Min N° 24/00105

N° RG 23/02877 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDE7R

Société CRECYJEMA

C/

M. [J] [W]

Mme [E] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

Société CRECYJEMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice NORET du barreau de Meaux

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant

Madame [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [J] [W] & Madame [E] [S]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 2 décembre 2017, avec prise d’effet rétroactive au 1er décembre 2017, la société CRECYJEMA a donné à bail à Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] des locaux à usage d’habitation avec un jardin, situés [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 850 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CRECYJEMA a, par acte d’huissier fait signifier aux locataires un commandement de payer , délivré en date du 6 janvier 2023 pour Madame [E] [N] [S] et en date du 20 janvier 2023 pour Monsieur [J] [W].

Par acte d’huissier du 15 mai 2023, la société CRECYJEMA a ensuite fait assigner Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner leur expulsion immédiate des lieux loués,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 19.064 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 13 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à la demande des défendeurs du fait d’une demande en cours d’aide juridictionnelle.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la société CRECYJEMA, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 25.864 euros arrêtée au 4 décembre 2023. Elle précise s’opposer aux demandes de délais de paiement et de libération des lieux formulées par les défendeurs du fait de l’absence de règlement des loyers courants depuis septembre 2022 et de leurs ressources, le dernier règlement d’APL par la caisse d’allocations familiales datant du mois d’avril 2023.

Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le principe mais déclarent ne pas connaître le montant exact de la dette. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros à 150 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société CRECYJEMA produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] restent lui devoir, hors frais, la somme de 25.864,00 euros à la date du 4 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience les locataires ne sachant pas même pas quel montant de dette est du à la bailleresse.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de l’absence de stipulation de clause de solidarité dans le contrat de bail, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] ne seront pas tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] seront condamnés conjointement au paiement de cette somme de 25.864,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023 pour Madame [E] [N] [S] et à compter du 20 janvier 2023 pour Monsieur [J] [W] sur la somme de 17.162,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 16 mai 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CRECYJEMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 décembre 2017 avec prise d’effet rétractive au 1er décembre 2017 contient une clause résolutoire (article N°12) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2023 pour Madame [E] [N] [S] et le 20 janvier 2023 pour Monsieur [J] [W], pour la somme en principal de 17.162,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2023 pour Madame [E] [N] [S] et du 21 mars 2023 pour Monsieur [J] [W].

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, [J] [W] et Madame [E] [N] [S] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et proposent de s’acquitter de la somme de 100 euros en règlement de l’arriéré locatif.

Monsieur [J] [W] indique être sans ressources, malgré possibilité de pouvoir bénéficier de ses droits à la retraite sans les avoir fait valoir. Madame [E] [N] [S] perçoit 766 euros par mois.

Les locataires expliquent avoir des difficultés dans la gestion de leursdémarches administratives.

Ils indiquent avoir contracté une dette pour la facture de gaz à hauteur de 2.000 euros, précisant une coupure de ce fluide depuis 2 ans. Ils répondent ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Il ressort du décompte locatif dette locative, déjà très importante, a continué d’augmenter depuis le commandement de payer pour atteindre la somme de 25.864,00 euros du fait de l’absence de règlement des loyers courants depuis le dernier versement de loyer effectué le 20 septembre 2022 pour un montant partiel de loyer de 300 euros, avec suspension des prestations sociales versées par la CAF au bailleur depuis avril 2023. Le tribunal constate que les locataires ne se sont pas acquittés du règlement du dernier loyer courant et que par ailleurs au regard du montant très important de la dette leurs ressources ne permettent pas l’apurement de cette dette locative dans les délais légaux prescrits par les textes.

Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 7 mars 2023 pour Madame [E] [N] [S] et à la date du 21 mars 2023 pour Monsieur [J] [W].

Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de ces dates, il convient d’autoriser la société CRECYJEMA, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion des locaux d’habitation et du jardin, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef.

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] sont entrés dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de la société CRECYJEMA à ce titre.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] seront condamnés conjointement au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la société CRECYJEMA a dû accomplir, Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] seront condamnés conjointement à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société CRECYJEMA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2017, avec prise d’effet rétractive au 1er décembre 2017, entre la société CRECYJEMA, d’une part, et Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 mars 2023 pour Madame [E] [N] [S] et du 21 mars 2023 pour Monsieur [J] [W] ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [J] [W] occupant sans droit ni titre depuis le 21 mars 2023 et Madame [E] [N] [S] occupant sans droit ni titre depuis le 7 mars 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société CRECYJEMA à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] des locaux d’habitation et du jardin, ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la société CRECYJEMA de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DIT que sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] à verser à la société CRECYJEMA la somme de 25.864,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023 pour Madame [E] [N] [S] et du 21 mars 2023 pour Monsieur [J] [W] sur la somme de 17.162,00 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] à payer à la société CRECYJEMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société CRECYJEMA de leurs demandes de condamnation solidiaire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] à verser à la société CRECYJEMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [E] [N] [S] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge