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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

NE DU RG : N° RG 21/00512 – N° Portalis DB2Z-W-B7F-GUWZ NE ORDONNANCE :

ORDONNANCE DU 17 Janvier 2022

DEMANDEUR

S.C.I. CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA dont le siège social est […]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

S.A.S. FIB NC 7 dont le siège social est […]

représentée par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocats au barreau de MELUN

FORMATION

Président : Z-A B

Greffier : X Y

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 10/12/2021, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2022.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Z-A B, présidente, assistée de X Y, greffier le 17 Janvier 2022, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA est propriétaire d’un local commercial d’une surface de 234m² et situé au niveau 0 du centre commercial « Westfield Carré Sénart » à […], qui a été donné en location à la SAS CAMAIEU INTERNATIONAL, en vertu d’un contrat de bail du 24 novembre 2011 pour une durée de dix années à compter du 7 mai 2012 soit jusqu’au 6 mai 2022 et moyennant un loyer annuel H.T de 219.960 euros et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 8% du chiffre d’affaires annuel H.T réalisé par le preneur et le loyer de base annuel H.T.

Par acte du 28 janvier 2014, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA a également donné à bail civil à la SAS CAMAIEU INTERNATIONAL un local n°R1631 d’une surface totale de 33m² à usage de réserve, dépendant du centre commercial « Westfield Carré Sénart » à […] et ce, pour une durée de dix années à compter du 3 février 2014 soit jusqu’au 2 février 2024. Le loyer annuel a été fixé à 11.550 euros H.T.

Par jugement en date du 26 mai 2020, le tribunal de commerce de Lille a placé la SAS CAMAIEU INTERNATIONAL en redressement judiciaire.

Par jugement en date du 17 août 2020, le tribunal de commerce de Lille a ordonné la cession de la SAS CAMAIEU INTERNATIONAL au bénéfice de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (FIB) qui a été substituée par la SAS FIB NC 7 laquelle est titulaire du bail depuis le 18 août 2020.

Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA agissant par l’intermédiaire de son conseil a adressé à la SAS FIB NC 7 une lettre de relance aux termes de laquelle il était rappelé que, faute de règlement des sommes restant dues sur les périodes non frappées d’interdiction de recevoir du public, celles-ci seraient majorées de l’indemnité forfaitaire de 10% et des intérêts de retard prévus au bail. Cette lettre est restée sans effet.

Par LRAR du 18 août 2021, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA a par l’intermédiaire de son gestionnaire a procédé à une nouvelle relance qui est restée sans effet.

Le 2 décembre 2021, les sommes s’élevaient pour le bail commercial à 304.998,52 euros TTC et pour le bail civil à 19.001,79 euros TTC.

C’est dans ces conditions que la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA a, par acte du 9 septembre 2021, assigné la SAS FIB NC 7 devant le juge des référés aux fins de voir :

- Condamner par provision la SAS FIB NC 7 à payer à la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA les sommes suivantes, suivant décompte du 10 août 2021, arrêté hors périodes d’interdiction de recevoir du public dues en sus, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative, au titre du bail commercial du 24 novembre 2021 :

*loyers, charges, accessoires et reconstitution du dépôt de garantie impayés : 141.488,45 euros ;

*indemnité forfaitaire et irrévocablement de 10% : 14.148,85 euros ;

*remboursement des allègements de loyers : 47.477,24 euros ;

*intérêts de retard contractuels ;

*Total des sommes dues à parfaire : 203.114,54 euros ;

- Condamner par provision la SAS FIB NC 7 à payer à la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA les sommes suivantes, suivant décompte du 10 août 2021, arrêté hors périodes d’interdiction de recevoir du public dues en sus, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative, au titre du bail civil du 28 janvier 2014 :

P a g e 3

*loyers, charges, accessoires et reconstitution du dépôt de garantie impayés : 10.984,55 euros ;

*indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% : 1.098,46 euros ;

*intérêts de retard contractuels ;

*total des sommes dues à parfaire : 12.083,01 euros ;

- Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance ;

- Condamner la SAS FIB NC 7 à payer à la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA la somme de 3.600 euros par application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SAS FIB NC 7 aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA, représentée par son conseil qui a soutenu à l’oral ses conclusions, a maintenu ses demandes et a actualisé les sommes qu’elle réclame à 382.975,61 euros pour le bail commercial et à 20.901,97 euros pour le bail civil.

Représentée par son conseil qui a également soutenu oralement ses conclusions, la SAS FIB NC 7 a, à titre liminaire, sollicité la désignation d’un médiateur judiciaire afin de trouver une solution amiable. A titre principal, elle s’est opposée aux demandes de la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA arguant l’existence de contestations sérieuses. A titre subsidiaire, elle a demandé l’octroi d’un délai de 24 mois pour le règlement de toutes condamnations éventuelles et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification de l’ordonnance. A titre reconventionnel, la SAS FIB NC 7 a sollicité la condamnation par provision du bailleur à lui payer la somme de 10.000 euros à faire valoir sur dommages et intérêts pour procédure abusive. Enfin et en tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA s’est opposée à la demande de désignation d’un médiateur judiciaire.

En application des dispositions combinées de l’alinéa 2 de l’article 446-2 et de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs développés oralement à l’audience du 10 décembre 2021. L’affaire a été mise en délibéré le 17 janvier 2022.

