Min N° 25/00899

N° RG 25/02529 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7XH

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er janvier 2024, la S.C.I. PHILENCE a consenti à Mme [Z] [E] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 720 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Par contrat de cautionnement du 29 décembre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la S.A.S. ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par la locataire entre septembre et décembre 2024, la S.C.I. PHILENCE a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 08 mars 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la S.A.S. ALS a fait signifier à Mme [Z] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 160,72 euros, dont 2 896 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre à décembre 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, la S.C.I. PHILENCE a de nouveau sollicité leurs paiements par la caution et lui a délivré quittances subrogatives, la dernière datant du 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la S.A.S. ALS a fait assigner Mme [Z] [E] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [Z] [E] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

– condamner Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 3 664 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 17 janvier 2025 sur la somme de 3 008 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

– fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;

– condamner Mme [Z] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

– condamner Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience du 10 septembre 2025, la S.A.S. ALS, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 7 564 euros, arrêtée au 04 août 2025, loyer du mois de juillet 2025 inclus. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Mme [Z] [E] ne comparaît pas à l’audience audience ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien qu’assignée à étude, Mme [Z] [E] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 10 septembre 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

An application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la S.A.S. ALS produit, outre le contrat de cautionnement du 29 décembre 2023 la liant à la S.C.I PHILENCE, la dernière quittance subrogative en date du 24 juillet 2025 visant les sommes versées par elle au bailleur.

La S.A.S. ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la S.A.S. ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.A.S. ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 janvier 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2025.

La S.A.S. ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24, I de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 01er janvier 2024 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 17 janvier 2025, la S.A.S. ALS, subrogée dans les droits de la S.C.I. PHILENCE, a fait commandement à Mme [Z] [E] de lui payer la somme de 2 896 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont dont été réunies à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 18 mars 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [Z] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la S.A.S. ALS sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [Z] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à la S.A.S. ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 780 euros au mois de juillet 2025) jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment le contrat de bail signé le 01er janvier 2024, le commandement de payer délivré le 17 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 04 août 2025, que la S.A.S. ALS rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En outre, il ressort de la dernière quittance subrogative en date du 24 juillet 2025 que la caution a réglé un total de 7 676 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2025 au bailleur en exécution du contrat de cautionnement. Le règlement effectué par la locataire à hauteur de 112 euros le 12 décembre 2024 ramène la créance à 7 564 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. ALS est donc bien fondée à demander le paiement à Mme [Z] [E] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [Z] [E] à payer à la S.A.S. ALS la somme de 7 564 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025 sur la somme de 2 896 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [E] succombant à l’instance, il convient de la condamner aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 17 janvier 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [Z] [E], qui succombe, sera condamné à payer à la S.A.S. ALS une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er janvier 2024 entre la S.C.I. PHILENCE, d’une part, et Mme [Z] [E], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 mars 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I. PHILENCE, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [E] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles laissés dans les lieux étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 780 euros au mois de juillet 2025), à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 564 euros au titre de l’arriéré locatif, composé des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêté au 04 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 896 euros à compter du 17 janvier 2025, et sur le solde restant à compter de la date de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] aux dépen s de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 17 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION