TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 23/00054 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAYH

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION : Projet d’aménagement de la [Adresse 24] à [Localité 19]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 20]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 20]

représenté par Maître Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1318

et

S.C.I. LES 3 COMMUNES

[Adresse 10]

[Localité 19]

représentée par Maître Claudine COUTADEUR, de la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [A] [V] et Madame [C] [F], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 21 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 26 novembre 2021, l’établissement public [Localité 20] a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à la société Les 3 Communes au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] à [Localité 19] à 1 924 024,98 € en valeur libre au titre de l’indemnité principale et 193 402,49 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 20 février 2023 n°23/16, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 20 avril 2023 et le 15 mai 2023. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

L’ensemble immobilier exproprié se situe à 5 minutes à pied du RER environ et à 10 minutes du tramway, dans une zone en pleine restructuration. Le voisinage immédiat à gauche est composé de terrains et de maisons. En face, se trouve un ensemble immobilier. Le bien visité présente trois façades [Adresse 22] et [Adresse 23]. A droite, un immeuble est en cours de construction. L’ensemble comprend un terrain, des pavillons et des locaux exploités par la société METAUFER, sur cinq parcelles.

Mention : La visite se fait en suivant un plan lequel sera annexé au présent procès-verbal.

Parcelle H n°[Cadastre 7]

La parcelle H [Cadastre 7] est séparée des autres et non construite. Il s’agit d’un terrain de forme rectangulaire, en longueur, accessible de la rue. L’accès se fait par un large portail métallique. Elle est bordée à droite par des constructions. A gauche, des tôles délimitent cette parcelle de la parcelle H [Cadastre 6] appartenant à la ville de [Localité 19].

Le sol légèrement en pente est bétonné. Au fond de la parcelle se trouve un cimetière. Les véhicules sont garés sur la parcelle ainsi que des bennes entreposées appartenant à la SARL METAUFER.

Au fond de la parcelle, aucune délimitation n’existe avec la partie construite. Divers matériaux sont entreposés, des outils de chantier. Des camions sont également garés.

Mention : la société est présente sur des chantiers de démantèlement. Les matériaux partent en tri/recyclage puis sont destinés à la revente d’après les explications du gérant qui nous précise que les véhicules garés sont ceux des salariés.

Six conteneurs ainsi qu’une benne ont été dénombrés le jour de la visite.

Pavillon – 1

L’accès à ce pavillon s’effectue directement par la voirie et un accès derrière le pavillon 1 amène au pavillon 1 bis lequel n’est pas directement accessible depuis la rue. Sa façade est noircie pour partie.

Ce premier pavillon est divisé en deux appartements. Devant le pavillon, le sol est goudronné, il y a des bacs de verdure et un arbre. La façade est en crépi ancien de couleur blanche. Le portail en bois et l’entrée commune sont en état d’usage, cette dernière comportant une fenêtre en simple vitrage. Il y a un ensemble isolé au rez-de-chaussée. Des escalier gris et blanc avec une hauteur limitée et en colimaçon mènent au premier étage.

L’appartement à l’étage est occupé par Monsieur [W]. Il est peint en blanc. L’état de celui-ci est bien meilleur que l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les fenêtres sont en double vitrage et le chauffage est assuré par des radiateurs électriques d’appoint. Il y a une grande salle de bain avec une baignoire et un lavabo en bon état et un sol en carrelage. L’appartement dispose de deux chambres, d’un salon, d’une salle à manger, d’un débarras et d’un balcon, ce dernier étant en mauvais état. La cuisine est mansardée, en très bon état. Il y a des toilettes.

Dans le salon, deux doubles portes-fenêtres donnent sur un balcon en état d’usage avec quelques dégradations.

Au rez-de-chaussée, un second appartement est occupé par Monsieur [N] [T]. Celui-ci est en partie surélevé et s’étale sur deux niveaux. Un petit débarras se trouve à gauche de l’entrée.

Côté rue, il y a une chambre avec fenêtre, le sol est en imitation parquet. Il y a un espace de circulation vers la salle à manger où se trouve une lucarne en hauteur. À droite, une cuisine est accessible par trois marches. Elle est dans un état d’usage. Les toilettes sont accessibles par trois marches supplémentaires. Le petit espace abrite également une buanderie. A coté de la cuisine, il y a une salle de douche. L’état demeure moins bon que dans l’appartement du premier étage.

La chambre dispose d’une fenêtre double vitrage donnant sur un balcon, plus lumineuse car plus haute que le reste de l’appartement ainsi que d’une pièce d’eau avec lavabo.

La seconde chambre a des murs blancs, une fenêtre en double vitrage donnant sur l’entrepôt.

L’appartement est dans un bon état général.

Pavillon – 1 bis

L’accès s’effectue par une porte souterraine en pente. Trois logements s’y trouvent en enfilade, chaque entrée est indépendante et donne sur une cour pavée avec un arbre. Les murs extérieurs sont recouverts d’un crépi blanc, avec de la tôle composant le toit.

Le premier appartement est inoccupé et sert de stockage à quelques objets. Composé de deux pièces, il est dépourvu d’aménagement et laisse apparaître quelques fils dénudés.

Mention : il y a la possibilité d’avoir l’eau mais celle-ci est coupée d’après le gérant.

Il y a également un espace toilettes avec douche, une lucarne et une fenêtre. On note des traces d’humidité.

Le deuxième logement est libre de toute occupation. On y trouve une pièce tenant lieu de cuisine/salle à manger. La luminosité y est réduite. Une salle de bain avec fenêtre donne sur un débarras. Il y a aussi une salle de douche avec un lavabo et des toilettes ainsi qu’une chambre sans fenêtre avec du lino au sol. Le salon comporte une fenêtre en simple vitrage et communique avec une pièce vide. Le débarras mansardé sert de lieu de stockage.

Le troisième logement est au fond de la cour pavée. L’extérieur souffre de traces de dégradations. Il n’est pas occupé. Il comporte une cuisine, un salon et une salle de bain. Il est d’aspect général dégradé.

Le pavillon comporte aussi une petite cave, proche de l’entrée souterraine menant à la petite cour pavée. Elle a un sol en terre battue et est dépourvue d’aménagement.

Les bureaux, ateliers et l’entrepôt (3, 4 et 2)

La société Metaufer exploite l’entrepôt (n°2 sur le plan), les bureaux (n°3) ainsi que l’atelier (n°4) comme indiqué sur le plan annexé.

Les bureaux

Côté rue, une enseigne “METAUFER” est visible au-dessus de l’entrée du bâtiment abritant les bureaux. Ces derniers sont également accessibles par la cour. La façade est en crépis gris. A côté de l’entrée, un panneau décrit les activités de la société “achat métaux, démolitions, débarras, location de bennes, nettoyage d’usines, désamiantage – levage”. La porte d’accès est blindée et la partie gauche est munie de barreaux de protection. Le bâtiment est chauffé au fioul et équipé d’un système d’alarme.

La première pièce est occupée par deux bureaux principaux à gauche et dispose d’équipements bureautiques et d’armoires, le tout en état d’usage. Au fond, il y a des archives avec un toit en tôle plastique. Ensuite, dans une autre pièce, il y a deux bureaux avec des copieurs, des armoires, des tables, des toilettes et un faux plafond.

Le premier étage est accessible par un escalier en bois en mauvais état. L’espace sert de lieu de stockage et de salle de réunion. On y trouve du mobilier divers et une trappe menant aux combles. Une fenêtre en double vitrage rend la pièce lumineuse.

Mention : le gérant nous explique que l’activité de la société consiste à recevoir les métaux apportés par les sociétés afin de les recycler.

Ensuite, nous sortons visiter le prolongement du bâtiment des bureaux où se trouve un espace d’accueil des clients apportant les métaux. Il donne directement vers l’extérieur, est dans un état sommaire ; il présente un sol bétonné et avec une petite hauteur sous plafond.

Il y a aussi un entresol à proximité abritant les huiles pour les camions ainsi qu’un local avec des vestiaires à côté d’un espace de stockage. Le sol y est en béton et contient des armoires, des toilettes et une douche.

Dans le prolongement des bureaux (bâtiment n°3) se trouvent les ateliers. Ils sont entourés de tôles de bardage où des matériaux sont stockés. Ici, l’activité consiste à déferrer les matériaux apportés par les clients. Les ateliers restent ouverts vers l’extérieur.

A côté du pavillon n°4 se trouve l’autre entrée munie d’un portail métallique (n°[Adresse 11]). Se trouve à proximité un stock de bouteilles de gaz ainsi que d’oxygène le long du pavillon et de l’atelier.

Mention : le gérant indique qu’il y a 1000 m² de stock de déchets métalliques conformément à la limite légale évoquée.

La cour

Elle mène à l’entrepôt. En son centre se trouve un pont à bascule destiné à peser les déchets métalliques apportés. Le long de la cour à gauche les déchets sont triés dans des cases selon le type de métal. On y trouve de la ferraille, de la fonte, de l’aluminium, des câbles, du zinc et du cuivre. La profondeur de ces cases est d’environ 5m. Il y a également deux chariots élévateurs.

Mention : les lieux sont couverts par un système de vidéoprotection, les camions sont rentrés le soir d’après le gérant.

Sur le côté gauche, le long de l’entrepôt, de l’aluminium est stocké ainsi que sur le côté de l’atelier pour un départ en fonderie.

Dans cette partie, 4 à 5 véhicules sont garés à l’extérieur.

Mention : La SARL nous indique employer treize salariés.

L’entrepôt

Sa construction est entièrement métallique, relativement sommaire, haute de plafond et abrite la majorité de l’aluminium stocké par la société. Il y a une cisaille crocodile pour détailler les pièces d’aluminium.

Il y a dans l’entrepôt une zone de travail prévue pour la préparation et le nettoyage des profils d’aluminium découpés qui sont destinés à être envoyés en fonderie. Du laiton et du cuivre sont entreposés en retrait, derrière l’aluminium (afin de les dissimuler en raison de leur valeur plus élevée d’après les explications du gérant). Il y a aussi une partie des matériaux qui sont déjà compactés pour faciliter leur transport. Ce bâtiment est ouvert et ne comporte pas de portail.

Mention : le gérant nous explique que les matériaux sont stockés puis partent par bennes, le départ s’effectuant une fois la limite de stockage atteinte. La revente des métaux est faite aux fonderies ou à des grossistes.

A droite de l’entrepôt se trouvent des casiers avec des matériaux qui sont destinés à partir directement. On dénombre quatre bennes prêtes à partir.

De manière générale, on relève que beaucoup de matériel est stocké dans mais aussi en dehors et autour de l’entrepôt.

Sur le côté droit, de la tôle matérialise la limite de la propriété.

Pavillon – 5

Celui-ci est occupé par un des employés. Il y a un petit accès par la voie publique. De la tôle sépare la partie rue et exploitation. Il y a des bacs à plantes ainsi que quelques arbres. Le pavillon dispose d’une cave. L’entrée se fait par un perron avec auvent et cinq marches. Sur le côté droit derrière la maison, deux locaux sont destinés au stockage.

A l’intérieur, les murs apparaissent en mauvais état avec un lino usagé. Il y a une fenêtre double vitrage. Il y a une pièce principale coin à vivre, une cuisine, un faux plafond et une fenêtre donnant sur un débarras. Les toilettes sont très usagées avec une douche. Un escalier mène à une chambre, mansardée. Les murs sont recouverts de papier peint décollé. La hauteur du plafond est limitée sur une partie de la pièce. Un vasistas apporte un peu de lumière.

Pavillon – 4

Ce pavillon est mitoyen au bâtiment abritant les bureaux. Il est accessible par la rue. La façade présente deux fenêtres à chaque étage. L’accès se fait par la rue, en montant des marches donnant sur une porte d’entrée. Le pavillon est dans un état mauvais et présente des fissures à sa base. Il dispose d’une cave. Il n’est pas occupé mais utilisé ponctuellement par le personnel d’après les déclarations du gérant. Il y a une kitchenette à gauche et une salle de bain à droite. Un escalier en bois mène au premier étage.

A gauche il y a deux pièces avec fenêtres en simple vitrage, partiellement refaites.

A droite, deux autres pièces, avec fenêtres en simple vitrage, du lino au sol et du papier peint aux murs. Le pavillon dispose de l’électricité et du chauffage. L’état intérieur est meilleur que celui de l’extérieur. Ce pavillon dispose également d’une cave.

Par ordonnance du 18 septembre 2023 minute n°23/120, le juge de l’expropriation a ordonné le retrait du rôle, l’affaire ayant été réintroduite sous la référence n°RG23/00054.

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 21 octobre 2024 2024, l’autorité expropriante forme les prétentions suivantes :

« In limine litis :

DECLARER irrecevable l’intervention volontaire de la société METAUFER ;que ses demandes ;

PRENDRE ACTE du désistement d’instance de la société METAUFER ;

PRENDRE ACTE que la SCI LES 3 COMMUNES se comporte comme propriétaire des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9] depuis plus de trente ans ;

REJETER l’ensemble des demandes présentées par la société METAUFER;

Sur le fond, et concernant l’indemnité de dépossession à servir à la SCI LES 3 COMMUNES :

A TITRE PRINCIPAL :

FIXER, l’indemnité principale due par l’établissement public [Localité 20] à la SCI LES 3 COMMUNES pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], AH n° [Cadastre 8], [Cadastre 9]et AH n°[Cadastre 13] à [Localité 19] à la somme de 1 983 122,87 € ;

FIXER l’indemnité de remploi due par l’établissement public [Localité 20] à SCI LES 3 COMMUNES pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], AH n° [Cadastre 8], AH n° [Cadastre 9] et AH n°[Cadastre 13] à [Localité 19] à la somme de 199 312, 29 €;

REJETER la demande de la SCI LES 3 COMMUNES visant à la fixation d’une indemnité pour pertes de loyers de 96 000 € au titre de la perte de loyers commerciaux et d’une indemnité pour perte de loyers de 26 760 € au titre de la perte des loyers d’habitation ;

DONNER ACTE à [Localité 20] de l’impossibilité de satisfaire à une éventuelle obligation de relogement de M. [P] [X], M. [I] [B], M. [U] [G], M. [J] [Y] et Mme [K] [E] et M. [S] [N] ;

STATUER ce que de droit sur les dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

FIXER l’indemnité principale due par l’établissement public [Localité 20] à la SCI LES 3 COMMUNES pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], AH n° [Cadastre 8], [Cadastre 9]et AH n°[Cadastre 13] à [Localité 19] à la somme de 2 445 110,87 € ;

FIXER l’indemnité de remploi due par l’établissement public [Localité 20] à SCI LES 3 COMMUNES pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], AH n° [Cadastre 8], AH n° [Cadastre 9] et AH n°[Cadastre 13] à [Localité 19] à la somme de 245 511,1 € ;

REJETER la demande de la SCI LES 3 COMMUNES visant à la fixation d’une indemnité pour pertes de loyers de 96 000 € au titre de la perte de loyers commerciaux et d’une indemnité pour perte de loyers de 26 760 € au titre de la perte des loyers d’habitation ;

DONNER ACTE à [Localité 20] de l’impossibilité de satisfaire à une éventuelle obligation de relogement de M. [P] [X], M. [I] [B], M. [U] [G], M. [J] [Y] et Mme [K] [E] et M. [S] [N] ;

STATUER ce que de droit sur les dépens. »

Par conclusions modificatives et récapitulatives n°2 du 19 août 2024 visées par le greffe le26 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité globale de 4 061 430 € ainsi composée : 3 579 700 € au titre de l’indemnité principale, 358 970 € au titre de l’indemnité de remploi et 122 760 € au titre de la perte de revenus locatifs.

Par mémoire récapitulatif n°3 visé par le greffe le 16 octobre 2024, la société Les 3 communes et la société Metaufer forment les prétentions suivantes :

« Vu le code de l’expropriation et notamment l’article R.311-9 du code de l’expropriation,

Il est demandé à Madame le Juge de l’expropriation près le Tribunal Judiciaire de NANTERRE de :

DIRE la SCI LES 3 COMMUNES recevable et bien fondée en ses écritures ;

DONNER ACTE du désistement d’instance de la SARL METAUFER ;

En conséquence,

LES Y RECEVOIR ;

PRENDRE ACTE que la SCI LES 3 COMMUNES se comporte comme propriétaire des parcelles cadastrées section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] depuis plus de trente ans ;

FIXER l’indemnité de dépossession foncière revenant à la SCI LES 3 COMMUNES comme suit :

Parcelle n° AH [Cadastre 7] : 626 m² x 2.500 €/m² en valeur libre = 1.565.000,00 € Partie activités – bureaux : 222,80 m² x 4.000 €/m² x 0,9 d’abattement pour occupation = 802.080,00 € Partie activités – stockage et atelier : 518,40 m² x 3.500 €/m² x 0,9 d’abattement pour occupation = 1.632.960,00 € Partie habitation : 434,4 m² x 6.000 €/m² en valeur libre : 2.606,400 € SOUS TOTAL: 6 606 440 € Frais de remploi : 20% sur 5.000 €:1.000,00 €

15% de 5.000 à 15.000 € :1.500,00 €

10% sur le reste :659.144,00 €

Soit : 661.644,00 €

TOTAL:7.268.084,00 €

CONDAMNER l’ETABLISSEMENT [Localité 21] à verser à la SCI LES 3 COMMUNES une somme de 96.000 € au titre de la perte des loyers commerciaux ;

CONDAMNER l’ETABLISSEMENT [Localité 21] à verser à la SCI LES 3 COMMUNES une somme de 26.760 € au titre de la perte des loyers d’habitation ;

CONDAMNER l’ETABLISSEMENT [Localité 21] à payer la somme de 8.000 € à la SCI LES 3 COMMUNES. »

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voire « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

En application des dispositions de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement d’instance de la société Metaufer, intervenant volontaire, est parfait en ce que toutes les parties y ont consenti dans les écritures susvsiées.

*

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La date de référence correspondant à la date de création de la ZAD des Groues du 1er juillet 2016. En effet, l’expropriée ne rapporte pas la preuve que le renouvellement de la zone le 30 juin 2022 en ait emportée modification.

II Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

En l’espèce, il ressort du transport sur les lieux que les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] concentrent les biens suivants :

des pavillons à usage de logement et désignés n°1 Nord et Sud, n°4 bis et n°5 ;des locaux d’activité composés d’un bâtiment n°3 à usage de bureaux, d’un bâtiment n°2 à usage d’entrepôt et d’une surface de stockage en plein air autour du précédent ;une parcelle de terrain nu correspondant à la seule parcelle AH n°[Cadastre 7] destinée au stationnement des engins et la récupération de métaux.Dès lors que, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

a) Les logements

En l’espèce, s’agissant des surfaces des différents lots, il convient de retenir :

n°1 : 264,4m² conformément à l’attestation de surface habitable produite en pièce n°43 pour l’expropriée, ce qui représente 2,12m² de plus que celle retenue par l’expropriante de 262,28m² ;

n°4 bis : 86,4m² conformément à la surface retenue par l’expropriante qui excède celle retenue par l’expropriée de 70,2m² ;n°5 : 30m² conformément à la surface retenue par l’expropriante qui excède celle retenue par l’expropriée de 22m².Il convient d’exclure l’intégralité des termes de comparaison produit par l’exproprié en ce qu’ils sont tous situés sur le territoire de la commune limitrophe de [Localité 18] dans laquelle cette partie reconnaît en page 52 de ses écritures que les bâtisses anciennes sont plus onéreuses de 20 % que celles situées à [Localité 19]. Dès lors, ces termes de comparaison ne sont pas représentatifs de l’état du marché de l’immobilier d’habitation à [Localité 19].

Il convient également d’exclure les termes de comparaison n°1, 2 (également terme n°1 du commissaire du gouvernement), 3 et 4 de l’expropriante en ce qu’ils datent de 2019 et 2020 et sont donc trop anciens pour être représentatifs de l’état du marché immobilier à usage d’habitation en Île-de-France lequel est très évolutif.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants :

mutation n°9214P01/2021P09545 du 29 avril 2021 situé [Adresse 14] à [Localité 19], d’une surface habitable de 133m², sur un terrain de 1 000m², libre, à 900m du bien exproprié : 4 477 €/m² ;mutation n°9214P01/2021P19624 du 16 septembre 2021 situé [Adresse 4] à [Localité 19], d’une surface habitable de 70m², libre, à 900m du bien exproprié : 4 457 €/m² ;mutation n°9214P01/2021P09547 du 24 avril 2021 situé [Adresse 2] à [Localité 19], d’une surface habitable de 133m², libre, à 900m du bien exproprié : 4 400 €/m².En toute hypothèse, il convient de préciser qu’il résulte des observations du commissaire du gouvernement ainsi que des termes soumis par les parties qu’il n’y a pas de mutation pertinente plus récente à [Localité 19] d’une part ; et qu’il n’y a pas lieu de distinguer les termes de comparaisons pour chacun des pavillons expropriés d’autre part.

Ainsi, le marché identifié varie de 4 400 €/m² à 4 477 €/m² avec une moyenne à 4 444,66 €/m².

Dès lors, il convient de prendre pour référence le seuil inférieur du marché de 4 400 € et de le réduire de 10 %, eu égard à l’état médiocre des bien ainsi que le proximité avec des biens industriels, pour un résultat de 3 960 €/m².

Pavillon n°1 : 3 960 x 264,4 = 1 047 024

Pavillon n°4 bis : 3 960 x 86,4 = 342 144

Pavillon n°5 : 3 960 x 30 = 118 800

En page n°38 de ses dernières écritures, l’expropriée ne conteste pas que ces deux derniers pavillons sont occupés, contrairement aux termes de comparaison retenus. Ainsi, il convient d’appliquer un abattement de 20 %. Par ailleurs, il es tétabli que l’intégralité des parcelles sont données à bail à la société Metaufer.

(342 144 + 118 800 + 1 047 024) /100 x 80 = 1206 374,4

En conséquence, l’indemnité d’occupation principale est de 1206 374,4 € en valeur occupée.

b) Les locaux d’activité

En l’espèce, ces locaux sont constitués d’un entrepôt de type hangar de 485,30 m² et de bureaux et de locaux de stockage de 255,90 m², soit un total de 741,20 m².

A ce titre, la surface de stockage en plein air autour de ces locaux constituent leur accessoire permettant d’accroître leur valeur sur le marché et non un bien distinct pouvant être valorisé à titre autonome.

Dans ce contexte, il convient de favoriser les termes de comparaison intégrant des complexes diversifiés composés de locaux d’activité et d’entrepôt. Ainsi, l’évaluation distincte par l’expropriante des locaux d’activité et de l’entrepôt ne permet pas de déterminer la valeur réelle du bien exproprié, la véritable essence du bien exproprié relevant justement de sa consistance mixte.

Il convient d’écarter les termes n°1 et 2 de l’expropriante, n°1 de l’expropriée et 3 et 4 du commissaire du gouvernement en ce qu’ils sont trop anciens pour être représentatifs du marché immobilier de bureau lequel est très évolutif en région parisienne. Il convient également d’écarter les termes n°2 et 3 de l’expropriée en ce qu’ils sont situés sur d’autres communes de la petite couronne et intègrent donc un autre spectre du marché de même que le terme n°4 de l’expropriante situé à 3 km du bien exproprié. Enfin, le terme n°3 de l’expropriante est écartée en ce que la pièce n’a pas été communiquée à la juridiction.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants :

mutation n°9214P03/2023P12031 du 6 juillet 2023, d’un complexe industriel situé [Adresse 5] à [Localité 19], en valeur occupée, 872,90m² : 2 291 €/m² ;mutation n°9214P03/2022P21747 du 27 octobre 2022, d’un complexe industriel situé [Adresse 5] à [Localité 19], en valeur occupée, 586,50m² : 1 875,53 €/m².Aucun abattement supplémentaire pour occupation ne doit être appliqué dans la mesure où les deux termes retenus ont pour objet des biens occupés. Ainsi, il est obtenu un marché situé entre 1 875,53 €/m² et 2 291 €/m² avec une moyenne à 2 083,26 €/m².

Eu égard à l’état des locaux expropriés et aux qualités des termes susvisés, il convient de retenir une assiette de 1 900 €/m² :

741,20 x 1 900 = 1 408 280

Ainsi, l’indemnité principale pour les locaux d’activités est de 1 408 280 €.

c) Le terrain nu correspondant à la parcelle AH n°[Cadastre 7]

En l’espèce, il s’agit d’une parcelle de 626m².

L’hypothèse soutenue par l’expropriante selon laquelle cette parcelle ne peut pas être indemnisée de manière autonome, car elle est intégrée au bail commercial conclu entre l’expropriée et la société Metaufer n’est pas fondée en ce qu’il s’agit d’une parcelle autonome dont les dimensions n’ont pas été intégrées dans l’étude comparative précédente.

Il convient d’écarter l’intégralité des termes antérieurs à l’année 2021 en ce qu’ils ne sont pas représentatifs de l’état du marché immobilier en Île-de-France, lequel est très évolutif. De même, le terme n°1 de l’expropriée est écartée en ce que sa surface de 57m² le place dans un autre spectre du marché.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants :

traité d’adhésion du 1er décembre 2021, [Adresse 17], parcelle AH[Cadastre 15] de 495m² : 530 €/m² ;traité d’adhésion du même jour, [Adresse 12], parcelle AH[Cadastre 16] de 368m² : 530 €/m² ;mutation n°9412P03/2022P17891 du 31 août 2022, [Adresse 1] à [Localité 19], 121m², libre à 200m du bien exproprié : 1 799 €/m² ;mutation n°9412P03/2022P24897 du 6 décembre 2022, [Adresse 1] à [Localité 19], 209m², libre à 200m du bien exproprié : 1 602 €/m².Ainsi, le marché oscille de 530 €/m² à 1 799 €/m² avec une moyenne à 1 115,25 €/m². Il convient, à ce titre de constater les données fournies par le commissaire du gouvernement correspondant à la forte dégressivité inversement proportionnelle à l’accroissement de la surface.

Ainsi, il convient de retenir une valorisation à 900 €/m² en valeur libre et d’appliquer un abattement de 20 % en raison de l’intégration du terrain dans le bail commercial, soit une assiette de 720 €/m² en valeur occupée.

720 x 626 = 450 720

Ainsi, l’indemnité principale est de 450 720 € en valeur occupée.

d Total

1 206 374,40 + 1 408 280 + 450 720 = 3 065 374,4

L’indemnité principale totale est de 3 065 374,40 €.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + ( 3 065 374,4 – 15 000) / 100 x 10

= 309 037,44

L’indemnité de remploi est donc de 309 037,44 €.

IV L’indemnité pour perte de loyer

L’indemnité pour perte de loyer a pour objet de compenser l’absence de perception des loyers pendant la période nécessaire pour acquérir un nouveau bien similaire et le donner à bail afin de générer de nouveaux revenus locatifs, peu importe que l’expropriée affecte effectivement les sommes à un tel projet (n°07-18.615).

En l’espèce, l’expropriante ne conteste pas que le bail commercial consenti à la société Metaufer est d’un montant de 96 000 € HC par an.

Par ailleurs, en pièce n°22, l’expropriée produit cinq baux d’habitation conclus avec [P] [H] pour 3 600 €/an, [I] [Z] pour 7 980 €/an, [U] [G] pour 5 580 €/an, [J] [Y] pour 4 800 €/an et [S] [N] pour 4 800 €/an. Ainsi, l’expropriée démontre percevoir effectivement des revenus par la location des locaux à usage d’habitation, peu importe que ceux-ci soient situés dans l’assiette du contrat de bail commercial.

En revanche, la charge de la preuve qu’un délai d’un an au moins est nécessaire pour trouver un bien similaire pèse sur l’expropriée. Or, le seul rappel de la législation fiscale en la matière octroyant un délai d’un an pour réinvestir le produit de l’expropriation n’est pas de nature à rapporter cette preuve.

Dès lors, il convient d’appliquer la perte de revenus locatifs à la période de six mois pour un total de ((96 000+26760)/2) 61 380 €.

V Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 7 000 € à la société Les 3 Communes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE parfait le désistement d’instance de la société Metaufer, intervenante volontaire ;

CONSTATE l’extinction de l’instance entre la société Metaufer d’une part et l’établissement public [Localité 20] d’autre part ;

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par l’établissement public [Localité 20] à la société Les 3 Communes au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] à [Localité 19] :

Indemnité principale totale : 3 065 374,40 €

locaux d’habitation : 1 206 374,40 €locaux d’activité et de bureaux : 1 408 280 terrain nu parcelle n°[Cadastre 7] : 450 720 €Indemnités accessoires

Remploi :309 037,44 €

Perte de loyer : 61 380 € ;

DÉBOUTE la société Les 3 Communes du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 20] aux dépens ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 20] à payer 7 000 € à la société Les 3 Communes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION