Min N° 25/00788

N° RG 25/01842 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD52Y

Mme [B] [F]

Mme [J] [N]

C/

M. [Y] [R]

Mme [V] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSES :

Madame [B] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Madame [V] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [R] et Madame [V] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, ayant pris effet le 01er mai 2024, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] ont donné à bail à M. [Y] [R] et Mme [V] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Invoquant des échéances impayées, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] ont, par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, fait signifier à M. [Y] [R] et Mme [V] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 539,74 euros au titre des loyers et charges de mai 2024 à janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] ont fait assigner M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– les déclarer recevables en leur demande ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion de M. [Y] [R] et Mme [V] [U] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier ;

– ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des locataires ;

– condamner solidairement M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à leur payer la somme en principal de 1 539,74 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtée au 10 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

– condamner solidairement M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), soit à compter du 04 mars 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de leur chef et de la remise des clés ;

– condamner in solidum M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 11 juin 2025, Mme [J] [N] et Mme [B] [F], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elles précisent qu’à la suite d’une décision de recevabilité du dossier de surendettement des défendeurs du 13 mars 2025, la dette a fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et qu’elle s’établit à 567,27 euros selon décompte arrêté au 03 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse. Elles indiquent ne pas s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire..

Mme [V] [U], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 50 euros par mois en plus des loyers et charges. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

M. [Y] [R] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à domicile, M. [Y] [R] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] justifient avoir saisi la CCAPEX le 22 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 03 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [J] [N] et Mme [B] [F] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 avril 2024, le commandement de payer délivré le 20 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 03 juin 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires aux bailleurs.

Le bail prévoit par ailleurs, en sa page 5, la solidarité des locataires.

Les bailleur invoquent une dette locative s’établissant à un total de 567,27 euros au 03 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires ainsi que la procédure de surendettement. Il résulte de cette dernière que suite à la décision de recevabilité du 13 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a, le 16 mai 2025, imposé un effacement total des dettes de Mme [V] [U], soit pour un montant de 1 692,47 euros s’agissant de la dette locative.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à payer à Mme [J] [N] et Mme [B] [F] la somme de 567,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, en raison de la procédure de surendettement, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 avril 2024 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 20 janvier 2025, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] ont fait commandement à M. [Y] [R] et Mme [V] [U] de payer la somme de 1 539,74 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier étant par ailleurs à noter que la décision de recevabilité de la procédure de surendettement de Mme [V] [U] est postérieure de plus de six semaines au commandement de payer, puisqu’elle date du 13 mars 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 04 mars 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le dernier loyer courant avant l’audience, soit celui du mois de mai 2025, a été réglé dans son intégralité. La reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience est donc caractérisée.

Mme [V] [U] perçoit par ailleurs un salaire à hauteur de 600 euros par mois environ. Le couple a deux enfants à charge et a bénéficié des aides personnelles au logement à hauteur de 551 euros, de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé à hauteur de 100 euros, et M. [Y] [R] percevrait le revenu de solidarité active. Il ressort en outre du décompte que les locataires ont versé 20 euros en plus du loyer, aux mois d’avril et mai.

Malgré ces faibles revenus, il convient, compte tenu de l’accord express du bailleur, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, Mme [J] [N] et Mme [B] [F] seront autorisées à procéder à l’expulsion de M. [Y] [R] et Mme [V] [U] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [Y] [R] et Mme [V] [U] seront redevables solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 720 au 01er juin 2025), sans indexation à défaut de justification du diagnostic de performance énergétique du logement en application de l’article 17 III de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Y] [R] et Mme [V] [U] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût des commandements de payer du 20 janvier 2025 et des assignations du 21 mars 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [N] et Mme [B] [F] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [J] [N] et Mme [B] [F] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2024 entre Mme [J] [N] et Mme [B] [F], d’une part, et M. [Y] [R] et Mme [V] [U], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 04 mars 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à payer à Mme [J] [N] et Mme [B] [F] la somme de 567,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à s’en libérer par douze mensualités d’un montant minimum de 50 euros chacune et une13ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° Mme [J] [N] et Mme [B] [F] seront autorisés, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [R] et Mme [V] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [Y] [R] et Mme [V] [U] seront condamnés solidairement à payer à Mme [J] [N] et Mme [B] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 720 au 01er juin 2025), sans indexation, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [R] et Mme [V] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des commandements de payer du 20 janvier 2025 et des assignations du 21 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [R] et Mme [V] [U] à payer à Mme [J] [N] et Mme [B] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION