l’exécution forcé de la vente et une réduction du prix de vente, deux sanctions qu’elle estime pouvoir être cumulée car non contradictoires. Subsidiairement, elle sollicite l’indemnisation des préjudices consécutifs.

A titre infiniment subsidiaire, elle se fonde sur la mauvaise foi des promettants et sur le manquement au devoir de conseil du notaire et de l’agent immobilier commis en lui indiquant qu’il n’était pas nécessaire de formaliser une nouvelle prorogation de la promesse de vente.

Elle explique également avoir subi un préjudice lié aux travaux qu’elle a réalisés dans l’immeuble avec l’accord des promettants, ainsi qu’un préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, les consorts [F] demandent au tribunal de :

«  Débouter Madame [V] [GL] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions.

— Condamner Madame [V] [GL] a verser Madame [W] [X] dit " [P] " [E] veuve [F] , Monsieur [ZL] [H] [F] et Madame [M] [P] [F] les sommes suivantes :

o 40.370 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

o 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

— Condamner Madame [V] [GL] à verser Madame [W] [X] dit " [P] " [E] veuve [F] , Monsieur [ZL] [H] [F] et Madame [M] [P] [F] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner madame [V] [GL] en tous les dépens. "

Au soutien de leur demande principale, ils expliquent que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a été réalisée dans les délais car le 12 août 2021, qu’ils ont respecté l’ensemble de leurs obligations et que Mme [V] [J] n’a entrepris aucune diligence pour parvenir à la signature de l’acte authentique de vente avant le mois de janvier 2022, date à laquelle la promesse était caduque. Ils ajoutent que l’offre produite le 30 août 2021 avait une durée de 30 jours et qu’il n’est pas justifié de son maintien.

Ils contestent que certaines obligations leur incombant n’aient pas été remplies.

Ils soutiennent que les travaux réalisés dans la maison par Mme [V] [J] l’ont été sans leur autorisation et considèrent qu’ils ne peuvent entrainer la prorogation tacite de la promesse et que Mme [V] [J] a abusé de la faiblesse de Mme [F].

Relativement à leur demande reconventionnelle, ils expliquent que Mme [V] [J] doit être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation qui a été stipulée dans la promesse puisque leur bien est immobilisé depuis le 22 janvier 2021, et ils considèrent que le comportement qu’elle a adopté est comparable à du harcèlement et a causé un préjudice moral à Mme [S] [R].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] demande au tribunal de :

«  -Déclarer la SELAL LES NOTAIRES DU [Adresse 24] recevable et bien fondée en ses conclusions.

— Juger que Madame [GL] [V] [J] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

— Débouter Madame [V] [J] de l’ensemble de ses demandes.

— Rejeter l’exécution provisoire.

— La condamner au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. "

Se fondant sur les articles 1240 et suivants du code civil, la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans la mesure où elle n’a pas prêté son concours aux négociations qui ont eu lieu entre les parties. Elle estime que les consorts [F] n’ont pas justifié de la réalisation de leurs obligations et que la promesse a été tacitement prorogée compte tenu des échanges intervenus entre les parties et des travaux réalisés par Mme [V] [J] à la vue et au su des vendeurs.

Elle précise que s’il était établi qu’aucune autorisation n’avait été donnée par les consorts [F], le préjudice lié à ces travaux ne serait pas indemnisable, et ajoute que le préjudice lié aux conditions actuelles d’emprunt n’est pas réel et certain et ne peut être mis à sa charge.

Enfin, elle soutient sur le fondement des articles 514 et suivants du code de procédure civile que la nature de l’affaire et sa propre situation juridique et financière s’opposent à ce que le jugement soit assorti de l’exécution provisoire, considérant également qu’il existe des craintes légitimes sur la possibilité qu’elle aura de recouvrer les sommes qui lui seront dues en cas d’infirmation du jugement à venir par la cour d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, Mme [NZ] demande au tribunal de :

«  -DEBOUTER Madame [V] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Madame [O] [NZ] ;

— CONDAMNER Madame [V] [J] à payer à Madame [O] [NZ] la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance ; ".

Se fondant sur l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Mme [NZ] soutient qu’elle n’était qu’un intermédiaire et qu’elle n’était pas habilitée à rédiger des actes ou délivrer des conseils au titre de leur rédaction. Elle conteste être intervenue auprès des consorts [F] afin de rendre la promesse de vente caduque, ou avoir été informée avant le mois de septembre 2021 des travaux réalisés par Mme [V] [J]. Elle estime que la promesse de vente avait été tacitement prorogée, de sorte qu’une prorogation écrite n’était pas nécessaire. Elle soutient enfin que Mme [V] [J] ne justifie pas de son préjudice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 avril 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 septembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, le délibéré a été prorogé au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Il sera relevé, à titre liminaire, que les conclusions de Mme [NZ] jointes à son dossier de plaidoiries diffèrent des conclusions qu’elle a notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, notamment en ce qu’il est également demandé au tribunal de condamner Mme [V] [J] à lui payer une somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de perte de chance de percevoir sa commission à la signature de l’acte de vente.

Le tribunal n’étant saisi que des conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande principale tendant à la vente de l’immeuble au prix de 147 000 euros

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1124 alinéas 1 et 2 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt des deux parties, la renonciation peut intervenir en cas d’accord des parties, même tacite.

En l’espèce, il est constant que les consorts [F] ont conclu le 22 janvier 2021 avec Mme [K] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur le bien susmentionné qui stipule notamment :

— que sa réalisation " aura lieu :

o Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente […]

o Soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai. La levée d’option par le BENEFICIAIRE, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation de la part du BENEFICIAIRE à ces dernières. Dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse, et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais. Cette levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas […] ".

— qu’elle est notamment consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt aux termes de laquelle : " Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

o Organisme prêteur : tous organismes bancaires.

o Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT TROIS MILLE SEPT CENTS EUROS (403 700,00 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 22 ans.

o Taux nominal d’intérêt maximal: 1,90% l’an (hors assurances).

o Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 22 mars 2021 […]

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

L’obtention ou non obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au [B].

A défaut de cette notification, le [B] aura la faculté de mettre le [19] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au [B]".

— qu’elle est « consentie pour une durée expirant le 22 avril 2021, à seize heures » et qu’ " en cas de carence du [B] pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé ",

— 

— que « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente »

— que le " [B] s’oblige préalablement à la réalisation des présentes :

o A déplacer le portail existant actuellement sur la parcelle A numéro [Cadastre 4] en limite séparative entre les deux parcelles A [Cadastre 4] et A [Cadastre 2],

o A réaliser un grillage en continuité du portail en façade du bien ainsi que le long de la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 3] restant appartenir au [B]

o A viabiliser le bien à ses frais afin que l’immeuble puisse être raccordé au réseau de tout à l’égout […] ".(page 8)

Il résulte de ces différentes clauses que la réalisation de la promesse unilatérale conclue entre les parties vaut vente à la double condition, d’une part, que Mme [V] [J] lève l’option pendant le délai de validité de la promesse et, d’autre part, que les conditions suspensives prévues par les parties et notamment celle relative à l’obtention d’un prêt se réalisent dans le délai convenu, les consorts [F] ne pouvant toutefois se prévaloir de ce délai en cas de carence de leur part dans la réalisation de la vente.

Il est constant que les parties ont convenu de proroger au 22 juin 2021 la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et au 22 juillet 2021 celle de réalisation de la promesse unilatérale, suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 2021.

Bien qu’aucun nouvel acte constatant la prorogation de ces dates n’a été formalisé par les parties, plusieurs pièces versées aux débats permettent de conclure à l’existence d’un accord tacite pour leur prorogation.

S’agissant de la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, Mme [V] [J] produit un courriel adressé le 12 juillet 2021 à la SELAS NOTAIRES DU [Adresse 24] aux termes duquel elle l’informe avoir obtenu un accord de prêt de la BRED BANQUE POPULAIRE qui sera formalisé dans un délai de 10 à 15 jours, ainsi que cet accord daté du 11 août 2021 dont il n’est pas contesté qu’il a été communiqué aux consorts [F] le 22 août 2021.

Elle produit également un échange de SMS intervenu le 19 août 2021 avec Mme [NZ], mandataire des promettants, dans lequel cette dernière lui indique qu’il n’est pas nécessaire de formaliser une prorogation compte tenu de l’offre précitée.

Ces éléments permettent de considérer que Mme [V] [J] a poursuivi ses démarches en vue de l’obtention d’un prêt postérieurement au 22 juin 2021 et que cela était connu et accepté par les consorts [F], et de conclure que la date de réalisation de la condition suspensive a été tacitement prorogée par les parties jusqu’à la date de communication de l’offre de prêt, le 22 août 2021.

Mme [V] [J] produit la transcription d’un message vocal que lui a laissé Mme [NZ] le 16 septembre 2021 dans lequel cette dernière déclare : " [P] [Mme [S] [R] veuve [F]] commence un petit peu à se lasser, elle est prête à arrêter la vente, à tout stopper et elle veut partir au Portugal. Donc je, heu… Je ne sais pas qu’elles sont les possibilités pour signer rapidement, sauf si vous voyez avec votre notaire et que vous lui dites qu’on achète, que vous achetez en l’état […] ",

Elle produit également un courriel de Mme [NZ] daté du 4 octobre 2021 dans lequel elle déclare : " Si nous ne signons pas dans un délai raisonnable de 15 jours, alors Mme [F] souhaitera être dégagée de toute promesse de vente ".

L’ensemble de ces éléments caractérisent une prorogation de la promesse jusqu’au 19 octobre 2021.

Il est stipulé que les promettants ne peuvent se prévaloir de l’expiration du délai de validité de la promesse unilatérale en cas de carence de leur part dans la réalisation de la vente.

Mme [V] [J] verse plusieurs photographies datées du 4 octobre 2021 qui permettent de constater que les consorts [F] n’ont pas déplacé le portail en limite séparative entre les deux parcelles cadastrées section A [Cadastre 4] et A [Cadastre 2], ni réalisé de grillage en continuité de ce portail, le long de la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 3].

Les factures versées aux débats par les promettants sont antérieures au mois d’octobre 2021 et ne portent pas sur des prestations liées au déplacement d’un portail et à la réalisation d’un grillage.

Me [Z] [C], notaire au sein de la SELAS Les notaires du [Adresse 24] a mentionné dans l’acte du 3 février 2022, que les conditions relatives à la réalisation de la vente ne sont pas à ce jour toutes réalisées.

Il ressort du procès-verbal de carence établi le 3 février 2022 que les consorts [F] ont été sommés par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2022 de procéder à la signature de l’acte de vente le 3 février 2022.

Mme [V] [J] a requis du notaire dans cet acte de lui donner acte qu’elle est présente, qu’elle persiste dans son intention d’acquérir, que le vendeur n’a pas jugé utile de se faire représenter. Elle a également requis qu’il constate la défaillance du vendeur dans ses obligations

Le notaire a enregistré les dires de Mme [V] [J] à savoir : " Madame [F] n’ayant pas réalisé ses obligations et conformément aux termes de la promesse de vente, cette dernière ne saurait se prévaloir à mon encontre de l’expiration du délai de la promesse de vente. "

Les consorts [F] ne peuvent donc pas se prévaloir de l’expiration du délai.

Mme [V] [J] sollicite que soit ordonnée la vente de la maison d’habitation et la régularisation de l’acte authentique et qu’il soit prononcé que le jugement vaudra vente avec réduction du prix qui sera fixé à la somme de 147000 euros.

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

«  La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

Le créancier qui réduit le prix, ne saurait poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation sans se contredire, puisque l’exécution forcée tend à obtenir une exécution parfaite de celle-ci.

Dans ces conditions, si Mme [V] [J] est fondée à solliciter que soit ordonnée la vente de la maison d’habitation et la régularisation de l’acte authentique et qu’il soit prononcé que le jugement vaudra vente, elle se contredit en sollicitant la réduction du prix de vente.

Il convient donc de débouter Mme [V] [J] de sa demande tendant à l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente au prix de 147 000 euros.

Sur les demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1240 du code même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur l’indemnisation d’un préjudice lié à la capacité d’emprunt

Se fondant sur l’offre de prêt obtenu communiquée le 22 août 2021 et sur une étude de financement datée du 3 juin 2023, Mme [V] [J] sollicite la condamnation des consorts [F] au paiement d’une somme de 242 692,43 euros correspondant :

— à la différence entre sa faculté d’investissement en 2021 (437 246,36 euros) et en juin 2023 (298 455 euros), soit 138 791,36 euros,

— et à la différence entre le coût de financement de la vente en 2021 (42 725,91 euros) et en juin 2023 (146 626,98 euros), soit la somme de 103901,07 euros.

Le préjudice de perte de chance ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Sur l’évolution de la capacité d’investissement

L’étude de financement du 3 juin 2023 versée aux débats fait état d’un apport inférieur à celui de Mme [V] [J] aux termes de l’offre de prêt du 11 août 2021, mais surtout d’un projet d’achat d’un logement neuf en VEFA d’un montant de 288 241 euros, tandis que le bien litigieux n’était pas neuf et d’un prix de 403 700 euros hors frais.

Il n’est pas démontré le refus d’établissements bancaires de lui proposer en juin 2023 un prêt d’un montant similaire à celui de la BRED BANQUE POPULAIRE en 2021.

Sur l’évolution du coût du crédit

Le coût des emprunts immobilier a augmenté en raison de l’augmentation des taux d’intérêts.

Outre le fait que Mme [V] [J] produise une simulation de financement établie sous l’entête de son employeur, OGIC, tel que cela ressort de ses arrêts maladie, cette pièce n’est pas suffisante à établir la réalité de son projet d’acquérir un autre bien et donc de réaliser un emprunt.

Elle ne peut donc pas se prévaloir de la perte de chance d’emprunter à un taux plus bas, donc à un coût de crédit inférieur, puisqu’elle n’établit cette étape préalable.

En conséquence, il convient de la débouter de cette demande.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier et du notaire

Madame [V] [J] met en cause leur responsabilité en raison de l’absence de formalisation de la prorogation.

Toutefois, tel que développé ci-dessus, cette prorogation est retenue par le Tribunal jusqu’au 19 octobre 2021.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir de fautes à l’encontre de l’agent immobilier et du notaire.

Sur l’indemnisation des préjudices relatifs aux travaux réalisés

Mme [V] [J] sollicite la condamnation des consorts [F] au paiement d’une somme de 4 216,35 euros en remboursement des travaux qu’elle a financés et réalisés dans l’immeuble à compter du mois de septembre 2021 et de 682 euros au titre de prestations de nettoyage réalisées en août et septembre 2021.

Les consorts [F] ne contestent pas que des travaux ont été réalisés par Mme [V] [J], et ont fait établir un procès-verbal de constat le 8 novembre 2021 qui fait état de plusieurs travaux réalisés dans l’immeuble (ragréage de l’ensemble du rez-de-chaussée hors cuisine et d’une chape à l’étage, construction d’un poteau le long des escaliers desservant l’étage, installation de tuyaux et de gaines à l’étage etc.).

Si Mme [V] [J] soutient que ces travaux ont été réalisés avec l’accord des consorts [F], elle ne verse aucun élément suffisamment probant aux débats pour le démontrer.

La seule pièce produite en ce sens est une attestation de M. [SD] [I] qui déclare que les travaux ont eu lieu en présence de Mme [S] [X] [E] (" Madame [L] « ) qui était » au courant de tout ce qui se passait [sur le chantier] « et » venait [y] récupérer des objets, des affaires […] ".

Cette attestation est contredite par une attestation produite par les consorts [F] dans laquelle Mme [D] [U] déclare avoir conseillé à Mme [S] [X] [E] de faire réaliser un constat de commissaire de justice après qu’elle lui ait rapporté s’être rendue sur le chantier et avoir " constaté [que] des travaux non autorisés [avaient été] réalisés […] ", ainsi que par ledit constat qui mentionne avoir été établi à la demande de Mme [S] [X] [E] qui entendait sauvegarder ses droits après avoir " constaté que Madame [T] [N] avait commencé à effectuer des travaux dans la maison et avait stocké des affaires, sans son autorisation ".

L’existence d’un accord des consorts [F] pour la réalisation des travaux litigieux n’est donc pas établie.

Tel est également le cas des prestations de nettoyage évoquées par Mme [V] [J]. Il convient au surplus de noter que le lieu d’exécution de cette prestation n’est pas mentionné sur la facture et que l’adresse de facturation est celle du domicile de Mme [V] [J] et non celle du bien objet de la promesse.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de ses demandes.

Sur l’indemnisation d’un préjudice moral

Mme [V] [J] sollicite la condamnation des consorts [F] au motif que l’inexécution contractuelle reprochée et le comportement qu’ils ont adoptés à son égard lui ont causé un préjudice moral important.

Mme [V] [J] produit plusieurs pièces médicales qui font état de son placement en arrêt de travail du 24 octobre au 1 novembre 2022 puis du 24 février au 14 avril 2023, d’une hospitalisation entre le 26 et le 29 octobre 2022, d’un état anxiodépressif survenu à une date inconnue et de prescriptions d’antidépresseurs et d’anxiolytique au cours de l’année 2023,

Ces pièces ne permettent pas d’établir que ceux-ci sont en lien direct et certain avec le préjudice évoqué.

