Min N° 25/00796

N° RG 25/01551 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5CI

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

Mme [B] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : M^e Florence DESCHAMPS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2014, ayant pris effet le même jour, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Mme [B] [G] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 413,15 euros, outre un dépôt de garantie de 413,15 euros.

Par avenant du 24 avril 2017, à effet au même jour, la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE a donné à bail à Mme [B] [G] un emplacement de stationnement no 8174P-9001 à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 40 euros.

Invoquant des échéances impayées, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, venant aux droits de la S.A. [Adresse 8], a, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, fait signifier à Mme [B] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 738,60 euros, dont 1 613,09 euros au titre des loyers et charges de février 2022 à juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner Mme [B] [G] à l’audience du 07 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

– ordonner l’expulsion de Mme [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, et d’un serrurier ;

– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [B] [G] à lui payer la somme en principal de 14 251,05 euros, due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

– condamner Mme [B] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux ;

– condamner Mme [B] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.

À l’audience du 07 mai 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 juin 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 15 626,02 euros selon décompte arrêté au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Elle indique être informée de la saisine de la commission de surendettement au 30 mai 2025 et s’en rapporter sur la demande en délais de paiement.

Mme [B] [G], assistée de son conseil, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 50 euros par mois en plus des loyers et charges, précisant avoir réglé la dernière échéance. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire et ajoute avoir déposé un dossier de surendettement en cours de traitement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de Mme [B] [G] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 12 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 février 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 décembre 2014, le commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 15 626,02 euros au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, a été intégrée à la dette locative, à deux reprises, une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction les 31 mars et 30 avril 2022. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 15,24 euros.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [B] [G] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 15 610,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 613,09 à compter du 10 juillet 2023, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 décembre 2014 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties et se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 10 juillet 2023, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à Mme [B] [G] de payer la somme de 1 613,09 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et de son avenant portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 11 septembre 2023, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le dernier loyer courant avant l’audience, soit celui du mois de mai 2025, n’ pas été réglé dans son intégralité. Le dernier loyer réglé remonte à l’échéance du mois de mars 2023. Ainsi, entre cette date et l’audience, la dette est passée de 793,74 euros à 15 610,78 euros. La reprise du paiement intégral avant la date de l’audience n’est donc pas caractérisée.

Par ailleurs, si le courrier du 02 juin 2025 de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne confirme qu’un dossier de surendettement de Mme [B] [G] a bien été déposé le 30 mai 2025, cette date est bien postérieure à la date d’acquisition de la clause résolutoire et les suites données à cette procédure ne sont pas encore connues.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [B] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif, aussi bien du logement que de l’emplacement de stationnement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [B] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 474,98 euros pour le logement et 45,97 euros pour l’emplacement de stationnement au 31 mai 2025), de la date de résiliation du bail ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment compte tenu de l’aide juridictionnelle dont elle bénéficie. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2014 entre la S.A. [Adresse 8], aux droits de laquelle vient la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et Mme [B] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], et son avenant conclu entre les mêmes parties le 24 avril 2017, portant sur un emplacement de stationnement no 8174P-9001 à [Localité 7], sont réunies à la date du 11 septembre 2023, et qu’en conséquence, le bail et son avenant se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [B] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’était poursuivis (soit 474,98 euros pour le logement et 45,97 euros pour l’emplacement de stationnement au 31 mai 202), à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 15 610,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 613,09 à compter du 10 juillet 2023, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [B] [G] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION