TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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N° RG 25/00470 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VVL

Minute : 25/56

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [N] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

Siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, prorogé le 17 juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SAEM ADOMA a notamment pour objet la construction et la gestion de foyers-logements et de résidences sociales, en vue de l’hébergement de personnes visées à l’article L351-2 et R351-55 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une convention conclue avec l’État le 28 juin 2013, en application des dispositions de l’article L353-2 du même code et fixant les conditions de fonctionnement de la résidence sociale.

Par acte sous seing privé en date du 05 septembre 2023, la SAEM ADOMA a donné à Monsieur [N] [H] la jouissance privative d’un logement situé [Adresse 2] pour une redevance mensuelle de 438,71 euros.

Par lettre du 31 octobre 2024 signifiée par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, la SAEM ADOMA a fait signifier à Monsieur [N] [H] une mise en demeure de payer la somme de 2495,24 euros en principal, au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater que Monsieur [N] [H] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat de résidence,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [N] [H] au paiement à titre de provision d’une somme de 2231,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte au 31 janvier 2025,condamner Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle, à compter du 1er février 2025, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 07 avril 2025, la SAEM ADOMA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3054,36 euros arrêtée au 07 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse. Elle est opposée à la demande de délais de paiement sur 24 mois.

Au visa des articles 835 du code de procédure civile, L633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, la SAEM ADOMA soutient que Monsieur [N] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance de la mise en demeure du 07 novembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, et qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation au paiement des sommes dues à titre de provision.

Monsieur [N] [H] ne conteste pas le montant des redevances impayées et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 127 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique qu’il est à la recherche d’un emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 et prorogé le 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la SAEM ADOMA, notamment du contrat de location et du règlement intérieur, que les logements situés [Adresse 2] sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SAEM ADOMA et Monsieur [N] [H].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 5 septembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle la SAEM ADOMA peut résilier, de plein droit, le contrat de résidence en cas d’inexécution d’une obligation incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En ce cas, la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et ne produit effet qu’un mois après cette date.

Par ailleurs, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il ressort des pièces communiquées que la SAEM ADOMA justifie la notification le 07 novembre 2024 d’une mise en demeure à Monsieur [N] [H] de payer les redevances sous huit jours.

En conséquence, à défaut de régularisation après mise en demeure reçue le 07 novembre 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 07 décembre 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que la résiliation du contrat de résidence conclu le 5 septembre 2023 est intervenue le 08 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] justifie de sa situation personnelle et financière.

L’examen du décompte montre des versements réguliers permettant de diminuer la dette.

Au regard du montant de la dette, il apparait en capacité de rembourser les sommes dues dans le délai de deux ans.

Il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [N] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [N] [H] de tout occupant de son chef sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer, par provision, une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi que l’occupant devra payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des redevances :

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 8 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et d’un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est actuellement fixé à 471,38 euros par mois pour l’année 2025.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 5 septembre 2023, de la mise en demeure et du décompte de la créance actualisé au 07 avril 2024, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation dont elle se prévaut. L’existence et le montant de la créance n’apparaissent pas sérieusement contestables.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [H] à payer à la SAEM ADOMA, par provision, la somme de 3054,36 euros au titre des sommes dues au 07 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024 sur la somme de 2495,24 euros et de la présente ordonnance, sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [H] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 5 septembre 2023 entre la SAEM ADOMA d’une part, et Monsieur [N] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 08 décembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du contrat à compter de cette date,

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer par provision à la SAEM ADOMA la somme de 3054,36 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 07 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024 sur la somme de 2495,24 euros et de la présente ordonnance, sur le surplus

ACCORDONS un délai à Monsieur [N] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Monsieur [N] [H] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à vingt-trois versements de 127 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de la redevance courante et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement de la redevance courante et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [N] [H] à compter du 08 décembre 2024, date de la résiliation du contrat, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, déduction faite des versements déjà intervenus,

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance,

DEBOUTONS la SAEM ADOMA de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT