Min N° 26/00332

N° RG 25/04540 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEMA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [J] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [J] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er décembre 2023, ayant pris effet le 17 décembre 2023, M. [W] [H] a consenti à M. [J] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 512 euros, des provisions mensuelles sur charges de 13 euros, outre un dépôt de garantie de 512 euros.

Par contrat de cautionnement du 30 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois de janvier à mai 2025, M. [W] [H] a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 28 mai 2025, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SAS ALS a fait signifier à M. [J] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 635,34 euros au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de nouveaux impayés, M. [W] [H] a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 06 août 2025, la SAS ALS a fait assigner M. [J] [Y] à l’audience du 10 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de M. [J] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner M. [J] [Y] à lui régler la somme de 4 210,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 2 635,34 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [J] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

– condamner M. [J] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 10 décembre 2025, la SAS ALS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 785,34 euros selon décompte arrêté au 26 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle indique maintenir ses demandes, le locataire venant de quitter les lieux en déposant ses clés sous le paillasson et ayant donné congé. Elle indique s’en rapporter à la prudence de justice sur d’éventuels délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [Y], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Il confirme avoir quitté les lieux le 10 février 2025, sans donner congé. Décrivant ses ressources et ses charges, il sollicite de plus larges délais de paiement mais non la suspension de la clause résolutoire, dès lors qu’il réside en un autre lieu désormais.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 30 novembre 2023 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 20 novembre 2025, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2025.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, soit un délai dérogatoire au délai légal, de sorte qu’étant plus avantageux pour le locataire, il convient de considérer que les parties ont entendu expressément déroger au délai de six semaines.

Par acte délivré le 18 juin 2025, la SAS ALS, subrogée dans les droits de M. [W] [H], a fait commandement à M. [J] [Y] de payer la somme de 2 635,34 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 19 août 2025.

Si M. [J] [Y] a expliqué avoir quitté les lieux dès le 10 février 2025, il n’a pas contesté l’absence de congé régulier délivré au bailleur ni qu’il ne lui avait pas remis les clés en main propre. Il n’a pas non plus contesté que le logement n’était pas livre de ses biens mobiliers.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [J] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis 19 août 2025, la SAS ALS, subrogée dans les droits du bailleur, sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [J] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à la SAS ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l’appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire (Cass. Civ. 3e, 14 novembre 2019, no 18-18.857) et un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés à son propriétaire ou au mandataire de celui-ci (Cass. Civ. 3e, 13 novembre 1997, no 96-11.493).

La restitution des clefs n’est pas satisfaisante si le locataire conserve des meubles dans les lieux loués (Cass. Civ. 3e, 5 février 2003, no 01-15.982).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 01er décembre 2023, le commandement de payer délivré le 18 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 26 novembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 20 novembre 2025, que la caution a réglé au bailleur, en exécution du contrat de cautionnement, un total de 5 785,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Par ailleurs, M. [J] [Y] n’a pas contesté qu’il n’avait pas donné congé au bailleur selon les formes prévues par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, ni qu’il n’avait pas remis les clés directement au bailleur ou à son mandataire.

Il n’a pas non plus contesté qu’après la date de départ qu’il a annoncé, soit le 10 février 2025, il n’avait pas libéré le logement de ses biens mobiliers.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [J] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [Y] à payer à la SAS ALS la somme de 5 785,34 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 26 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 635,34 euros à compter du 18 juin 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 10 décembre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit dont être considéré comme étant celui de novembre 2025. Or, force est de constater qu’i n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de décembre 2024. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant à la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il convient dès lors de débouter M. [J] [F] de sa demande en délais de paiement.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [Y] aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais de signification du commandement de payer 18 juin 2025 dès lors qu’il n’était pas justifié, alors que le bailleur était en situation de reprendre possession des lieux.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ALS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [J] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er décembre 2023 entre M. [W] [H], d’une part, et M. [J] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5], à [Localité 3], sont réunies à la date du 19 août 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [W] [H], à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié pas une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 785,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 635,34 euros à compter du 18 juin 2025 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [J] [Y] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION