TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00378 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFY3

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Z] [R], née le 14 Août 1983 aux [Localité 8] (GUADELOUPE), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Aude PRADIGNAC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [N], né le 01 Février 1984 à [Localité 14] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [A], née le 18 Avril 1995 à [Localité 9] ([Localité 13]), demeurant [Adresse 1]

comparante à l’audience du 09 mai 2025

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 11], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 6 décembre 2021, Madame [Z] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] portant sur un logement à usage d’habitation au [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1427,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] le 24 juin 2024.

Par assignations du 24 janvier 2025, Madame [Z] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Les loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au jour de la décision à intervenir,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 721.66 euros par mois, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective et définitive des lieux,

—  1356,95 euros au titre du coût des réparations nécessitées par l’intervention des pompiers,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer d’un montant de 125,29 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 mai 2025, Madame [O] [A] était présente et indiquait qu’elle s’était séparée de Monsieur [V] [N] en 2023, qu’elle avait envoyé des lettres à la société immobilière et qu’elle allait déménager en Suisse à la fin du mois. L’affaire était renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025 à la demande des parties.

A cette audience, les locataires ne se sont pas présentés.

Madame [Z] [R] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle produit des conclusions ayant été signifiées par dépôt à l’étude aux défendeurs, par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2025. Elle explique que, si Madame [O] [A] a remis le 7 août 2023 un document en main propre à l’agence immobilière [X] [T] pour résilier le bail le 7 août 2023, l’agence n’avait qu’un mandat de mise en location de l’appartement et non un mandat de gestion, de telle sorte que l’agence n’avait pas compétence pour recevoir cette dénonciation. Elle ajoute en ce sens que le document ne lui a pas été ni remis en mains propres ni envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, ni à elle ni à son mandataire, l’agence Buecher.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [V] [N] n’a pas comparu à la dernière audience, et ne s’est pas fait représenter.

De même, bien que régulièrement convoquée à l’audience de renvoi, Madame [O] [A] n’a pas comparu à la dernière audience et elle ne s’est pas fait représenter.

Madame [Z] [R] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [Z] [R] n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la solidarité entre les locataires

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée et cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été consenti à Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A].

Le contrat contient une clause de solidarité en son paragraphe VII aux termes de laquelle les copreneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution du présent contrat. Il est précisé que : « Les locataires soussignés, désignés sous le vocable « le locataire », reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement que le bailleur n’a accepté de consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement des deux. ».

Dès lors, en application du contrat de bail, Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] sont en principe tenus solidairement au paiement des loyers et charges.

Sur la validité du congé délivré par Madame [O] [A]

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le congé émane du locataire : « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

—  1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

—  2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

—  3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

—  3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

—  4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

—  5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

En l’espèce, aux termes du contrat de bail :

Le bailleur mentionné est Madame [Z] [R], et son adresse est précisée.Au sein du paragraphe VII « Clause de solidarité » ; il est prévu : « Si un cotitulaire délivrait congé ou quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état ».Au sein de la notice légale d’information annexée au contrat de location, partie 3 « Fin de contrat et sortie du logement » : « Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. ». « Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant le locataire reste tenu au paiement de son loyer ». Dans le cadre d’une location nue, le délai de préavis est fixé à 3 mois.

Or, en l’espèce, la bailleresse produit un courrier de Madame [O] [A] daté du 2 février 2023, dont une mention manuscrite indique « dépose en main propre le 7 août 2023 à 11H00 », sans signature ni émargement, et adressé à « [X] [T] ».

Dès, lors conformément aux dispositions légales et contractuelles, le congé n’a pas été délivré au bailleur tel qu’il figure sur le contrat de bail, et n’a pas respecté les formes légales permettant de lui attribuer une date certaine.

La seule mention d’un dépôt en main propre, au demeurant sans signature ni émargement de la part de l’auteur de la réception et à une date qui diffère de plus de six mois mois de la date portée sur l’écrit ne permet pas d’attribuer une date certaine au courrier ainsi délivré.

En tout état de cause, le commandement de payer du 21 juin 2024 été signifiée à l’adresse figurant au bail pour les deux locataires, et l’huissier de justice précise que le nom de Madame [O] [A] figure sur la boîte aux lettres et la sonnette, et cette dernière ne justifie d’aucune démarche ayant pu permettre de régulariser son départ du logement.

En conséquence, le congé délivré par Madame [O] [A] n’est pas valide, et cette dernière reste tenue solidairement des loyers avec Monsieur [V] [N].

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

3.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [Z] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

3.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un délai de deux mois. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1427,66 euros n’a pas intégralement été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Z] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En outre, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 22 août 2024, Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 août 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Madame [Z] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2025, Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] lui devaient la somme de 7858, euros, soustraction faite des frais de procédure.

Cependant, il convient de constater que la bailleresse ne formule aucune demande de condamnation chiffrée au titre de la dette locative.

En conséquence, il y a uniquement lieu de condamner solidairement en deniers et quittances Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

5. Sur la demande au titre du coût des réparations

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs, l’article 14-4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du bail prévoit une procédure simplifiée en cas de reprise d’un logement abandonné. Il en résulte que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement. Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

En l’espèce, Madame [Z] [R] explique qu’elle a sollicité l’intervention des pompiers au domicile des locataires, au regard des impayés qui s’accumulent et de l’absence de contact avec ses locataires. Elle indique qu’elle suspectait un décès. Elle justifie d’une attestation d’intervention des pompiers, à la date du 8 octobre 2024 indiquant que les sapeurs-pompiers ont brisé la vitre d’une porte-fenêtre d’un appartement afin de pouvoir pénétrer dans un logement, et qu’ils ont également entraîné le déboitement d’un store. Les sapeurs-pompiers indiquent qu’il n’y avait personne dans les lieux.

En tout état de cause, le devis produit par la bailleresse d’un montant de 1356,95 euros n’étant pas signé, elle ne justifie pas du paiement de ces frais.

Par ailleurs, en l’absence de fondement juridique invoqué, il apparait que ces réparations ne résultent pas de dégradations locatives puisque les locataires n’ont pas été directement à l’origine des dommages.

Enfin, il apparaît que le seul non-paiement des loyers par les locataires, et leur absence de contact avec leur propriétaire, ne saurait donner lieu systématiquement à une intervention des pompiers pour soupçon de décès, dès lors qu’il existe une voie légale spécifique en cas de soupçon d’abandon du logement conformément aux dispositions susvisées. La bailleresse ne justifiant par ailleurs d’aucun autre élément qui lui aurait laisser penser que ses locataires étaient décédés.

Dès lors, Madame [L] [R] sera déboutée de sa demande de remboursement des frais de réparation liés à l’intervention des pompiers.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [Z] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de [Localité 11] en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 2021 entre Madame [Z] [R], d’une part, et Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 22 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité

CONDAMNE solidairement en deniers et quittances Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] à payer à Madame [Z] [R] les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] à payer à Madame [Z] [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [O] [A] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juin 2024 et celui des assignations du 24 janvier 2025,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,