RÉFÉRÉ

Min N° 25/00371

N° RG 25/00771 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDHZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2010 avec effet au 26 janvier 2010, la société anonyme TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [I] [K] épouse [U] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 298,61 euros hors provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, la société anonyme TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [I] [K] épouse [U] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 46,31 euros hors provision sur charges.

Suivant avenants signés le 22 mai 2024, à effet rétroactif au 14 février 2024, entre la société TROIS MOULINS HABITAT et M. [W] [J], les baux du 5 janvier 2010 avec effet au 26 janvier 2010 et du 7 mai 2021 ont été transmis à ce dernier compte tenu du décès de Mme [I] [K] intervenu le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à M. [W] [J] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à M. [W] [J] un commandement de payer la somme principale de 4.435,60 euros au titre des loyers et charges impayés dus au titre du bail d’habitation, et la somme principale de 253,94 euros au titre des loyers et charges impayés dus au titre de la location de l’emplacement de stationnement, en se prévalant des clauses résolutoires insérés aux baux et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-ET-MARNE a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux,ordonner son expulsion, condamner M. [W] [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2.178,79 euros au titre de l’arriéré locatif né du bail d’habitation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 4.435,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner M. [W] [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 356,82 euros au titre de l’arriéré locatif lié à l’emplacement de stationnement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 253,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner M. [W] [J] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation au titre de l’occupation des locaux objet des baux ; condamner M. [W] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des deux commandement de payer ;condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 20 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.314,73 euros arrêtée au 22 octobre 2025 (échéance du mois septembre 2025 comprise). Elle a précisé être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement au profit du locataire. Elle a indiqué que le loyer total était de 544,21 euros, que l’échéance en cours n’avait pas été réglée, et que les deux derniers versements dataient du 8 septembre 2025 (1 400 euros) et du 20 mars 2025 (600 euros).

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à personne, M. [W] [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

1/4

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [J], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant en outre susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats : les contrats de baux ainsi que les avenants ; le commandement de payer les sommes dues au titre du bail d’habitation et du contrat de location d’un emplacement de stationnement en date du 30 avril 2025 ; plusieurs décomptes de ces créances ainsi que les avis d’échéance correspondant pour les mois de juin, juillet, août et septembre 2025, et notamment :

— un décompte arrêté au 22 octobre 2025 reprenant l’ensemble des sommes dues au titre du bail d’habitation et de l’emplacement de stationnement, détaillé ;

— un décompte de la créance née du bail d’habitation arrêté au 22 octobre 2025 ;

— un décompte de la créance née de l’emplacement de stationnement arrêté au 23 septembre 2025.

Ainsi, elle démontre que M. [W] [J] reste lui devoir, frais déduits (159,29 euros de « FRAIS » au 30/06/2025, 41,63 euros de « FRAIS » au 30 juin 2025), la somme de 3.314,73 euros au titre du logement à la date du 22 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Comme demandé, il convient donc de le condamner, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2025, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ces pièces établissent également la créance de la société TROIS MOULINS HABITAT au titre de l’emplacement de stationnement pour un montant, frais déduits (159,29 euros de « frais » le 30 juin 2025 également), de 562,58 euros au 22 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 (51,44 euros) comprise.

Comme demandé, il convient de condamner le défendeur à payer au bailleur, à titre provisionnel, cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 253,84 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2/4

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique avec accusé de réception le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus les 5 janvier 2010 et 7 mai 2021 contiennent des clauses (article n°12 du bail d’habitation et article n°14 concernant l’emplacement de stationnement) prévoyant la résiliation de plein droit des contrats un mois après la signification d’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs demeuré infructueux.

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à M. [W] [J] un commandement de produire l’attestation d’assurance, rappelant expressément les clauses résolutoires insérées aux contrats de baux ainsi que les dispositions de l’article 7 susvisé.

M. [W] [J] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois suivant ce commandement ni à l’audience, à laquelle il n’a pas comparu.

En conséquence, les contrats de baux se trouvent résiliés à la date du 31 mai 2025.

M. [W] [J] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 31 mai 2025 et M. [W] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers révisés augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

3/4

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 5 janvier 2010 avec effet au 26 janvier 2010 et suivant avenant du 22 mai 2024 conclu entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et M. [W] [J] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], logement n°1203-02-0212 à [Localité 8], sont réunies à la date du 31 mai 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 mai 2021 et suivant avenant du 22 mai 2024 conclu entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et M. [W] [J] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 31 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation des baux à compter de cette date ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [J], ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [J] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT, la somme de 3.314,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation née du bail d’habitation du 5 janvier 2010 arrêtés au 22 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [W] [J] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT, la somme de 562,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation nés du contrat portant sur un emplacement de stationnement du 7 mai 2021 arrêtés au 22 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 253,84 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [W] [J] à payer à la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS M. [W] [J] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge

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