Min N° 25/00328

N° RG 24/05559 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY7K

S.C.I. MGIMMO

C/

M. [I] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MGIMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joël ROUACH

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [I] [C]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 31 janvier 2024, avec prise d’effet au 13 février 2024, la SCI MGIMMO a donné à bail à Monsieur [I] [C] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°202 au 2ème étage porte gauche) à JOUARRE (77640), moyennant un loyer mensuel de 672,74 euros et 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MGIMMO a, par acte d’huissier du 26 juin 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SCI MGIMMO a ensuite fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 2.458,92 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— rejeter toute demande de délais de paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience, la SCI MGIMMO, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.368,22 euros arrêtée au 31 janvier 2025. Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [I] [C] n’est ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant les débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, par lequel le locataire a sollicité des délais de paiement par versement de mensualités de 500 euros en sus du loyer courant, expliquant la dette locative suite à un accident de travail subi en juillet 2024 a entraîné une absence de versement des indemnités journalières par la sécurité sociale jusqu’au mois d’octobre 2024. Il déclare avoir un salaire mensuel de 1.500 euros et des prestations familiales à hauteur de 1.300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI MGIMMO produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [C] reste lui devoir, hors frais, la somme de 3.368,22 euros euros à la date du 31 janvier 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par le locataire.

En conséquence, Monsieur [I] [C] sera condamné au paiement de la somme de 3.368,22 euros euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1.663,96 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MGIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024, avec prise d’effet au 13 février 2024, contient une clause résolutoire (1.7) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1.663,96 euros euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et seuls des versements par la CAF ont été effectués en décembre 2024 et janvier 2025 pour régler partiellement le loyer.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Par ailleurs, le locataire n’a pas comparu à l’audience et n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources à l’assistante sociale pour justifier de ses déclarations de revenus.

Monsieur [I] [C] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement, ce dernier ne remplissant pas les conditions imposées par la loi.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 27 août 2024.

Monsieur [I] [C] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SCI MGIMMO, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [I] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI MGIMMO a dû accomplir, Monsieur [I] [C] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI MGIMMO ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2024, avec prise d’effet au 13 février 2024, entre la SCI MGIMMO, d’une part, et Monsieur [I] [C], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°202 au 2ème étage porte gauche) à JOUARRE (77640) sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [I] [C] occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI MGIMMO à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [C], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à la SCI MGIMMO la somme de 3.368,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1.663,96 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SCI MGIMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à la SCI MGIMMO une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge