Min N° 25/00473

N° RG 25/00725 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BH

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

C/

M. [V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [V] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 07 mars 2023, la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (ci-après, la S.A. RLF) a donné à bail à M. [V] [D] les box n° 0055.94.01.0047, n° 0055.94.01.0048, n° 0055.94.01.0052 et n° 0055.94.01.0053 situés [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 60,55 euros (hors TVA de 20 ) par box, outre un dépôt de garantie de 442,20 euros.

Le 17 mars 2023, le bail du box n° 0055.94.01.0053 a été résilié.

Invoquant des échéances impayées, la S.A. RLF a, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, fait signifier à M. [V] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 797,58 euros, dont 3 642,67 euros au titre des loyers de novembre 2022 à juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 04 février 2025, la S.A. RLF a fait assigner M. [V] [D] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [D] et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ;

— condamner M. [V] [D] à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 768,68 euros, comptes provisoirement arrêtés au 20 janvier 205, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la sommation pour les sommes qui y sont visés, et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [V] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ;

— condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 12 mars 2025, la S.A. RLF, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 234,60 euros selon décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [V] [D] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [V] [D] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail à effet au 07 mars 2023, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 234,60 euros au 04 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Cependant, il apparaît que le décompte produit ne porte pas que sur les box mais également sur un logement et les charges y afférant. En effet, y sont inclus des provisions sur charge de chauffage et d’eau, alors que le bail litigieux ne fait état d’aucune charge. Sont également mentionnés un loyer conventionné ainsi que des frais d’enquête pour le supplément de loyer de solidarité, lesquels ne s’appliquent pas à un emplacement de stationnement ou un box. Enfin, il est à noter que le bail a pris effet au 07 mars 2023 mais que des loyers et charges antérieurs y sont retenus, pour les emplacement de stationnement ainsi qu’un logement.

Compte tenu de ces éléments, il convient donc de ne retenir que les frais afférents aux box dans le calcul de la dette locative, et postérieur au 07 mars 2023.

Par ailleurs, il ressort du décompte que des frais de commissaire de justice ont été imputés au locataire le 31 décembre 2022 pour un montant de 154,91 euros. Or, ces frais relèvent des dépens. Il convient donc de les déduire de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 4 381,19 euros. De la même manière, le montant visé dans le commandement de payer apparaît erroné et devait s’établir, sur la seule base du bail litigieux portant sur les box, à la somme de 2 717,83 euros.

Il convient, dès lors, de condamner M. [V] [D] à payer à la S.A. RLF la somme de 4 381,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 717,83 au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par ailleurs, en application de l’article 1224 du même code, lorsque le locataire cesse de verser les loyers stipulées, le prêteur est en droit de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, le contrat de bail à effet 07 mars 2023 comporte, en son article 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse.

Par acte délivré le 16 juillet 2024, la S.A. RLF a fait commandement à M. [V] [D] de payer la somme de 3 642,67 euros au titre des loyers et charges de retard.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de huit jours suivant la signification de ce dernier, quand bien même la somme réellement due à cette date s’établissait à 2 717,83 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de huit jours à compter du commandement de payer valant mise en demeure, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 24 juillet 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [V] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. RLF sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [V] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté de la TVA qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (soit 77,65 euros TTC pour chacun des box au 28 février 2025, soit pour un total de 232,95 par mois), indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés et/ou des bips au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [D] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la S.A. RLF les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 07 mars 2023, conclu entre la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, d’une part, et M. [V] [D], d’autre part, portant sur les box les box n° 0055.94.01.0047, n° 0055.94.01.0048 et n° 0055.94.01.0052 logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés et/ou les bips ;

AUTORISE la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer augmenté de la TVA qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (soit 77,65 euros TTC pour chacun des box au 28 février 2025, soit pour un total de 232,95 par mois pour les trois box), à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés et/ou des bips au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 4 381,19 euros au titre de la dette locative composée des loyers, TVA et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 2 717,83, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION