Min N° 25/00607

N° RG 25/00721 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3A7

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [D] [T]

Mme [I] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

Madame [I] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [T] et Madame [I] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2021, ayant pris effet le 01er janvier 2022, la S.C.I. CAP PATRIMOINE a consenti à M. [H] [T] et Mme [I] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 844 euros, des provisions mensuelles sur charges de 76 euros, outre un dépôt de garantie de 844 euros.

Par contrat de cautionnement du 21 décembre 2021 la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la S.A.S. ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024, la S.C.I. CAP PATRIMOINE a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 09 février 2024, faisant état du montant payé.

Par actes de commissaire de justice du 02 mai 2024, la S.A.S. ALS a fait signifier à M. [H] [T] et Mme [I] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 113,91 euros dont 1 979,49 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, la S.C.I. CAP PATRIMOINE a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par actes de commissaire de justice du 07 janvier 2025, la S.A.S. ALS a fait assigner M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [T] et Mme [I] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à lui régler la somme de 7 104,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 mai 2024 sur la somme de 1 979,49 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 09 avril 2025, la S.A.S. ALS, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative 7 104,98 euros, selon décompte arrêté au 08 avril 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Elle indique que les locataires ont repris le paiement des loyers courant et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements sur et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [H] [T], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il sollicite de plus larges délais de paiement afin de l’apurer et propose de régler 150 euros par mois en plus des loyers courants. Il décrit ses revenus et charges à cette fin. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire.

Mme [I] [Y] ne comparait pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [I] [Y] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 09 avril 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

An application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la S.A.S. ALS produit le contrat de cautionnement du 21 décembre 2021 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 10 janvier 2025, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La S.A.S. ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la S.A.S. ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.A.S. ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mai 2024.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 avril 2025.

La S.A.S. ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 décembre 2021 comporte, en son article 18, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 02 mai 2024, la S.A.S. ALS, subrogée dans les droits de la S.C.I. CAP PATRIMOINE, a fait commandement à M. [H] [T] et Mme [I] [Y] de payer la somme de 1 979,49 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 03 juillet 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 juillet 2024 et M. [H] [T] et Mme [I] [Y] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans leurs obligations, en son article 17.

Il convient donc de condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à la S.A.S. ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 037,31 euros au 09 avril 2025) jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

6. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 02 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 08 avril 2025, que la S.A.S. ALS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans leurs obligations.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 10 janvier 2025 que la caution a réglé un total de 8 304,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025 au bailleur, dont ont été déduit les règlements réalisés par M. [H] [T] et Mme [I] [Y], ramenant la dette à un total de 7 104,98 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [H] [T] et Mme [I] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, compte il convient de condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à payer à la S.A.S. ALS la somme de 7 104,98 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 08 avril 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 mai 2024 sur la somme de 1 979,49 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

7. Sur la demande en délai de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit que si la caution a réglé à la bailleresse six échéances entre le mois de décembre 2023 et janvier 2025, les loyers sont réglés depuis lors, de manière régulière. Ceci permet de caractériser une reprise du paiement des loyers depuis l’échéance du mois de février 2025, et donc pour la dernière échéance avant la date de l’audience.

M. [H] [T] perçoit par ailleurs un salaire de 2 200 à 2 400 euros par mois, n’a pas contratcé de crédit, et le couple est parent de deux enfants, et accueille un troisième enfant en résidence alternée. Selon les déclarations du locataire, Mme [I] [Y] perçoit, quant à elle, le revenu de solidarité active et n’a contracté aucun prêt.

M. [H] [T] propose de régler 150 euros en plus du loyer alors que celui-ci s’élève d’ores et déjà à 1 037,31 euros. La mise en place de délais de paiement, et le versement de cette somme en plus des échéances engendrerait pour le couple un taux d’effort de 38 %, lequel est relativement élevé. Cependant, le bailleur a indiqué ne pas d’opposer à des délais de paiement et a ainsi explicitement renoncé au bénéfice des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 quant aux conditions de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I. CAP PATRIMOINE, sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [T] et Mme [I] [Y] et de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [H] [T] et Mme [I] [Y] seront redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les conditions susmentionnées.

8. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 02 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. ALS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à payer à la S.A.S. ALS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2021 entre la S.C.I. CAP PATRIMOINE, d’une part, et M. [H] [T] et Mme [I] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] sont réunies à la date du 03 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 104,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 08 avril 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 979,49 euros à compter du 02 mai 2024 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 150 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I. CAP PATRIMOINE, sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [T] et Mme [I] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [H] [T] et Mme [I] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I. CAP PATRIMOINE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 1 037,31 euros au 09 avril 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié pas une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [Y] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION