RÉFÉRÉ

Min N° 25/00370

N° RG 25/00770 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDHX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 3 septembre 2018 avec effet retroactif au 12 septembre 2016, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à M. [X] [B] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 300,97 euros et 134,74 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1.558,94 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocation familiale (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner M. [X] [B] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  3.022,35 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.558,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation,

— outre les dépens de l’instance, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE ET MARNE par voie électronique avec avis de réception du 25 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.650,93 euros arrêtée au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse). Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, en l’absence de paiement depuis un certain temps.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [X] [B] n’est ni présent, ni représenté.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [X] [B], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

1/3

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [X] [B] reste lui devoir, frais déduits, la somme de 5 100,15 euros au titre des arriérés de loyers.

En effet, sont inscrits au décompte, d’une part, des sommes apparaissant sous l’intitulé « FRAIS » les 30 juin 2023, 21 janvier 2024, 30 septembre 2024, 31 mars 2025 et 31 mai 2025 d’un montant respectif de 38,72 euros, 58,13 euros, 71,24 euros, 142,44 euros, 72,93 euros, 128,68 euros, et, d’autre part, la somme de 7,62 euros à cinq reprises à titre de « pénalité enquête sociale » sans que le bailleur ne produise aucun document de nature à confirmer l’existence d’une créance à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [B], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5 100,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 1.558,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article n°12).

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 9 avril 2025, pour la somme en principal de 1.558,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

M. [X] [B] est donc dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

2/3

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [X] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2025. Il convient donc de le condamner à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2018 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [X] [B], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5], à [Localité 6], sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [B], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 5 100,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 1.558,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion;

CONDAMNONS M. [X] [B] aux dépens ;

DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

3/3