TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/06625 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LF3Y

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/680

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [U] M.[A]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [A]

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [K] [I] et de [Y] [T], auditrices de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [P] [J], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [L] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [U] [A]

Chez Mme [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [U] [A] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 492,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par courrier remis en main propre à ARCHIPEL HABITAT le 14 mai 2024, M. [A] a donné congé du logement

Par lettre envoyée le 17 mai 2024, le bailleur a accusé réception du congé donné par M. [A] et l’a convoqué à un état des lieux de sortie.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• A titre principal, prononcer la résiliation du bail en raison de la sous-location,

• Ordonner l’expulsion de M. [X] [U] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 1 500 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite,

o 10 000 euros au titre du remboursement de l’intégralité des sous-loyers illicitement perçus,

o 9 781,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 17 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison de l’impayé de loyers,

• Ordonner l’expulsion de M. [X] [U] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 9 781,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 17 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

• En tout état de cause, condamner M. [A] à payer 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [L] [G] dûment munie d’un pouvoir.

Il maintient l’intégralité de ses demandes principales mais se désiste de ses demandes subsidiaires. Il précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s’élève désormais à 11 114,22 euros.

Au soutien de ses demandes, il considère que le locataire a manqué à ses obligations en sous-louant le logement et ce alors qu’il n’ignorait pas qu’une telle pratique est interdite dans le parc locatif HLM et par la loi du 6 juillet 1989. Il indique que M. [A] sous-loue son logement à M. [R] qui y vit avec sa femme et son fils. ARCHIPEL HABITAT affirme, par ailleurs, que M. [R] a changé la serrure du logement et qu’il dit demeurer dans le logement depuis 2 ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros versé à M. [X] [U] [A]. A ce titre, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats 21 justificatifs de virements de loyers du mois d’août 2022 au mois de juin 2024.

L’état des lieux n’ayant pu être réalisé suivant le congé donné par M. [A], le bailleur indique que le bail a été réouvert.

Enfin, l’établissement ARCHIPEL HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, M. [X] [U] [A] a comparu en personne.

En défense, M. [X] [U] [A] expose qu’il a laissé son appartement à M. [R] qui était en difficulté en 2022. Il affirme qu’ayant informé ARCHIPEL HABITAT, celui-ci lui a donné son accord à la conservation du logement tout en rappelant l’interdiction d’une éventuelle sous-location. En outre, le locataire indique qu’il n’a pas reçu la lettre mentionnant la date de l’état des lieux.

Par ailleurs, M. [A] affirme qu’il pensait que M. [R] avait quitté les lieux et confirme que ce dernier a changé les serrures.

Enfin, M. [X] [U] [A] indique qu’il dispose d’un salaire mensuel de 1 480,55 euros, tandis que sa femme perçoit 1 200 euros par mois et sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1729 du même code précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, il est stipulé que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi de 1989 précitée.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le teneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Par ailleurs, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement.

En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location stipulent expressément que « Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. La sous-location – sauf par l’intermédiaire d’une association reconnue par la loi – en tout ou partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs. »

L’établissement ARCHIPEL HABITAT produit une attestation du 15 juillet 2024, émanant de M. [E] [R], aux termes de laquelle il atteste être sous-locataire de M. [A] dans le logement situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’une somme de 500 euros.

Le bailleur produit également 21 justificatifs d’émission de virements émanant de Mme [S] [M], concubine de M. [R], au bénéfice de M. [A], dont 14 d’un montant de 500 euros, pour un montant total de 9 480 euros. Les ordres de virements portent le libellé « louer » ou « loyer ».

Par ailleurs, M. [X] [U] [A] ne conteste pas avoir sous-loué son logement à M. [R] dès lors qu’il reconnaît avoir hébergé ce dernier moyennant le versement de 500 euros par mois en contrepartie de son aide. M. [A] reconnaît également ne plus habiter dans le logement depuis l’année 2022 et vivre dans un autre appartement avec son épouse.

Il est dès lors manifeste que M. [R] occupe le logement donné à bail à M. [A], sans droit, ni titre.

Il s’ensuit que, tant l’inoccupation des lieux par le locataire, que la sous-location illicite du logement sont établies par les pièces versées aux débats.

Le fait pour M. [X] [U] [A] de ne pas utiliser le logement qui lui a été donné à bail à titre de résidence principale et d’avoir sous-loué ledit logement à M. [R], sans l’accord de son bailleur et ce alors qu’il n’ignorait pas que la sous-location était interdite, s’agissant au surplus de logement à vocation sociale, constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations pour justifier de la résiliation du contrat.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la présente décision.

L’expulsion de M. [X] [U] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée avec, au besoin, le concours de la force publique.

2. Sur la demande en paiement de 1 500 euros

Aux termes de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 euros. »

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite, par application de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, la condamnation de M. [A] au paiement de la somme de 1 500 euros en raison de la faute de ce dernier d’avoir sous-loué son logement.

Toutefois, ce texte ne peut être mis en œuvre que de l’initiative de la juridiction, les parties n’ayant ni qualité ni intérêt à solliciter une amende civile à l’encontre de la partie adverse. Il n’y a pas lieu de prononcer une telle sanction.

3. Sur la demande en paiement de 10 000 euros en remboursement des sous-loyers

Par application de l’article 548 du Code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent qu’au propriétaire.

Aux termes de l’article 549 du Code civil, « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement ».

Il est admis en application de ces textes que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats 21 justificatifs d’émission de virements démontrant que M. [A] a reçu la somme totale de 9 480 euros au titre de la sous-location du logement donné à bail.

Par conséquent, M. [A] sera condamné à payer la somme de 9 480 euros à l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre des sous-loyers.

4. Sur la dette locative et les délais de paiement

L’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le loyer est payable chaque mois à terme échu dès réception de l’avis d’échéance. Il est également prévu que le loyer est révisable. A ce jour, le bailleur précise que le loyer et la provision pour charges s’élèvent à 1 332.27 euros par mois.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, M. [X] [U] [A] lui devait la somme de 11 114,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 781,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En vertu de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur en ce sens, il convient d’octroyer à M. [X] [U] [A] des délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 2 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

6. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [U] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail consenti le 12 avril 2019 à M. [X] [U] [A],

ORDONNE à M. [X] [U] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [U] [A] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 11 114,22 euros (onze mille cent quatorze euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 781,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que M. [X] [U] [A] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans la dette locative s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

AUTORISE M. [X] [U] [A] à se libérer de sa dette locative en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [X] [U] [A] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 2 octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [X] [U] [A] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 9 480 euros (neuf mille quatre cent quatre-vingt euros) au titre du remboursement des fruits civils illicitement perçus,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation,

CONDAMNE M. [X] [U] [A] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 17 septembre 2024,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de ses autres demandes, plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge