Min N° 25/00909

N° RG 25/03367 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB2N

M. [R] [E]

Mme [J] [Y] épouse [E]

C/

Mme [T] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [J] [Y] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bertrand ESPAGNO

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, ayant une prise d’effet le même jour, M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E] (ci-après, les époux [E]) ont donné à bail à Mme [T] [L] un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 326 euros, des provisions mensuelles sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 326 euros.

Invoquant des impayés, les époux [E] ont, par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, fait signifier à Mme [T] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 176,42 euros au titre des loyers et charges impayés entre septembre 2023 et décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, les époux [E] ont fait assigner en référé Mme [T] [L] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

– condamner Mme [T] [L] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 368,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 17 mars 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation ;

– condamner Mme [T] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui fixé dans le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

– condamner Mme [T] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 septembre 2025, les époux [E], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 252,78 euros selon décompte arrêté au 18 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Mme [T] [L] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [L] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 10 septembre 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [E] justifient avoir saisi la CCAPEX le 31 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [E] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [E] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 28 avril 2023, le commandement de payer délivré le 30 décembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 18 août 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Les bailleurs invoquent une dette locative de 4 252,78 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataires.

Dans ses conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner Mme [T] [L] à payer aux époux [E] la somme provisionnelle de 4 252,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 avril 2023 comporte, en son paragraphe 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 30 décembre 2024, les époux [E] ont fait commandement à Mme [T] [L] de payer la somme de 1 176,42 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 01er mars 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [T] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, les époux [E] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [T] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit la somme de 402,14 euros au 01er août 2025), mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [E] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [T] [L] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARONS M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E], d’une part, et Mme [T] [L], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 7], sont réunies à la date du 01er mars 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNONS à Mme [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISONS M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [T] [L] à payer à M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 402,14 euros au 01er août 2025), à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Mme [T] [L] à verser à M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E] la somme provisionnelle de 4 252,78 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 01er août 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

CONDAMNONS Mme [T] [L] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [T] [L] à verser à M. [R] [E] et Mme [J] [Y] épouse [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

La présente décision prononcée hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection