Min N° 25/00613

N° RG 25/00451 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2PJ

M. [X] [L]

Mme [Z] [C]

C/

M. [F] [R]

Mme [I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

Madame [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Madame [I] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [F] [R] et Madame [I] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 03 mars 2023, ayant pris effet le 04 mars 2023, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] ont donné à bail à M. [F] [R] et Mme [I] [U] un logement une loggia, deux places de stationnement (n° 136 et n° 174) ainsi qu’une cave situés [Adresse 4], à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 980 euros, des provisions mensuelles sur charges de 120 euros, outre un dépôt de garantie de 980 euros.

Invoquant des impayés, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] ont, par actes de commissaire de justice du 23 février 2024, fait signifier à M. [F] [R] et Mme [I] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 585,04 euros, dont 3 430,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 21 janvier 2025, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] ont fait assigner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [R] et Mme [I] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de l’assistance de toute autre personne ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à M. [F] [R] et Mme [I] [U] et garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles, et ce, aux frais, risques et périls de M. [F] [R] et Mme [I] [U] en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;

— condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à leur payer la somme de 6 435,93 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 janvier 2025 ;

— condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à leur payer une indemnité d’occupation égale à une somme mensuelle qui ne pourrait être inférieure à 1 134,27 euros correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes, avec régularisation des charges si nécessaire, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire, et, subsidiairement, du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024.

À l’audience du 09 avril 2025, le président, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, a sollicité Mme [I] [U] afin que le congé qu’aurait donné M. [F] [R] soit transmis au greffe d’ici au 23 avril 2025 inclus.

Lors de cette audience, M. [X] [L] et Mme [Z] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 9 288,80 euros selon décompte arrêté au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Ils précisent s’opposer à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [I] [U], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement, proposant de régler 250 euros en plus des loyers courants, ainsi que le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire.

M. [F] [R] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

Aucun document n’est parvenu au greffe avant le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [F] [R] n’était ni présent ni représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique. ette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] justifient avoir saisi la CCAPEX le 28 février 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la première audience.

M. [X] [L] et Mme [Z] [C] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 03 mars 2023, le commandement de payer délivré le 23 février 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 avril 2025, démontrent l’existence d’une dette locative de M. [F] [R] et Mme [I] [U] à l’égard de la bailleresse. Par ailleurs, M. [F] [R] n’ayant pas produit de congé qu’il aurait donné au bailleur dans les formes prévues par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, il doit être considéré comme demeurant locataire.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par les locataires et fait apparaître, au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, une dette locative de 9 288,80 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à payer à M. [X] [L] et Mme [Z] [C] la somme de 9 288,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à défaut de demande contraire des bailleurs, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 03 mars 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 27 février 2024, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] ont fait commandement à M. [F] [R] et Mme [I] [U] de payer la somme de 3 430,41 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 09 avril 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mars 2025. Or, aucune reprise intégral du paiement du loyer n’est caractérisé à cette échéance, aucun n’ayant été réglé dans sa totalité depuis l’échéance de septembre 2024.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [F] [R] et Mme [I] [U] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, M. [X] [L] et Mme [Z] [C] seront autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, les bailleurs ne justifiant ni n’arguant de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des article 1730 et 1240 du code civil, M. [F] [R] et Mme [I] [U] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 152,69 euros au 01er avril 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [L] et Mme [Z] [C] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] [R] et Mme [I] [U] à payer à M. [X] [L] et Mme [Z] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [X] [L] et Mme [Z] [C] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 mars 2023 entre M. [X] [L] et Mme [Z] [C], d’une part, et M. [F] [R] et Mme [I] [U], d’autre part, portant sur le logement, une loggia, deux places de stationnement (n° 136 et n° 174) ainsi qu’une cave, le tout sis [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies à la date du 28 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [F] [R] et Mme [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [X] [L] et Mme [Z] [C], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] et Mme [I] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [I] [U] à payer à M. [X] [L] et Mme [Z] [C] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 1 152,69 euros au 01er avril 2025), du 28 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [I] [U] à payer à M. [X] [L] et Mme [Z] [C] la somme de 9 288,80 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [I] [U] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [I] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le commandement de payer du 27 février 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [I] [U] à verser à M. [X] [L] et Mme [Z] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION