TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05541 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEQI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

Monsieur, [I], [E]

C/

Monsieur, [R], [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— , [I], [E]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur, [I], [E],

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur, [R], [V],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un bail verbal en date du 26 septembre 2018, M., [I], [E] a loué à M., [R], [V] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 600,00 euros outre 50 euros de provision pour charges.

M., [E] déclare que suite à un incendie dans le logement loué à M., [R], [V], il a relogé celui-ci dans un logement situé au 2e étage, [Adresse 5] à compter du 12 août 2023 moyennant un loyer mensuel révisable de 550,00 euros outre 50 euros de provision pour charges.

A compter du 1er octobre 2024, M., [E] indique avoir loué M., [R], [V] un logement situé au 1er étage, [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 725,00 euros outre 70 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, M., [I], [E] a fait délivrer à M., [R], [V] un commandement de payer la somme de 5 414,30 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, M., [I], [E] a fait assigner M., [R], [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de M., [R], [V] et Mme, [A], [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner solidairement M., [R], [V] et Mme, [A], [T] à payer la somme de 14 828,73 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 septembre 2025,condamner solidairement M., [R], [V] et Mme, [A], [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 300,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 septembre 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025 a été renvoyée à l’audience du 27 janvier 2026 afin de permettre à M., [I], [E] d’assigner Mme, [A], [T] avant d’être retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, M., [I], [E], se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme, [A], [T] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’égard de M., [R], [V], en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 773,75 €, au titre des loyers et charges échus au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M., [R], [V] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le désistement

Mme, [A], [T] n’ayant pas été régulièrement assignée, il n’y a pas lieu de constater le désistement de M., [I], [E] des demandes formées à son encontre dans l’assignation délivrée à M., [R], [V], la juridiction n’étant pas régulièrement saisie de demande à son encontre.

— Sur la recevabilité de la demande à l’encontre de M., [V]

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M., [I], [E] verse aux débats un décompte des loyers et charges faisant apparaître des règlements certes insuffisants pour apurer le montant du loyer, mais probants pour justifier de l’existence d’un bail verbal d’habitation ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 décembre 2025, la dette locative de M., [R], [V] s’élève à la somme de 15 773,75 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner M., [R], [V] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 avril 2025 pour la somme de 5 414,30 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A compter du 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, en l’espèce, M., [I], [E] ne justifie d’aucun contrat de bail signé par M., [R], [V] en sorte que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Par conséquent, M., [I], [E] sera débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M., [R], [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur sera donc débouté de sa demande de ce chef.

M., [R], [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [R], [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M., [I], [E] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M., [R], [V] à verser à M., [I], [E] la somme de 15 773,75 € (décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 5 414,30 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE M., [I], [E] de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire;

PRONONCE la résiliation à compter de la présente décision du bail verbal entre M., [I], [E], d’une part, et M., [R], [V] d’autre part, concernant le logement situé au 1er étage, [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à M., [R], [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [R], [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [I], [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M., [R], [V] à verser à M., [I], [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M., [I], [E] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M., [R], [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.