MOTIFS

Sur la demande de médiation

Il ressort de l’article 127 du code de procédure civile que hors les cas prévus à l’article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation ;

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ;

En l’espèce, il ressort de l’assignation du 9 septembre 2021, que le litige qui oppose

la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA à la SAS FIB NC 7 est relatif à l’existence de dettes au titre des loyers et charges impayés pour le bail commercial d’une part et pour le bail civil d’autre part, les sommes totales étant respectivement de 382.975,61 euros et de 20.901,97 euros ;

Par conséquent, il convient de constater que la demande en justice tend au paiement d’une somme excédant 5.000 euros et qu’ainsi, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA n’a pas l’obligation d’envisager une résolution amiable du litige par une mesure de conciliation ou de médiation;

En outre, il ressort des débats que la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA s’oppose à ce qu’une mesure de médiation soit ordonnée ;

En conséquence, la demande de désignation d’un médiateur judiciaire ne pourra qu’être rejetée;

Sur les demandes de provisions au titre des loyers impayés

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

En l’espèce, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA sollicite une provision d’un montant de 382.975,61 euros dont 304.998,52 euros au titre des loyers, charges, accessoires et reconstitution du dépôt de garantie impayés au 2 décembre 2021 au titre du bail commercial en date du 24 novembre 2011 ainsi qu’une provision d’un montant de 20.901,97 euros dont 19.001,79 euros au titre des loyers, charges, accessoires et reconstitution du dépôt de garantie impayés arrêté au 2 décembre 2021 au titre du bail civil du 28 janvier 2014 ; les sommes supplémentaires étant relatives aux indemnités forfaitaires et irrévocables de 10% ainsi qu’au remboursement des allègements de loyers ;

L’article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire prévoit que

“I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020- 856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. (…)

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020”

La présente loi a pour objet d’interdire pour un temps déterminé toute mesure susceptible d’affecter la pérennité de la relation contractuelle entre bailleurs et entreprises mentionnées au I (soit celles qui sont affectées par des mesures de restriction de leur liberté de commercer) en lien avec le non-paiement ou le retard de paiement des loyers dus pendant une période définie au IV (soit les loyers échus pendant la période pendant laquelle les restrictions sont en vigueur), et de laisser aux preneurs le temps de retrouver une activité

“normale” pour faire face à leurs obligations dont la durée est précisée au II (la protection s’appliquant jusqu’à deux mois après la fin des mesures de restriction) ;

Cette loi entrée en vigueur le 17 octobre 2020 est d’application immédiate, et concerne donc les procédures en cours ; l’assignation ayant été délivrée le 9 septembre 2021, il convient de considérer que ces dispositions sont applicables en l’espèce ;

A ce titre, il y a lieu d’observer que les loyers dont la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA réclame le paiement comprennent ceux couvrant les périodes au cours desquelles la SAS FIB NC 7 était affectée par des mesures de police administrative telle que la fermeture du centre commercial rendant en conséquence impossible l’exploitation de son commerce ; sur ce point, il ressort en effet des documents versés aux débats ainsi que des dires des parties que 80.994,20 euros sont dus au titre des périodes non frappées de mesures d’interdiction de recevoir du public pour le local commercial et 7.964,48 euros sont dus au titre des périodes non frappées de la même interdiction pour la réserve ; dès lors, force est de constater qu’une importante partie des loyers et charges réclamés par la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA sont relatifs aux périodes durant lesquelles la SAS FIB NC 7 a été contrainte d’interrompre l’exercice de son commerce compte tenu des mesures administratives qui ont été imposées dans le cadre de la crise sanitaire de Covid-19 ;

Ainsi il ne peut être jugé en référé, compte tenu de l’existence de ces circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées, que les loyers échus pendant ces périodes sont exigibles en intégralité ;

Il importe donc peu que la bailleresse ait fait délivrer son assignation le 9 septembre 2021, aucune sanction ou voie d’exécution ne pouvant prospérer en l’état du droit en vigueur à l’encontre de la SAS FIB NC 7 au titre des loyers susvisés ; au surplus, il convient de constater qu’il existe entre les parties un véritable débat quant à la compensation entre elles s’agissant du dépôt de garantie ainsi que s’agissant du caractère excessif ou non de la clause pénale compte tenu de la situation particulière de la SAS FIB NC 7 et des circonstances économiques liées à la crise sanitaire ; or, il y a lieu de rappeler que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur d’éventuelles compensations entre les parties ni même pour accorder une provision sur une clause pénale dont le montant est sérieusement contestable, ces questions relevant exclusivement de la compétence du juge du fond ;

Dès lors, force est de constater que les sommes sollicitées par la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA pour le bail commercial d’une part et pour le bail civil d’autre part, font l’objet de contestations sérieuses ;

Ainsi, la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA ne justifie pas suffisamment d’une créance incontestable et sera donc déboutée de ses demandes de provisions ;

Sur la demande reconventionnelle de la SAS FIB NC 7

La juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont elle est saisie ;

En l’espèce, s’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les questions relatives aux impayés de loyers pendant la période de la crise sanitaire, clause résolutoire et autre compensation, il demeure incontestable que la procédure diligentée par la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA ne peut être considérée comme abusive compte tenu de l’existence de dettes au titre des deux baux commerciaux qui lient les parties entre elles et dont il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur leur exigibilité ;

Par conséquent, la demande reconventionnelle de la SAS FIB NC 7 sera rejetée ;

Sur les autres demandes

Les dépens resteront provisoirement à la charge des parties qui les ont engagés de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, statuant publiquement, en matière de référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Déboutons la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA de sa demande de provision au titre des impayés, indemnité forfaitaire et remboursement des allègements de loyers du bail commercial du 24 novembre 2011 ;

Déboutons la SCI CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA de sa demande de provision au titre des impayés et indemnité forfaitaire du bail civil du 28 janvier 2014 ;

Déboutons la SAS FIB NC 7 de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

X Y Z-A B