TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02682 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBY2

JUGEMENT du 18/11/2025

Monsieur [W] [H] [L]

C/

Monsieur [V] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Morgane VEFOUR

— Monsieur [V] [G]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [H] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant en personne assisté de Maître Morgane VEFOUR, Avocate au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2021, M. [W] [H] [L] a loué à M. [V] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 € hors charges outre 50 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, M. [W] [H] [L] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 785,00 € au titre des loyers et charges échus, au 6 février 2025, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, M. [W] [H] [L] a fait assigner M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 1 992,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,juger que M. [W] [H] [L] conservera le dépôt de garantie de 450,00 €,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € au titre du préjudice moral,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais d’exécution et de commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, M. [W] [H] [L], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 087,00 €, au titre des loyers et charges échus au 27 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, le demandeur actualise sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sollicitant désormais la condamnation du défendeur à hauteur de 1 700 € sur ce fondement.

M. [V] [G] comparaît. Il sollicite des délais de paiement. Il indique être demandeur d’emploi, et précise avoir effectué une mission d’intérim d’une durée d’une semaine, renouvelable.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie visant à garantir l’exécution de ses obligations locatives.

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif, il y a lieu d’autoriser le bailleur à conserver cette somme en garantie du paiement de la dette. Cette somme doit donc être déduite du montant total de l’arriéré locatif dû par le locataire.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 septembre 2025, la dette locative de M. [V] [G] s’élève à la somme de 2 637,00 € (soit la somme de 3 087,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 450,00 € correspondant au dépôt de garantie) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 février 2025 pour la somme de 1 785,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement.

M. [V] [G] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 4 décembre 2021 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce délai d’un mois étant inférieur au délai légal d’ordre public de deux mois prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat, il doit être fait application du délai ancien de deux mois tel qu’indiqué dans le commandement de payer, plus favorable à la partie légalement protégée.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [V] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [V] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [V] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur sera donc débouté de sa demande de ce chef.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct LTLe demandeur évoque un emprunt immobilier à rembourser mais ne produit aucune pièce à ce sujet

de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [W] [H] [L] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [H] [L] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [V] [G] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à M. [W] [H] [L] la somme de 2 637,00 € (décompte arrêté au 27 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par le bailleur, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 1 785,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2021 entre M. [W] [H] [L], d’une part, et M. [V] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [H] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à M. [W] [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à M. [W] [H] [L] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,