Min N° 24/00662

N° RG 24/01891 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQNZ

S.C.I. IMMO L

C/

M. [L] [D]

Mme [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMO L

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Karine VISEUR, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,

Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karine VISEUR,

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [L] [D]

Madame [H] [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2023, la Société civile immobilière IMMO L (la SCI IMMO L) a donné à bail à Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SCI IMMO L a fait signifier à Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] une sommation de cesser les troubles du voisinage et de cesser la sous-location du bien loué. Ladite sommation n’a pas été suivie d’effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SCI IMMO L a fait assigner Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater que le bien donné à bail à Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] est sous-loué,Juger que le trouble de voisinage est grave et persistant, En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires,Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après l’établissement d’un état de sortie, ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,Ordonner que par décision spéciale et motivée par les désordres spécialement importants causés en l’espèce, cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, et ce en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [D] et de Madame [H] [T],Juger que l’obligation de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 830 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,la somme de 8.000 euros au titre de dommages et intérêts,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 3] le 21 mars 2024.

À l’audience du 29 mai 2024, la SCI IMMO L, représentée, et se référant aux termes de son assignation, souligne que les locataires ont très rapidement après la conclusion du bail, proposé le bien en sous-location via les réseaux sociaux, qu’ils ont causé des dégâts des eaux en installant un jaccuzzi dans le salon, et sont à l’origine de nombreux troubles de voisinage, impliquant l’exercice d’activités illicites, amenant les autres habitants de l’immeuble à déposer plainte. Il rappelle l’obligation que supporte les locataires de jouir paisiblement de la chose louée, et l’interdiction de sous-louer le logement, conformément aux dispositions des articles 7 et 8 de la Loi du 06 juillet 1989. Il considère que ces différents manquements par les locataires à leurs obligations justifient la résiliation judiciaire du bail, et leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, qui incluent le coût des travaux de remise en état.

Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, le contrat de bail du 11 février 2023 prévoit dans son article VIII « Clause résolutoire » la résiliation de plein droit en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En conséquence, la demande de la SCI IMMO L aux fins de résiliation judiciaire du bail pour trouble de voisinage est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en l’usage paisible des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Il ressort des stipulations contractuelles, article VIII « Clause résolutoire » que le contrat est résilié de plein droit en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En l’espèce, le demandeur produit deux constats d’huissier en date des 21 novembre 2023 et 21 mai 2024, constatant la mise en location du logement sur les réseaux sociaux sous le titre « Jacuzziparadise ». Il produit également plusieurs attestations et témoignages, décrivant des nuisances sonores, de nombreuses visites de personnes différentes, des dégradations de la porte de l’entrée de l’immeuble et des incivilités, provenant de personnes présentes dans les lieux loués. Il est souligné l’attitude agressive du locataire lorsque les voisins sont venus l’interpeller sur les nuisances qu’il générait durant la nuit.

Il résulte de ce qui précède que les comportements décrits excèdent par leur gravité et leur répétition les inconvénients normaux du voisinage, et constituent des manquements graves des locataires à leurs obligations, qui empêchent la poursuite du contrat et justifient sa résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 mars 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 mars 2024, Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à son paiement à compter du 15 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil engage la responsabilité de celui qui par sa faute a causé un préjudice à autrui.

En l’espèce, si Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] évoque un préjudice subi du fait de la mise en sous-location du logement donné à bail, incluant le coût des travaux de remise en état, elle n’apporte aucun élément objectif permettant de déterminer la nature et la valeur dudit préjudice.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à payer à la SCI IMMO L la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière IMMO L aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE l’existence de troubles graves du voisinage commis par Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T],

En conséquence,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 février 2023 entre la Société civile immobilière IMMO L d’une part, et Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], au jour de l’assignation, le 15 mars 2024,

DIT que Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE la Société civile immobilière IMMO L de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à compter du 15 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à payer à la Société civile immobilière IMMO L l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE la Société civile immobilière IMMO L de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] à payer à la Société civile immobilière IMMO L la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [H] [T] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE – PRESIDENTE