— N° RG 24/00358 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5I

Date : 17 Juillet 2024

Affaire : N° RG 24/00358 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5I

N° de minute : 24/00421

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-07-2024

à : M^e Sabine CHARDON + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-07-2024

à : M^e Delphine ABERLEN

M^e Stanislas DE JORNA

M^e Nora DOSQUET

M^e Arnaud GINOUX + dossier

M^e Valerie LEFEVRE – KRUMMENACKER*

M^e Chantal MALARDE

M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

M^e Matthieu RAOUL + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Debussy [Adresse 5] – 15-21 rue du Pré Verson – 39-47 rue d’Ariane à [Localité 26] représenté par son syndic la SAS CITYA

[Adresse 22]

[Localité 9]

représentée par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

EURL PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Carine FONTAINE, avocat au barreau de MEAUX

S.A. BUREAU VERITAS

[Adresse 11]

[Adresse 12],

[Localité 23]

non comparante

SAS ECOMOLEC

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 21]

représentée par M^e Arnaud GINOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Benjamin GAUDIN, avocat au barreau de PARIS

SAS DISDERO

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 21]

représentée par M^e Arnaud GINOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Benjamin GAUDIN, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. CRISTAL

[Adresse 3]

[Localité 20]

non comparante

S.A.S. PROMOTION PICHET venant aux droits de la SOCIETE ECOTECH INGENIERIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Valerie LEFEVRE-KRUMMENACKER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

SCCV [Localité 24] A6 A12

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Matthieu RAOUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. [Localité 28] CLASSICAL ARCHITECTURE

[Adresse 13]

[Localité 19]

représentée par M^e Chantal MALARDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SOCIETE COBAT CONSTRUCTIONS

[Adresse 16]

[Localité 17]

représentée par M^e Nora DOSQUET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentée par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Intervenant(s) volontaire(s) :

MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentée par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 26 Juin 2024 ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société [Localité 24] A6 A12 a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, composé de trois bâtiment RdC + 4 (A, C, D) et de neuf maisons individuelles (D1 à D6), sur un terrain situé [Adresse 5] – [Adresse 2] – [Adresse 10] à [Localité 25].

Pour les besoins de l’opération, elle a souscrit auprès de la société MMA Iard Assurances Mutuelles une police d’assurance dommages ouvrage et constructeur non réalisateur.

L’exécution des travaux a été confiée notamment aux sociétés :

— Cobat Constructions, entreprise générale, assurée auprès de la société Axa France Iard ;

— [Localité 28] Classical Architecture, maître d’oeuvre de conception, assurée auprès de la MAF ;

— Ecotech Ingénierie, maître d’oeuvre d’exécution ;

— Bureau Veritas, assistance au maître de l’ouvrage et coordonnateur SPS.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.

La livraison des parties communes est intervenue le 5 mai 2022 avec réserves.

Se plaignant de la persistance de réserves émises et de l’apparition de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Debussy a saisi la présente juridiction d’une demande d’expertise.

Par décision en date du 12 juillet 2023, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [X] [K] en qualité d’expert.

Suivant actes d’huissier de justice en date des 18, 19, 23 et 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Debussy a fait assigner devant la présente juridiction la société Pichet Immobilier Services, la société Bureau Veritas, la société Ecomelec, la société Disdero, la société Cristal, la société Promotion Pichet, la SCCV [Localité 24] A6 A12, la société [Localité 28] Classical Architecture, la société Cobat Constructions et la société MMA Iard Assurances Mutuelles en ordonnance commune et en extension de mission de l’expert judiciaire.

Dans des conclusions déposée et soutenues oralement à l’audience, il demande de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles L 242-1 et A243-1 du code des assurances,

Vu l’avis de suspension de GPA du 5 avril 2023,

Vu l’ordonnance du 12 juillet 2023 RG 23/00459 ayant désigné M. [K],

Juger l’action du SdC Le Debussy [Adresse 5] – [Adresse 2] – [Adresse 10] à [Localité 26], représenté par son syndic Citya, afin d’appel en ordonnance commune et d’extension de mission de l’expert judiciaire, M. [X] [K], recevable et bien fondée ;

Sur l’ordonnance commune

Juger commune et opposable à Pichet Immobilier Services (Pims), Bureau Veritas, Ecomelec, Disdero, Cristal venant aux droits de PIC4, Promotion Pichet venant aux droits d’Ecotech Ingénierie et MMA IARD Assurances Mutuelles, l’ordonnance rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Meaux, le 12 juillet 2023 (RG 23/00459), ainsi que toutes les opérations d’expertises confiées à M [X] [K], expert judiciaire ;

Débouter Pichet Immobilier services et la SCCV [Localité 24] A6 A12 de leurs demandes fins et conclusions ;

Etendre la mission d’expertise de M. [X] [K] a :

— La méthode constructive des fondations du programme et de la résidence Le Debussy, dire les règles de l’art et DTU applicables et si les fondations sont superficielles ou profondes, avec ou sans tarières ;

— Dire quelle est la cause des fissures constatées en façades de la construction commune Le Jive/Le Debussy et leur éventuel rapport avec le type de fondations mises en œuvre ;

— L’examen des travaux empiétant sur le toit-terrasse, partie commune du bâtiment C de la Résidence Le Debussy réalisés par la société Cristal/PIC4, au [Adresse 7] à [Localité 24] (pour l’évacuation des fumées du restaurant Kokoko Rôtisserie) et les nuisances olfactives et sonores ;

— L’empiétement réalisé la société Cristal/PIC 4, au [Adresse 15] à [Localité 24] (YEDA24), sur une terrasse partie commune spéciale gérée par l’ASL et située au RdC, façade arrière de la résidence Le Debussy, à proximité immédiate de logements et face à un jardin commun à plusieurs résidences et les nuisances olfactives et sonores ;

Prendre connaissance de tous documents techniques et contractuels ou techniques ;

Se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants et se faire communiquer les assurances contractées ;

Se rendre sur les lieux et faire tous constats utiles, sis [Adresse 5] – [Adresse 2] – [Adresse 10] à [Localité 26], convoquer les parties, le cas échéant ;

RELEVER, DECRIRE ET DONER SON AVIS sur les empiètements sur parties communes, désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités, inachèvements, défaut de conception, listés aux :

—  3 rapports des réserves parties communes des 5 mai 2022, 23 juin 202 et 6 octobre 2022 ;

— rapport EIG France Expertises du 4 avril 2023 et de l’avis de suspension de la garantie de parfait achèvement à compter du 5 avril 2023 ;

— procès-verbal de constat d’huissier de Maître [V] [W] du 5 avril 2023 ;

— tableau communiqué par le conseil syndical relativement aux problèmes de pompes de relevage, de chaufferie et de système d’évacuation des fumées de la cuisine de la rôtisserie le Kokoko ;

— à l’assignation principale RG 23/00459 ;

— et aux pièces communiquées par les parties ;

en déterminer l’origine, la cause, et l’étendue, préconiser les méthodes réparatoires, déterminer les responsabilités et en chiffrer la levée ou la reprise ;

Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels, règles de l’art et DTU, notamment au niveau du ravalement, de l’isolation extérieure et intérieure et de l’isolation phonique, des pompes de relevage et normes de sécurité incendie ;

Donner son avis sur les conséquences des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités, vices de conception, inachèvements, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et quant à la conformité à sa destination et de l’usage qui peut en être attendu ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie au fond d’évaluer les responsabilités et les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels ;

Designer tel sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne, après avoir préalablement communiqué aux parties, pour accord, le devis du sapiteur ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dire que l’expert devra communiquer aux parties un calendrier pour le dépôt des dires et notes de synthèse et octroyer aux parties un délai suffisant pour faire valoir leurs observations récapitulatives avant le dépôt de son rapport définitif ;

Dire que l’expert devra rendre son rapport dans le délai de 6 mois ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure, notamment au titre de la sécurité incendie, l’expert pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, mais pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur et en faisant appel à des entreprises qualifiées de son choix ;

Débouter Pichet Immobilier Services et la SCCV [Localité 24] A6 A12 de leurs demandes fins et conclusions ;

Réserver les dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose à l’appui de ses prétentions que :

— la société Ecotech Ingénierie (maître d’exécution, économiste et BET structure, thermique, VRD et paysagiste), a été dissoute et a transféré l’universalité de son patrimoine à son associé unique, le promoteur Pichet Promotion ;

— le promoteur devra répondre du maître d’œuvre Ecotech Ingénierie ;

— le syndic PIMS (Pichet Immobilier Services) a été désigné syndic provisoire du SdC Debussy, par le vendeur en Vefa, la SCCV [Localité 24] A6 A 12 ;

— ce syndic a exercé ses fonctions du 4 mai 2022, jusqu’à l’AGO du 3 juillet 2023 au cours de laquelle, il a été démis de ses fonctions et remplacé par le syndic Citya ;

— PIMS est donc intervenu au moment crucial de la réception de l’ouvrage, de la notification des réserves parties communes au vendeur En Vefa, des demandes de reprise des désordres relevés et des déclarations de sinistre DO ;

— N° RG 24/00358 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5I

— en dépit des demandes réitérées par son successeur, le syndic Citya, l’intégralité des archives PIMS n’ont pas été transmises ;

— la présence du syndic provisoire aux opérations d’expertise, permettra d’éclairer l’expert dont une partie de la mission vise à se prononcer sur les réserves notifiées et celles qui ont été levées ;

— la mise en cause du syndic provisoire a été demandée directement par l’expert judiciaire, M. [K], afin que le syndic provisoire s’explique sur les diligences réalisées pendant la durée de sa gestion et notamment sur les réserves portées aux 4 PV de réserves des 6 mai, 23 juin 2022, 6 octobre 2022 et 17 avril 2023, avant l’échéance de la GPA, le 6 mai 2023 ;

— il ne s’agit donc pas d’une mise en cause, pour faute, en tous les cas, pas à ce stade ;

— la présence demandée par l’expert judiciaire de PIMS aux opérations d’expertise est essentielle, dans le cadre d’une bonne administration de la justice et ne se limite pas à une “simple communication de pièces”, mais bien à des explications factuelles et techniques du syndic provisoire et la production de justificatifs concernant les listes de réserves notifiées et les procès-verbaux de levées de réserves acceptés, signés et datés ;

— en sa qualité de bureau de contrôle, le Bureau Veritas a réalisé tous les contrôles relatifs à la solidité de l’ouvrage, ses éléments d’équipement, la sécurité des personnes, les normes incendie, les installations thermiques, etc et a remis divers rapports, dont un rapport initial de contrôle technique, le 23 octobre 2019 ;

— le rapport final de contrôle technique ou RFCT n’a jamais été communiqué ;

— l’expert souhaite interroger le Bureau Veritas, au regard du rapport IEG Expertises et à la suspension de la GPA ;

— la société Ecomelec a été engagée par le syndic provisoire PIMS, afin d’assurer l’entretien des systèmes et équipements d’éclairage, de sécurité incendie et pompes de relevage, des extracteurs d’air dans les parkings, extincteurs et alarme incendie, de la VMC et des colonnes sèches désenfumage ;

— or, le BET IEG Expertises a relevé de graves manquements à ces divers dans son rapport du 4 avril 2023 ;

— de la même manière, la société Disdero a été chargée de l’entretien des installations thermiques qui dysfonctionnent ;

— M. [K] souhaite pouvoir interroger ce prestataire ;

— la société Cristal a laissé son preneur YEDA24 réaliser de très importants travaux d’évacuation de ses fumées de cuisine et de rôtisserie, s’évacuant en toit-terrasse, partie commune ;

— ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée et provoquent, de graves nuisances olfactives et sonores ;

— la société Cristal a également autorisé son preneur, Tout Autour de la Mer, à fumer son poisson, dans un immeuble d’habitation et à créer une terrasse commerciale, dans la cour commune du bâtiment C de la Résidence Debussy, provoquant de très graves et importantes nuisances olfactives et sonores ;

— M. [K] a donné son avis très favorable à ces diverses mises en causes ;

— il relève donc d’une bonne administration de la justice que ces sociétés participent aux opérations d’expertise de M. [K], afin de donner toutes les explications nécessaires, sur leurs périmètres d’interventions, leurs activités, rapports, conclusions et participations ;

— au regard de très importants désordres structurels affectant l’ouvrage et relevant de la garantie décennale, il a mis dans la cause son assureur DO, afin que celui-ci participe aux opérations d’expertise, comme il est d’usage ;

— le syndic Citya a déclaré divers sinistres DO, à MMA IARD, les 4 janvier, 28 et 29 février, 18 et 20 mars 2024, au titre de certains désordres parties communes affectant les lots de copropriétaires, mais également une déclaration générale de tous les désordres constatés par le BET EIG Expertises, dans son rapport du 4 avril 2023, l’ayant conduit à émettre un avis de suspension de la GPA, le 5 avril 2023 ;

— au visa des dispositions d’ordre public de l’article L 242-1, de l’Annexe A243-1 du code des assurances, de l’abondante jurisprudence de la cour de cassation et par mesure de précaution, il souhaite réassigner MMA, postérieurement aux déclarations de sinistres ci-dessus ;

— il est fondamental que l’assureur dommages ouvrage soit attrait dans la cause et que les opérations d’expertise lui soient réputées contradictoires, au motif que la garantie décennale est au plus haut point susceptible d’être acquise, pour un nombre important de désordres ;

— au terme de sa note n°1 du 12 décembre 2023, l’expert judiciaire fait une “demande d’extension de la mission d’expertise/commerces à rez-de-chaussée” ;

— M. [K] a en effet relevé que l’assignation en référé faisait référence aux désordres causés par les preneurs commerciaux de la société Cristal, la poissonnerie YEDA24 et le restaurant Kokoko Rôtisserie et que leur mise en cause et leur présence à ses opérations d’expertise étaient donc nécessaires ;

— la façade de l’immeuble Le Jive (immeuble de bureaux), situé au-dessus du restaurant d’angle “Calaverde”, sur la place octogonale et qui dépend de la même construction que Le Debussy, a subi, en avril 2024, de très importantes fissures ayant provoqué la chute de plaques sur le trottoir, au droit du restaurant d’angle “Calaverde” ;

— la cause de ces fissures et chutes, n’est pas établie à ce jour, mais il demande que l’expert judiciaire examine la conformité des fondations de la construction commune Le Jive/Le Debussy, se prononce sur l’absence de tarières et détermine, en cas d’absence de fondations profondes, si elle a eu pour conséquence de provoquer ces fissures et si ces dernières risquent de se propager ;

— la sécurité des copropriétaires et des piétons est en jeu ;

— les anciennes fissures figurant sur le procès-verbal d’huissier du 5 mai 2023 sont situés au-dessus de la poissonnerie Autour de la Mer et pas au-dessus du restaurant le Calaverde ;

— ces deux commerces n’ont d’ailleurs pas la même adresse ;

— les fissures et chutes de plaques, situées au-dessus du Calverde [Adresse 1], sont nouvelles puisqu’apparues le 12 avril 2024, comme cela ressort du mail du syndic Citya qui parle de “chute de morceaux de façade” ;

— s’agissant d’une fissure nouvelle apparue le 12 avril 2024, il n’ya aucune forclusion de son action ;

— la preuve apportée d’une probable non-conformité des fondations est apportée à deux titres ;

— d’une part, M. [B], ingénieur BTP et diplômé de l’Ecole des Mines, qui en atteste à son mail du 11 décembre 2023 ;

— d’autre part, l’apparition de très importantes fissures et chutes de plaques, ayant peut-être pour origine ces problèmes de fondations ;

— la SCCV [Localité 24] A6 A12 fait l’objet de deux procédures d’expertises judiciaires pendantes confiées à M. [K], pour les résidences Le Ravel et Le Debussy, pour de graves problèmes structurels, de non-conformité, de défauts de conception, malfaçons et autres, rappelés par le BET IEG Expertise dans son rapport du 4 avril 2023, d’optimisation financière sur le hall du Debussy, au préjudice des acheteurs ;

— le maître d’œuvre conception [Localité 28] Classical Architecture écrira au président du conseil syndical du Debussy, dans ses mails du 31 août 2022, tout le mal qu’il pense du promoteur Pichet et de la transformation du projet initial acheté et du manque de professionnalisme de l’équipe de construction (Cobat).

Dans des conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société [Localité 24] A6 et A12 demande de :

Vu les articles 145, 146 et 245 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642, 1642-1, 1648 et 2241 du code civil,

Vu l’ordonnance du 12 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Meaux,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

— Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire sur les “fissures constatées en façades de la construction commune Le Jive / Le Debussy et leur éventuel rapport avec le type de fondations mises en oeuvre” compte tenu de la forclusion à laquelle se heurte la demande ;

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire sur les “fissures constatées en façades de la construction Le Jive / Le Debussy et leur éventuel rapport avec le type de fondations mises en oeuvre” ;

— Constater que la demande d’extension de la mission d’expert judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Debussy ne présente pas de motif légitime ;

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Debussy de sa demande d’extension de mission en l’absence d’un motif légitime ;

A titre subsidiaire,

— Prendre acte que la société [Localité 24] A6-A12 s’en rapporte à justice sur le bien-fondé des demandes en extension de mission formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Debussy ;

— Dans l’hypothèse où ces extensions de mission seraient ordonnées, donner acte à la société [Localité 24] A6 – A12 de ses protestations et réserves sur le mérite de la demande d’extension de mission sollicitée ;

— Juger que la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires sera modifiée de telle sorte qu’elle ne concerne uniquement :

— L’examen des travaux empiétant sur le toit-terrasse, partie commune du bâtiment C de la résidence Le Debussy réalisés par la société Cristal/PIC4, au [Adresse 7] à [Localité 24] (pour l’évacuation des fumées du restaurant Kokoko Rôtisserie) et les nuisances olfactives et sonores ;

— L’empiétement réalisés à la société Cristal/PIC 4, au [Adresse 15] à [Localité 24] (YEDA24), sur une terrasse partie commune spéciale gérée par l’ASL et située au RdC, façade arrière de la résidence Le Debussy, à proximité immédiate de logements et face à un jardin commun à plusieurs résidences et les nuisances olfactives et sonores ;”

— Réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas la date d’envoi des lettres de dénonciation, faute de production des bordereaux de réception et également faute de courrier daté ;

— le syndicat des copropriétaires est manifestement forclos à agir à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement ;

— les “fissures constatées en façades de la construction commune Le Jive / Le Debussy” étaient manifestement apparentes à la livraison des parties communes et visibles pour un profane ;

— il suffit pour s’en convaincre de se reporter à la pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires ;

— en effet, aux pages 2 à 5 du constat de commissaire de justice daté du 5 avril 2023 on constate que les fissures en façades de la construction commune Le Jive / Le Debussy ont bien été relevées par le demandeur ;

— le syndicat des copropriétaires, qui était la société PIMS durant la première année qui a suivi la livraison des parties communes, a également sollicité qu’elle lève les réserves restantes notamment, les fissures sur les façades ;

— au surplus, le syndicat des copropriétaires rappelle dans ses écritures que “Requis par le conseil syndical, l’expert amiable EIG France Expertises, en la personne de M [D] [C], a remis un rapport d’audit sur les multiples autres désordres constatés, le 4 avril 2023, lequel a été adressé par lettre RAR au syndic, puis par ce dernier à la SCCV” ;

— ces fissures correspondent exactement à celles dénoncées par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures ;

— or, le constat de commissaire de justice du 5 avril 2023 indique en page 2 que “la façade sur rue est constituée d’un parement en pierre, comportant une fissure verticale entre le rez-de-chaussée et le premier étage, à la jonction avec les bureaux situés à proximité gauche de l’immeuble” ;

— s’agissant de réserves, défauts de conformité et vices apparents, survenus pendant le délai de garantie de l’article 1642-1 du code civil, et d’autant que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas débiteur de la garantie de parfaitement achèvement, le syndicat des copropriétaires disposait à l’encontre du vendeur, sous peine de forclusion, d’un délai d’un an et un mois à compter de la livraison des parties communes, intervenue le 5 mai 2022, soit jusqu’au 5 mai 2023, pour interrompre le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil ;

— or, ce n’est pourtant que selon assignation en extension de mission du 19 avril 2024 qu’ils ont introduit une action en justice sur ce grief “des fissures constatées en façades de la construction commune Le Jive / Le Debussy” apparues dans l’année suivant la livraison des parties communes ;

— cette demande du syndicat des copropriétaires est donc manifestement forclose ;

— l’expert judiciaire a donné son avis sur l’extension de sa mission uniquement sur les “commerces à rez-de-chaussée” dans sa note aux parties n° 1 ;

— le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité l’avis de l’expert judiciaire sur l’extension de sa mission sur les griefs exposés dans son assignation et n’a d’ailleurs jamais transmis cette assignation à ce dernier ;

— en outre, pour que la demande du syndicat des copropriétaires prospère, celui-ci doit démontrer un motif légitime ;

— or, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni motif légitime et de surcroît ne fonde son action sur aucun texte ;

— elle tient à souligner l’absence criante d’éléments matériels à l’appui de la demande en extension de mission dans l’acte introductif de la présente instance qui paraît particulièrement vague ;

— le champ de l’extension de mission est beaucoup trop large ;

— il est implicitement demandé à l’expert judiciaire de réaliser un “audit” de l’immeuble et d’identifier de potentiels désordres qui n’auraient pas été identifiés par le requérant ;

— or, il est de jurisprudence constante qu’il ne peut être confié à l’expert judiciaire une mission consistant à examiner un immeuble afin d’y déceler d’éventuels désordres qui n’ont pas été constatés par le requérant ;

— le seul élément apporté par le demandeur pour tenter de justifier cette demande est un courriel d’un certain M. [B] qui serait ingénieur et qui a indiqué n’avoir pas vu sur le chantier des tarières synonyme de fondations profondes ;

— d’une part, cet individu n’a aucunement participé aux travaux de construction et ne pouvait donc constater les méthodologies constructives utilisées ;

— d’autre part, ce M. [B] n’a réalisé aucun rapport ou étude des fondations de l’immeuble de la résidence Le Debussy ;

— en tout état de cause, les griefs invoqués se basent uniquement sur des allégations et des photographies sans constat de commissaire de justice.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024 et soutenues oralement à l’audience, la société Pichet Immobilier Services demande de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— Rejeter la demande d’expertise en ce qu’elle est formulée à l’égard de la société Pichet Immobilier Services ;

— Prononcer la mise hors de cause de la société Pichet Immobilier Services ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Le Debussy à verser la somme de 1.500 euros à la société Pichet Immobilier Services sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Le Debussy aux entiers dépens.

Elle indique que :

— le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy ne justifie d’aucun intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour l’attraire aux opérations d’expertise ;

— la mission que la requérante entend voir confier à l’expert judiciaire portent exclusivement sur les réserves non levées, des malfaçons et des non-conformités ;

— en l’espèce, la déclaration d’achèvement de travaux date du 27 avril 2022 et le mandat d’administration que le SdC Le Debussy lui a donné a été signé le 4 mai 2022 ;

— elle a été démise de ses fonctions par AGO du 3 juillet 2023 ;

— elle est parfaitement étrangère aux désordres éventuels pouvant affecter l’immeuble, seuls les constructeurs pouvant voir leur responsabilité engagée à ce titre ;

— par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy ne justifie d’aucun motif légitime pour que les opérations d’expertise sollicitées lui soient rendues communes et opposables ;

— cette demande est d’autant plus infondée qu’elle la contraindrait à engager des frais afin de se faire représenter durant des opérations d’expertise alors qu’aucune investigation ne la concernerait ;

— aucune faute n’est alléguée et sans donc de perspective d’une action au fond contre elle, ce qui par là même prive de légitimité la demande d’expertise à son égard ;

— contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy, en sa qualité de syndic provisoire, elle n’est pas intervenue “au moment crucial de la réception” ;

— la réception ne fait en effet pas intervenir le syndic contrairement à la livraison ;

— le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy espère la voir participer aux opérations d’expertise dans le seul but de répondre aux éventuelles demandes de communication de pièces de l’expert judiciaire ;

— or, une mise en cause ne saurait être fondée sur une simple “éventualité” ;

— en toute hypothèse il n’est nul besoin qu’elle participe aux opérations d’expertise pour que des pièces lui soient demandées en sa qualité d’ancien syndic ;

— l’intégralité des pièces et archives qui étaient à l’époque en sa possession ont été remises à la société Citya, suivant bordereau du 25 juillet 2023 dûment signé par cette dernière ;

— elle n’a plus en sa possession aucun élément relatif à la gestion de ce syndic et ne pourrait donc déférer à aucune demande ;

— ainsi, sa participation aux opérations d’expertise est parfaitement inutile, seule la société Citya étant en mesure de répondre aux éventuelles demandes de l’expert judiciaire ;

— plusieurs copropriétaires de la Résidence Le Debussy se plaignant de désordres affectant leurs appartements l’ont fait assigner, en sa qualité de syndic de copropriété de la Résidence, aux côtés de divers défendeurs, afin de voir désigner un expert judiciaire ;

— par deux fois, le juge des référés l’a mise hors de cause, rappelant qu’elle avait été désignée syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022 et qu’elle était étrangère aux travaux de construction de l’immeuble litigieux qui ont été achevés le 27 avril 2022 et par conséquent, “les requérants qui n’indiquent pas quelle action ils souhaitent engager de ce chef à son encontre, ne disposent donc d’aucun motif légitime à le voir participer aux opérations d’expertise précitées portant sur les désordres affectant ces travaux” ;

— au regard de l’étendue de la mission qui a d’ores et déjà été confiée à l’expert judiciaire, ainsi que de l’étendue de la mission que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Debussy sollicite aux termes de la présente instance, la situation ne saurait être différente.

Dans des conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société Ecomolec et la société Disdero demandent de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donner acte aux sociétés Ecomolec et Disdero de ce qu’elles émettent les plus vives protestations et réserves quant à la recevabilité et au bien fondé des demandes aux fins d’ordonnance commune et d’extension de mission sollicitée par le SdC de la Résidence Le Debussy, représenté par son syndic, la société Citya ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Les sociétés Promotion Pichet, [Localité 28] Classical Architecture, Cobat Constructions, MMA Iard Assurances Mutuelles, Mma Iard (intervenante volontaire), formulent des protestations et réserves.