Toutefois, les manquements des consorts [F] ont engendré un préjudice moral pour Mme [V] [J], qui a entrepris de multiples démarches pour la réalisation de la promesse, réalisant non seulement ses obligations, mais également pour partie celles des promettants et a été contrainte de faire délivrer une sommation par commissaire de justice et établir un procès-verbal par le notaire.

Dans ces conditions, il convient de lui allouer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [F]

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation

Il est stipulé en page 18 que l’indemnité d’immobilisation est due au promettant si le bénéficiaire ne signe pas l’acte de vente de son seul fait, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Comme indiqué ci-dessus, toutes les conditions suspensives n’ayant pas été réalisées, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts consécutifs à l’absence de réalisation de la vente.

Il est sollicité une réparation du préjudice moral subi du fait que l’état de santé de Mme [F] s’est fortement dégradé en raison du harcèlement de Mme [V].

Comme développé ci-avant, il est établi que les travaux réalisés l’ont été sans l’accord des consorts [F].

M. [G] [UO] indique que Mme [S] [X] [E] veuve [F] a « fondu en larmes » lorsqu’elle s’est aperçue, qu’un sapin planté par son mari décédé avait été abattu par Mme [V] [J] sans son autorisation. Mme [D] [U] atteste également du préjudice moral subi par Mme [S] [F].

En conséquence, Mme [V] [J] sera donc condamnée à payer la somme de 1000 euros à Mme [S] [X] [E] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Il n’est pas établi de préjudice subi par M. [ZL] [F] et Mme [M] [F].

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [F], qui succombent au principal, doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE pour ceux exposés par la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner in solidum les consorts [F] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [V] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de les débouter de leur demande fondée sur ce même article.

Mme [V] [J] sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros chacun à la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] et Mme [NZ].

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge écarte l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’absence de condamnation de la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24], sa demande relative à l’exécution provisoire apparait sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de sa demande d’ordonner la vente de la maison d’habitation sise [Adresse 9] et la régularisation de l’acte authentique,

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de sa demande de prononcer que le jugement vaudra lui-même vente, avec réduction du prix qui sera fixé à la somme de 147.000 euros, avec faculté pour Madame [V] [J] d’être substituée par une SCI dans l’acte de vente à intervenir ;

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de sa demande de condamner Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], retraitée, née le 8 avril 1950 à [Localité 18] (Portugal) demeurant [Adresse 13], Monsieur [ZL] [H] [F], sans emploi, né le 28 mai 1973 à [Localité 21], domicilié [Adresse 16], Madame [M] [P] [F], fonctionnaire, née le 7 janvier 1976 à [Localité 21], domiciliée [Adresse 5], à régulariser l’acte authentique dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de sa demande de paiement de la somme de 242.692,43 euros en réparation de la diminution définitive de sa capacité d’emprunt ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [X] dit " [P] " [E], veuve [F], Monsieur [ZL] [H] [F], Madame [M] [P] [F] à verser à Madame [V] [J] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [V] [J] ;

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de ses demandes à l’encontre de LES NOTAIRES DU [Adresse 24], SELAS et de Madame [O] [NZ] ;

DEBOUTE Mme [GL] [V] [J] de sa demande de condamnation de Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F] et Mme [M] [F] au paiement d’une somme de 4 216,35 euros et 682 euros due à titre de remboursement des travaux et prestations de nettoyage réalisés ;

DEBOUTE Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F] et Mme [M] [F] de leur demande de condamnation de Mme [GL] [V] [J] au paiement d’une somme de 40 370 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Mme [GL] [V] [J] à payer à Mme [S] [X] [E] veuve [F] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral;

DEBOUTE M. [ZL] [F] et Mme [M] [F] de leur demande de condamnation de Mme [GL] [V] [J] à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F], Mme [M] [F] à payer à Mme [GL] [V] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F] et Mme [M] [F] de leur demande de condamnation de Mme [GL] [V] [J] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [GL] [V] [J] à payer à la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [GL] [V] [J] à payer à Mme [O] [NZ] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [X] [E] veuve [F], M. [ZL] [F], Mme [M] [F] au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE pour ceux exposés par la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] ;

DIT que la demande de la SELAS LES NOTAIRES DU [Adresse 24] relative à l’exécution provisoire est sans objet.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE