— N° RG 25/01013 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHA

Date : 18 Février 2026

Affaire : N° RG 25/01013 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHA

N° de minute : 26/00103

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-02-2026

à : M^e Emmanuelle JOLY + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-02-2026

à : M^e Abiramy RAJKUMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle JOLY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

S.A.S. [Z] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Abiramy RAJKUMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, non comparant

Monsieur [G] [R] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Abiramy RAJKUMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, non comparant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 14 Janvier 2026 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021, la commune de [Localité 1] représentée par son Maire en exercice, Monsieur [I] [E] a donné à “bail dérogatoire” à la S.A.S [Z] [N], représentée par Monsieur [P] [C] [W], signataire agissant pour le compte de la société en formation, habilité pour représenter Monsieur [R] [G] [U], futur gérant de ladite société, un local sis [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée d’un an et un loyer annuel de 4800 euros payable mensuellement.

— N° RG 25/01013 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHA

Les lieux donnés à bail étaient destinés à un usage de commerce d’épicerie, d’alimentation générale traditionnelle.

La prise d’effet du bail était rétroactivement fixée au 1er septembre 2021 pour se terminer le 31 août 2022. Il était contractuellement prévu une possibilité de renouvellement du bail deux fois, à la discrétion de la commune, la durée totale des baux successifs ne pouvant dans tous les cas être supérieure à 3 ans et le preneur reconnaissant ne pas bénéficier du droit au renouvellement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er août 2022, présenté le 4 août et réceptionné le 11 août 2022, la commune de [Localité 1] a informé Monsieur [R] [G] [U] du non-renouvellement du bail dérogatoire à échéance du 31 août 2022.

Par courrier en date du 04 août 2022, la Direction juridique et patrimoine a informé l’autorité communale de l’absence d’immatriculation effective de la société [Z] [N] tout en rappelant les dispositions des articles 1843 du code civil et L.210-6 du code de commerce.

Le 06 septembre 2022, la police municipale de [Localité 1] a dressé un rapport d’information faisant état de l’occupation du local et de la présence de Monsieur [R] [G] [U].

Un second rapport d’information a été dressé le 12 février 2025 faisant état de l’occupation du local et de la présence de Monsieur [R] [G] [U] qui a présenté un extrait K bis de la société [Z] [N] ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date des 06 et 08 août 2025, la commune de [Localité 1] a fait notifier respectivement à Monsieur [R] [G] [U] et à la société [Z] [N] d’une part, une sommation de quitter les lieux et d’autre part, un commandement de payer les indemnités d’occupation d’un montant de 14 000 euros du 1er septembre 2022 au 31 juillet 2025.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 21 et 27 octobre 2025, la commune de Chelles représentée par son Maire en exercice, M. [I] [E], a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.A.S [Z] [N] et à Monsieur [G] [R] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles 808 du code de procédure civile et 1737 du code civil :

— DIRE ET JUGER la Commune de [Localité 1], recevable et bien fondée en son action,

En conséquence et y faisant droit,

— DECLARER que la Commune de [Localité 1] a régulièrement donné congé du bail dérogatoire consenti le 12 Novembre 2021, lequel est venu à son terme le 31 Août 2022,

— DECLARER en conséquence que la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2022,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] ou de tout occupant de leur chef des locaux objet du bail en date du 12 Novembre 2021,

— DIRE que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin est,

— DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— CONDAMNER solidairement la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel en principal, soit 400 € par mois, charges en sus par mois à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à parfaite reprise des lieux par le Bailleur,

— CONDAMNER par provision et solidairement la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] à payer à la Commune de [Localité 1], la somme en principal de 14.800 € au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er septembre 2022 jusqu’au 30 Septembre 2025 (pour mémoire), le tout augmenté des intérêts de droit à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— DEBOUTER la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] de toute éventuelle demande de délais de paiement qu’ils seraient amenés à formuler,

— CONDAMNER solidairement la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement la société [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement ainsi que celui de l’acte de la présente assignation, et les éventuels frais d’exécution.

La demanderesse a maintenu ses demandes à l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que Monsieur [G] [R] [U] se maintenait toujours dans les locaux malgré le congé délivré.

Bien que régulièrement cités, la S.A.S [Z] [N] et Monsieur [G] [R] [U] n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Par ailleurs, l’article 372 du code de procédure civile prévoit: “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande d’expulsion des locaux donnés à bail

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ces textes permettent, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article L.145-5 du code de commerce dispose notamment que :

“Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.”

Un congé délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale de 3 ans, et qui manifeste la volonté du bailleur de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail ( Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389).

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve qu’il n’a pas entendu laisser le locataire en possession. Un congé par exploit d’huissier n’est pas nécessaire pour établir le refus de bailleur de laisser le locataire en possession (Cass 3ème Civ 15 mars 1972, Bull. n 182) et aucune forme n’est exigée pour ce congé qui peut être délivré par lettre recommandée (Cass 3ème Civ 9 décembre 2008, n 07-13.106).

Si le bailleur a manifesté, avant le terme de la période, son intention de récupérer les locaux, le maintien du locataire est sans droit ni titre.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail litigieux, stipulant expressément son caractère dérogatoire aux baux commerciaux, conclu entre la société [Z] [N] et la commune de [Localité 1] d’une durée d’un an, renouvelable deux fois, conclu par acte sous seing privé du 12 novembre 2021 a commencé à courir rétroactivement le 1er septembre 2021.

Il est établi que la commune de [Localité 1] a manifesté son intention de ne pas reconduire le bail dérogatoire par le congé qu’elle a donné suivant courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionné le 11 août 2022, et que la société [Z] [N] se maintient dans les locaux ainsi qu’il appert du rapport d’information dressé le 12 février 2025 par les agents municipaux assermentés.

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater que la société [Z] [N] et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre du local donné à bail depuis le 31 août 2022 ce qui constitue pour la requérante un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision

La requérante sollicite le paiement de la somme de 14 800 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées du 1er septembre 2022 jusqu’au 30 septembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Etant observé qu’à la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance délivrée le 21 octobre 2025 à la société [Z] [N], le commissaire de justice s’est vu confirmer par le voisinage et sur place que ladite société exerçait son activité [Adresse 2] à [Localité 1] correspondant aux locaux loués mentionné d’ailleurs sur l’extrait kbis à jour au 30 juillet 2025 de ladite société, il est établi qu’à la date du 30 septembre 2025, la société [Z] [N] occupait toujours les lieux sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la commune de [Localité 1] et de condamner la société [Z] [N] à lui payer à titre de provision la somme de 14 800 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées du 1er septembre 2022 jusqu’au 30 septembre 2025.

En revanche, la société [Z] [N] étant désormais immatriculée et ayant repris les engagements pris par les personnes physiques lors de la conclusion du contrat de bail dérogatoire, il convient de débouter la commune de [Localité 1] de sa demande en paiement dirigée contre Monsieur [G] [R] [U].

— Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande que la S.A.S [Z] [N] soit condamnée à payer à la commune de [Localité 1] représentée par son Maire en exercice, M. [I] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S [Z] [N]qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Constatons que la S.A.S [Z] [N] est occupante sans droit ni titre du local donné à bail par la commune de [Localité 1] le 12 novembre 2021, à effet rétroactif au 1er septembre 2021, situé [Adresse 5] à [Localité 4],

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la S.A.S [Z] [N] et de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant du local sis [Adresse 5] à [Localité 4],

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés, à une somme égale au montant du loyer (400 euros mensuel), augmenté des taxes et charges afférentes, que la la S.A.S [Z] [N] aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la S.A.S [Z] [N] à payer à titre de provision la somme de14.800 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées dues sur la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente ordonnance,

Déboutons la Commune de [Localité 1] de ses demandes dirigées contre Monsieur [G] [R] [U],

Condamnons la S.A.S [Z] [N] aux dépens en ce compris le coût des commandements qui lui ont été notifiés,

Condamnons la S.A.S [Z] [N] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement ainsi que celui de l’acte de la présente assignation,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,