Les sociétés Bureau Veritas et Cristal n’ont pas comparu.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

L’article 333 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que le tiers mis en cause est tenu de procéder devant la juridiction saisie de la demande originaire, sans qu’il puisse décliner la compétence territoriale de cette juridiction, même en invoquant une clause attributive de compétence.

Il est rappelé que la juridiction des référés peut, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions prévues par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Par ordonnance du 12 juillet 2023, la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une mesure d’expertise (n° RG 23/00459, n° 23/00447) et désigné M. [X] [K] en qualité d’expert.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime pour obtenir la mesure d’extension réclamée dès lors qu’est établi un intérêt manifeste à pouvoir opposer aux défendeurs, à l’exception de la société Pichet Immobilier Services, les résultats de l’expertise déjà ordonnée ; en l’occurrence il est justifié de ce que :

— la société Ecotech Ingénierie est intervenue en qualité de maître d’oeuvre d’exécution ;

— la société Bureau veritas est intervenue en tant que bureau de contrôle ;

— la société Ecomelec est intervenue pour assurer l’entretien des systèmes et équipements d’éclairage, de la sécurité et des pompes de relevage, des extracteurs d’air dans les parkings, des extincteurs et l’alarme incendie, de la VMC et des colonnes sèches désenfumage ;

— la société Disdero est intervenue pour l’entretien des installations thermiques ;

— la société Cristal – PIC 4 est propriétaire des locaux dans lesquels ont été réalisés des travaux d’évacuation de fumées cuisine et de rôtisserie ;

— les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard sont l’assureur dommages ouvrage.

L’expert judiciaire a donné un avis favorable à cette extension dans sa note aux parties du 12 décembre 2023.

La poursuite des opérations d’expertise se fera dans le cadre de l’article 169 du code de procédure civile, le surcoût de cette mesure devant être supporté par le syndicat des copropriétaires qui devra procéder à une consignation complémentaire dans les termes du dispositif ci-dessous.

S’agissant de la société Pichet Immobilier Services, le syndicat des copropriétaires indique que “la mise en cause du syndic provisoire a été demandée directement par l’expert judiciaire, M. [K], afin que le syndic provisoire d’explique sur les diligences réalisées pendant la durée de sa gestion (…) Il ne s’agit donc pas d’une mise en cause, pour faute, en tous les cas, pas à ce stade (…) Il n’a jamais été prétendu que PIMS serait responsable des désordres constatés à la réception des parties communes et ayant fait l’objet de réserves notifiées (…) La présence demandée par l’expert judiciaire de PIMS aux opérations d’expertise est essentielle, dans le cadre d’une bonne administration de la justice et ne se limite pas à une “simple communication de pièces”, mais bien à des explications factuelles et techniques du syndic provisoire et la production de justificatifs concernant les listes de réserves notifiées et les procès-verbaux de levées de réserves acceptés, signés et datés.”

Il convient de rappeler que l’article 145 du code de procédure civile suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le syndicat des copropriétaires entend appeler la société PIMS aux opérations d’expertise pour que celle-ci fournisse des explications factuelles et techniques et produise des justificatifs concernant les listes de réserves notifiées et les procès-verbaux de levées de réserves acceptés, signés et datés. Il précise bien qu’il ne s’agit pas d’une mise en cause pour faute et qu’il n’a jamais été prétendu que PIMS serait responsable des désordres constatés à la réception des parties communes et ayant fait l’objet de réserves notifiées.

Il apparaît ainsi que la potentialité d’un litige, dans lequel pourrait être impliquée la société Pichet Immobilier Services au titre des désordres litigieux, n’est pas caractérisée.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’aucun motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à l’appui de sa demande d’expertise à l’égard de la société Pichet Immobilier Services. Cette demande sera donc rejetée.

Il résulte de l’article 245, alinéa 3, du code de procédure civile que le juge qui a commis un technicien aux fins d’exécution d’une mesure d’instruction peut étendre sa mission sous réserve d’avoir, au préalable, recueilli ses observations.

Dans sa note aux parties du 12 décembre 2023, l’expert judiciaire a donné son accord à la “demande d’extension de mission d’expertise/commerces à rez-de-chaussée.”

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats des éléments sur des fissures et chutes de plaques situées au-dessus du Calverde, [Adresse 1].

Il ressort du procès-verbal de constat du 5 avril 2023 que l’huissier de justice instrumentaire a constaté des fissures au [Adresse 14] à [Localité 24].

La société [Localité 24] A6 A12 ne démontre pas, par les pièces produites, qu’il s’agit des mêmes fissures concernant les deux adresses.

Aucune forclusion n’est donc caractérisée. Le demande d’irrecevabilité de la société [Localité 24] A6 A12 sera rejetée.

Aucun désordre n’a été constaté sur les fondations de l’ensemble immobilier pouvant justifier la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire à “la méthode constructive des fondations du programme et de la résidence Le Debussy, dire [si] les règles de l’art et DTU applicables et si les fondations sont superficielles ou profondes, avec ou sans tarières.” En outre, cette demande est générale et correspond à un véritable audit des fondations. Seules seront retenues les fissures et chutes de plaques situées au-dessus du Calverde, [Adresse 1].

Les autres demandes d’extension, qui ne sont pas contestées, seront favorablement accueillies.

Les dépens demeureront à la charge du syndicat des copropriétaire, la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ; en effet les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé à tort par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy tendant à rendre commune et opposable à la société Pichet Immobilier Services l’ordonnance de référé du 12 juillet 2023 (N° RG 23/00459) ;

Dit que les dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 12 juillet 2023 (RG n° 23/00459, n° 23/00447) sont communes et opposables aux sociétés [Localité 24] A6 A12, [Localité 28] Classical Architecture, Cobat Constructions, Bureau Veritas, Ecomelec, Disdero, Cristal venant aux droits de PIC 4, Promotion Pichet venant aux droits d’Ecotech Ingénierie, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, qui participeront de ce fait à l’expertise et seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant ;

Dit que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure les sociétés [Localité 24] A6 A12, [Localité 28] Classical Architecture, Cobat Constructions, Bureau Veritas, Ecomelec, Disdero, Cristal venant aux droits de PIC 4, Promotion Pichet venant aux droits d’Ecotech Ingénierie, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance;

Rejette la fin de non-recevoir, tirée de la forclusion, soulevée par la société [Localité 24] A6 A12 ;

Etend la mission d’expertise confiée à M. [X] [K] par l’ordonnance de référé du 12 juillet 2023 (RG n° 23/00459, n° 23/00447), en ce sens qu’elle devra également porter sur les nouveaux désordres suivants :

— fissures et chutes de plaques situées au-dessus du Calverde, [Adresse 1] ;

— l’examen des travaux empiétant sur le toit-terrasse, partie commune du bâtiment C de la Résidence Le Debussy réalisés par la société Cristal/PIC4, au [Adresse 7] à [Localité 24] (pour l’évacuation des fumées du restaurant Kokoko Rôtisserie) et les nuisances olfactives et sonores ;

— l’empiétement réalisé la société Cristal/PIC 4, au [Adresse 15] à [Localité 24] (YEDA24), sur une terrasse partie commune spéciale gérée par l’ASL et située au RdC, façade arrière de la résidence Le Debussy, à proximité immédiate de logements et face à un jardin commun à plusieurs résidences et les nuisances olfactives et sonores ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy devra consigner la somme de 7 000 € au titre de la provision complémentaire nécessaire à la poursuite des opérations d’expertise ainsi étendues, laquelle somme devra être versée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe du tribunal judiciaire de Meaux dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance ;

Dit que faute de consignation dans le délai sus-visé, les opérations d’expertise devront se poursuivre sans tenir compte de la présente extension, ;

Dit que l’expert devra préciser pour toute provision complémentaire ultérieurement sollicitée auprès du service du contrôle des expertises la proportion afférente à la présente extension ;

Dit que l’expert devra dans un délai d’un mois à compter du versement de la provision complémentaire ordonnée par la présente décision :

1°) fixer une date limite pour des mises en cause éventuelles ultérieures et, en tout état de cause, dans un délai qui ne pourra être supérieur à six mois à compter de la présente ordonnance,

2°) déterminer un calendrier d’exécution des opérations d’expertise restant à effectuer, lequel calendrier comprendra, notamment, une date d’envoi de sa note de synthèse et une date limite pour l’envoi des dires récapitulatifs préalablement au dépôt du rapport définitif ;

Dit que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d’un délai supplémentaire de deux (2) mois ;

Rappelle qu’aux termes des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile :

« L’intervenant est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé »,

Rappelle que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ;

Dit que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert désigné ;

Rejette la demande de la société Pichet Immobilier Services fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Debussy ;

Rappelle que :

—  1) – le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

—  2) – la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelle que la présente décision a autorité de la chose jugée au provisoire ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,