— N° RG 24/00574 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSM7

Date : 16 Octobre 2024

Affaire : N° RG 24/00574 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSM7

N° de minute : 24/00551

Formule Exécutoire délivrée

le : 18-10-2024

à : M^e Amina BENOTMANE + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 18-10-2024

à : M^e Jean-Gratien BLONDEL + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [W] PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Gratien BLONDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS CHOUL MATOS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Amina BENOTMANE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Octobre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 1er janvier 2020, la société civile immobilière [W] PATRIMOINE (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS (le preneur), à compter du 1er janvier 2020, un local de 200 m² situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, hors charges et hors taxes, outre 100 euros hors taxes par mois à titre de provision sur charges (consommations et abonnements en eau potable et électricité) payables par avance le 1er de chaque mois et en tous cas avant le 5 de chaque mois.

Par contrat en date du 30 décembre 2020, la société civile immobilière [W] PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS, à compter du 1er janvier 2021, deux locaux de 35 m² situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance le 1er de chaque mois et en tous cas avant le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d’huissier du 15 avril 2024, pour une somme de 18 721,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 25 juin 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux,

— ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui enjoindre, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision, de débarrasser la circulation ainsi que les avoisinants de tout encombrant, matériel ou effets divers, et ordonner la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS à lui payer la somme provisionnelle de 14 520 euros toutes taxes comprises au titre de l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre du bail du 1er janvier 2020,

— condamner la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS à lui payer la somme provisionnelle de 10 840 euros toutes taxes comprises au titre de l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre du bail du 30 décembre 2020,

— condamner la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16 mai 2024 égale à 1320 euros toutes taxes comprises, avec intérêt légal, au titre du bail du 1er janvier 2020, soit la somme à parfaire de 1320 euros toutes taxes comprises au 12 juin 2024,

— condamner la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16 mai 2024 égale à 960 euros toutes taxes comprises, avec intérêt légal, au titre du bail du 30 décembre 2020, soit la somme à parfaire de 960 euros toutes taxes comprises au 12 juin 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée serait indexée sur l’indice ILC, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— supprimer les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS à lui payer la somme de 2400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût des états de privilèges et nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

A l’audience du 2 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière [W] PATRIMOINE a actualisé ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation à la somme provisionnelle à parfaire de 5280 euros toutes taxes comprises au 30 septembre 2024 au titre du bail du 1er janvier 2020 et à la somme provisionnelle à parfaire de 3240 euros toutes taxes comprises au 30 septembre 2024 au titre du bail du 30 décembre 2020, et a maintenu ses autres demandes.

Elle expose que le preneur ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux des 1er janvier et 30 décembre 2020 de sorte que les clauses résolutoires sont acquises, et qu’il reste débiteur d’un arriéré locatif au titre des deux contrats de bail. Elle indique qu’il ne lui a pas remis son attestation d’assurance. Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance conforme et fait valoir que le preneur ne s’est jamais plaint de ce prétendu manquement avant l’engagement de la présente procédure.

— N° RG 24/00574 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSM7

La société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS a demandé au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé et de condamner la société civile immobilière [W] PATRIMOINE à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir qu’elle a suspendu le paiement des loyers en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de locaux conformes au regard de la non-conformité de l’installation électrique, de la présence de fissures et d’ouvertures sur le toit laissant entrer l’eau de pluie, et précise qu’elle ne peut obtenir d’attestation d’assurance en raison des manquements du bailleur. Elle ajoute que les locaux sont affectés de désordres qui les rendent impropre à l’usage prévu et que les infiltrations et l’humidité lui imposent de déplacer son matériel à l’extérieur de ces locaux. Elle affirme qu’elle en a informé le bailleur pendant le cours des baux. Elle soutient par ailleurs qu’elle n’est pas propriétaire de tout le matériel qui apparaît à l’extérieur des lieux loués sur les photographies produites par le bailleur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties, déposées à l’audience du 2 octobre 2024, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe en l’espèce aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur au titre des deux contrats de bail litigieux. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus en exécution de ces deux contrats et le décompte des versements effectués, ventilés par contrat. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans les baux. La reproduction de la clause résolutoire figurant dans chacun des contrats de bail et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 18 520 euros, arrêtée au mois de février 2024 inclus, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS justifie, par les procès-verbaux de constat de commissaire de justice datés des 21 mars 2024 et 26 septembre 2024 que la toiture des locaux qu’elle loue à la société civile immobilière [W] PATRIMONE n’est pas étanche. En effet, la rigole en plastique qui termine une des toitures n’est pas jointive, des traces d’infiltrations sont visibles en de nombreuses parties du toit et sur deux murs et une longue fissure murale laisse apparaître le jour. Le 26 septembre 2024, une flaque d’eau s’étendait ainsi de l’entrée au centre de la première pièce louée et se prolongeait côté gauche, le long des allées de matériel entreposés à cet endroit, une rigole située au niveau du plafond débordait d’eau et de l’eau débordait également de deux regards situés au milieu de la pièce et de la gouttière située au niveau du préau, se déversant sur la dalle bétonnée de celui-ci.

La société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS justifie, par les photographies des messages envoyés à « [U] [H] » les 23 juillet 2021, 17 mai et 30 août 2022, 2, 14 et 31 janvier 2023, et 14 avril 2023 qu’elle l’a à ces dates alerté sur les infiltrations d’eau subies dans les lieux loués en lui envoyant des photographies et vidéos de ceux-ci sur lesquelles de grandes flaques d’eau sont visibles et accompagnées le 17 mai 2022 des messages « c’est la merd » « il faut passer maintenant c’est la merd » et le 14 janvier 2023 des messages « catastrophe » « partout de l’eau » « dans le dépôt aussi ».

Il n’est pas contesté que « [U] [H] » est Monsieur [U] [W], gérant de la société civile immobilière [W] PATRIMOINE selon l’extrait Kbis de cette société versé aux débats.

Il n’est ainsi pas sérieusement contestable que la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS a informé le bailleur, à compter du 23 juillet 2021 et avant la délivrance du commandement de payer, de l’existence et de l’ampleur des infiltrations d’eau affectant les lieux loués.

Au regard de l’étendue de ces infiltrations, qui affectent l’intégralité des lieux loués, il est sérieusement contestable qu’ils soient propres à assurer leur usage de stockage prévu par les deux contrats de bail litigieux, peu important à cet égard l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la conclusion des baux litigieux.

Il est dès lors sérieusement contestable que le bailleur ait respecté son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil et que le preneur ait l’obligation de lui verser les loyers contractuellement convenus.

Au regard de cette contestation sérieuse relative à l’obligation au paiement du loyer par le preneur, il n’y aura pas lieu à référé sur les demandes du bailleur tendant à voir constater le jeu des clauses résolutoires litigieuses, ordonner l’expulsion du preneur et le voir condamner à lui verser à titre provisionnel des sommes au titre des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation.

Le bailleur ayant précisé dans ses conclusions reprises oralement à l’audience que sa demande d’injonction de débarrasser la circulation et ses avoisinants des objets qui y sont entreposés est la conséquence de l’expulsion qui doit être ordonnée, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur la demande de ce chef puisqu’il n’est pas fait droit à la demande d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société civile immobilière [W] PATRIMOINE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En considération de l’équité, la société civile immobilière [W] PATRIMOINE sera condamnée à payer à la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société civile immobilière [W] PATRIMOINE,

Condamnons la société civile immobilière [W] PATRIMOINE aux dépens,

Condamnons la société civile immobilière [W] PATRIMOINE à payer à la société par actions simplifiée SAS CHOUL MATOS la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président